TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMBW

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Novembre 2025

[Z] [X]

[Y] [X]

C/

[F] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [F] [L]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Novembre 2025

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection,

Assisté de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

Madame [Y] [X]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [L]

né le 09 Novembre 2000 à [Localité 6] (ANGOLA)

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Octobre 2025

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 janvier 2025, avec effet au 14 janvier 2025, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] ont donné à bail à M. [F] [K] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 490 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 22 avril 2025, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 634,46 euros au titre des loyers et charges dus au 2 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 4 juin 2025, il a été constaté que le logement litigieux était occupé.

Par acte extrajudiciare en date du 15 juillet 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 18 juillet 2025, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] ont fait assigner M. [F] [K] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référés, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 30 mai 2025 ;

– à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

– dire en conséquence que, M. [F] [K] [W] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation ou résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

– ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

– être autorisé en cas d’abandon du logement par le locataire à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

– le condamner au paiement à titre provisionnel :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

* de la somme en principal de 2 739,16 euros au titre des termes dus à fin juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

* la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, celui du PV d’occupation des lieux, de l’assignation et de sa notification par LRAR.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025, au cours de laquelle M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3 899,46 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.

M. [F] [K] [W], cité à comparaître par acte de commissaire de justice remis selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée, réceptionnée le 17 octobre 2024 au greffe de la juridiction, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] ont transmis aux débats le contrat de bail conclu entre les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation dus :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] au soutien de leur demande en paiement de la somme de 3 899,46 euros à titre provisionnel, produisent aux débats :

– le contrat de bail des 26 décembre 2024 et 10 janvier 2025, avec effet au 14 janvier 2025 ;

– le commandement de payer du 18 avril 2025 portant sur la somme en principal de 1 634,46 euros au titre des loyers et charges dus au 2 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 899,46 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, M. [F] [K] [W] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur de la somme de 3 899,46 euros, selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [F] [K] [W] sera condamné à payer à M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] la somme provisionnelle de 3 899,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 739,16 euros à compter du 15 juillet 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [F] [K] [W] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, portant sur la somme en principal de 1 634,46 euros au titre des loyers et charges dus au 2 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus. Néanmoins, ce commandement confère un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de la dette. Ce délai, plus protecteur du locataire, sera donc appliqué.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que dans ce délai, aucun règlement n’a été effectué par le locataire, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyer et charges.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 18 juin 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [F] [K] [W], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 31 mai 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Il y a lieu d’autoriser M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [F] [K] [W] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [F] [K] [W] cause un préjudice à M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 18 juin 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [K] [W], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat d’occupation des lieux, de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Calvados via EXPLOC ainsi qu’à payer à M. [M] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [W] à payer à M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] la somme provisionnelle de 3 899,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 739,16 euros à compter du 15 juillet 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 10 janvier 2025, avec effet au 14 janvier 2025, entre d’une part, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] et d’autre part, M. [F] [K] [W], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 18 juin 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [F] [K] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 31 mai 2025 ;

DISONS que M. [F] [K] [W] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] à faire expulser M. [F] [K] [W] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [W] à payer à M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 18 juin 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [W] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat d’occupation des lieux, de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Calvados via EXPLOC ;

CONDAMNONS M. [F] [K] [W] à payer à M. [Z] [X] et Mme [Y] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,