TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02308 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I34M

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2025

[S] [X]

[T] [U] épouse [X]

C/

[R] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [S] [X]

Mme [T] [U] épouse [X]

M^e Laurence DENOT, M^e Carine FOUCAULT – 44

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [S] [X]

Mme [T] [U] épouse [X]

M. [R] [P]

M^e Laurence DENOT, M^e Carine FOUCAULT – 44

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [X]

né le 25 Mai 1958 à GOCUDULCHUV (BULGARIE), demeurant 6 Chaussée LOUVIN – 57200 SARREGUEMINES

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Rémi PICHON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21

Madame [T] [U] épouse [X]

née le 24 Avril 1958 à GOCUDULCHUV (BULGARIE), demeurant 6 Chaussée LOUVIN – 57200 SARREGUEMINES

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Rémi PICHON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

né le 27 Mars 1978 à CAEN (14000), demeurant 1, rue de la Fontaine – 77118 BALLOY

représenté par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 44

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Septembre 2024

Date des débats : 02 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 9 janvier 2019, avec effet au 11 janvier 2019, Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X], représentés par leur mandataire la société Côté Ouest Immobilier, ont donné à bail à Monsieur [R] [P] un logement à usage d’habitation situé 2 avenue du Père Charles Foucauld – 83 avenue d’Harcourt – résidence Citéo – 1er étage – 14000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 455 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 40 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2023, les époux [X] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.877,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 août 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, les époux [X] ont fait assigner Monsieur [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal,

— constater acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

en tout état de cause,

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [P] et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [P] au paiement :

* de la somme provisionnelle de 2.432,99 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus au 7 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 1.877,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience,

* à titre d’indemnité d’occupation, d’une somme mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarassage de tous meubles et effets personnels,

* de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens, comprenant le coût du commandement.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024, au cours de laquelle le juge des contentieux de la protection statuant en référé a, par ordonnance de référé, renvoyé le dossier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant au fond à l’audience du 24 septembre 2024.

Après un nouveau renvoi ordonné contradictoirement, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024, au cours de laquelle, les époux [X], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions, sollicitent de voir :

à titre principal,

— débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [P] au paiement :

* de la somme de 3.533,71 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, dus au 28 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 1.877,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement,

à titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties.

Monsieur [P], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions n°3 datées du 23 septembre 2024 et déposées à l’audience, demande au tribunal de :

— constater son départ des lieux et la remise effective des clés à la date du 28 juin 2024,

— débouter les époux [X] de leurs demandes en résiliation de bail et ses accessoires et de sa demande tendant à sa condamnation au paiement d’un arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation après la date du 28 juin 2024,

— les enjoindre à communiquer un décompte actualisé des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et/ou indemnité d’occupation et arrêté au 28 juin 2024,

condamner solidairement les époux [X] à lui payer :

* une somme de 11.572 euros au titre de son préjudice de jouissance,

* une somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

* une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la compensation entre la dette de loyer et l’indemnité de jouissance,

dans l’hypothèse où la dette de loyer serait supérieure aux dommages et intérêt dus, lui octroyer

des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, le 5 de chaque mois, à compter du mois

suivant la signification de la décision à intervenir,

— débouter les époux [X] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur le désistement des demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code poursuit en indiquant que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 dudit code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la remise des clés et le départ effectif des lieux de Monsieur [P] au 28 juin 2024.

Aussi, les époux [X] ne maintiennent pas leurs demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur [P] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aussi, il convient de prendre acte du désistement des époux [X] quant à leurs demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur [P] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de production d’un décompte actualisé arrêté au 28 juin 2024

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil, dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les époux [X] produisent notamment aux débats un décompte de sortie des lieux au 28 juin 2024 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.533,71 euros, prorata du terme de juin 2024 inclus, régularisation des charges et réparations locatives comprises, après déduction du montant du dépôt de garantie ainsi qu’un relevé de compte locatif actualisé au 25 novembre 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus, régularisation des charges et réparations locatives comprises, après déduction du montant du dépôt de garantie.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à ordonner la production d’un décompte actualisé, ce dernier étant déjà transmis aux débats et ce, d’autant plus qu’il convient de rappeler que, si Monsieur [P] entend contester le montant du solde locatif, c’est à lui qu’il convient d’apporter la preuve des règlements qu’il prétend avoir effectués et qui ne se retrouveraient pas au crédit du compte locatif selon le relevé de compte produit aux débats par les demandeurs.

Dès lors, Monsieur [P] sera débouté de sa demande tendant à enjoindre aux époux [X] de produire un décompte actualisé arrêté au 28 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre des sommes dues à l’issue du bail

Les époux [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [P] à leur payer les sommes suivantes :

3.690,23 euros au titre des loyers et charges impayés

298,48 euros au titre des réparations et dégradations locatives, soit, après déduction du montant du dépôt de garantie de 455 euros, de la somme totale de 3.533,71 euros, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :

— le contrat de bail du 9 janvier 2019, avec effet au 11 janvier 2019,

— le décompte de régularisation annuelle des charges récupérables au titre de l’année 2020,

— le décompte des charges de copropriété au titre de l’année 2020,

— le décompte de régularisation annuelle des charges récupérables au titre de l’année 2021,

— le décompte des charges de copropriété au titre de l’année 2021,

— le décompte de régularisation annuelle des charges récupérables au titre de l’année 2022,

— le décompte des charges de copropriété au titre de l’année 2022,

— le décompte de régularisation annuelle des charges récupérables au titre de l’année 2023,

— le décompte des charges de copropriété au titre de l’année 2023,

— le décompte de sortie des lieux au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus, régularisation des charges et réparations locatives comprises, après déduction du montant du dépôt de garantie,

— un relevé de compte locatif actualisé au 25 novembre 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus, régularisation des charges et réparations locatives comprises, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Il s’infère de ces éléments que Monsieur [P] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges dus à l’issue du bail au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus.

En outre, Monsieur [P] ne conteste pas le montant de la somme sollicitée par les bailleurs au titre des loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [P] sera condamné à payer à les époux [X] la somme de 3.690,23 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus et selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur les réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :

— le contrat de bail du 9 janvier 2019, duquel il s’infère que lors de son entrée dans les lieux le locataire a versé la somme de 455 euros au titre du dépôt de garantie,

— l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 28 juin 2024,

— un devis n°I-24-08-16 du 20 août 2024 établi par la SARL Grout Gaubert portant sur le lessivage des plafonds de la salle et de la cuisine, la réfection du joint silicone de la douche, le remplacement du joint du pare-douche, le détartrage des WC, pour la somme totale de 298,48 euros.

Nonobstant l’absence de production aux débats d’un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties, Monsieur [P] quant à lui ne conteste pas la somme sollicitée au titre des réparations locatives.

En conséquence, Monsieur [P] sera condamné à payer aux époux [X] la somme de 298,48 euros au titre des réparations et dégradations locatives dues à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 3.690,23 euros

Réparations et dégradations locatives : 298,48 euros

Dépôt de garantie : – 455 euros

TOTAL : 3.533,71 euros

Par conséquent, Monsieur [P] sera condamné à payer aux époux [X] la somme de 3.533,71 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés à l’issue du bail au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus et après déduction du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.877,69 euros à compter du 23 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 555,30 euros à compter du 1er décembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice de jouissance

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est admis en application de ce texte que, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

L’article 2240 du même code prévoit que, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il est de jurisprudence constante que, la lettre par laquelle le débiteur sollicite la remise de sa dette vaut reconnaissance de celle-ci et interrompt la prescription ; tandis que, les pourparlers transactionnels ne sont pas constitutifs d’une reconnaissance de responsabilité interruptive du délai de prescription.

Par dérogation au droit commun, l’article 7-1 alinéa 1er de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire.

L’article 7e) de ladite loi dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état des locaux loués.

Conformément à l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, si Monsieur [P] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi considérant que l’appartement qu’il louait était affecté de plusieurs désordres résultant d’un dégât des eaux relevant de la responsabilité des bailleurs et que le délai de prescription a commencé à courir le 6 juillet 2021, les époux [X] considèrent quant à eux que cette demande est prescrite depuis le 25 janvier 2024, expliquant que le sinistre a été déclaré le 25 janvier 2021 et que les conclusions du défendeur en ce sens datent du 24 mai 2024.

Il ressort des pièces produites aux débats qu’un constat amiable de dégât des eaux a été signé entre les parties le 24 mars 2021, portant sur les lieux litigieux et faisant état d’un dégât des eaux existant depuis la construction des lieux, signalé le 25 janvier 2021. Dans ce constat, il est mentionné qu’une recherche de fuite a été effectuée, que la cause a été identifiée et qu’il s’agit d’une fuite sur canalisation privative d’alimentation en eau.

Dès lors, il n’est pas contestable que, Monsieur [P] avait connaissance du dommage a minima depuis le 25 janvier 2021 et au plus tard à la date du 24 mars 2021, date à laquelle il a signé le constat amiable de dégât des eaux avec le mandataire des bailleurs.

Au surplus, contrairement à ce que soutient Monsieur [P], ce n’est pas le 6 juillet 2021 que l’origine de la fuite a été déterminé mais bien avant.

En effet, pour rappel il s’infère dudit constat amiable de dégât des eaux que la fuite se situe sur une canalisation privative d’alimentation en eau ; si bien que, la responsabilité contractuelle des bailleurs, en tant que propriétaires des lieux, vis-à- vis de Monsieur [P], en tant que locataire, était déjà déterminée à la date de signature du constat amiable de dégât des eaux le 24 mars 2021 et celle-ci n’a été que confirmée par le rapport d’expertise sollicitée par le constructeur dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage daté du 6 juillet 2021 et dont il convient de relever qu’il fait suite à une expertise in situ en date du 12 février 2021, ayant donné lieu à un rapport préliminaire du 11 mars 2021 qui n’est pas produit au débat.

D’autant plus que, ce rapport du 6 juillet 2021 conclut également que la fuite se situe dans un défaut d’étanchéité d’une canalisation d’alimentation en eau.

De sorte qu’à compter du 24 mars 2021, Monsieur [P] avait bien connaissance de la réalisation du dommage mais également que le préjudice de jouissance qui lui était causé relevait de la responsabilité contractuelle des bailleurs.

Au surplus, à la lecture du courrier daté du 8 février 2022 adressé par le conseil de M. [R] [P] au conseil des bailleurs, il apparaît clairement que le locataire reconnaît ne pas pouvoir jouir normalement de son appartement depuis mars 2021 et que les bailleurs sont responsables de cette situation.

Au demeurant, s’il ressort d’un courrier du 22 avril 2022 du conseil des époux [X] adressé au conseil de M. [R] [P] qu’une réduction de loyer de 690 euros a d’ores et déjà été proposée par ces derniers, il point du courrier précédemment mentionné du 8 février 2022, adressé par le conseil du locataire au conseil des bailleurs que, Monsieur [P] a sollicité un accord amiable portant notamment sur la diminution du loyer mensuel à 230 euros.

De sorte que, les échanges intervenus entre les parties s’analysent en des pourparlers transactionnels et ce, d’autant plus que la remise n’a initialement pas été proposée par les bailleurs mais sollicitée par le locataire et ce, dans le cadre de pourparlers.

En outre, il apparaît à la lecture du décompte locatif portant sur la période du 17 janvier 2019 au 1er décembre 2023, que cette réduction de loyer, de 690 euros pour la période de février à avril 2022, n’a jamais été effective faute d’accord définitif entre les parties.

Dès lors, il n’existe aucune cause d’interruption de la prescription.

Néanmoins, le préjudice de jouissance évoqué par Monsieur [P] résultant du manquement des bailleurs quant à leur obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien loué, notamment par leur carence à traiter les conséquences du dégât des eaux survenu dans le logement, constitue un dommage constant et continu qui, en l’occurrence, a perduré du 24 mars 2021, date du constat amiable de dégât des eaux jusqu’au départ des lieux du locataire, soit le 28 juin 2024.

Par ailleurs, il est démontré aux débats et non contesté, que la réalité des désordres qui ont perduré jusqu’au départ des lieux du locataire malgré la réparation de la fuite d’eau et ce compte tenu de l’humidité anormale et persistante des lieux ainsi que, de la nécessité pour y remédier de reprendre les peintures et le revêtement du sol dans l’appartement litigieux.

Aussi, les conclusions du conseil de Monsieur [P] sollicitant pour la première fois dans le cadre de la présente instance l’indemnisation du préjudice de jouissance subi ayant été notifiées au conseil des époux [X] le 24 mai 2024, la demande relative au trouble de jouissance antérieur au 24 mai 2021 est donc prescrite.

Dès lors, Monsieur [P] ne peut éventuellement prétendre à indemnisation du préjudice de jouissance subi que pour la période du 24 mai 2021 au 28 juin 2024.

Comme évoqué précédemment, les désordres subis par M. [R] [P], qui ne sont par ailleurs pas contestés, relatifs aux conséquences du dégât des eaux, d’abord ayant entraîné une humidité anormale des lieux ainsi que la présence de champignons et de moisissures, ensuite en l’absence de revêtement de sol, celui-ci ayant été ôté et en présence de peintures murales dégradées, sont constatés dans l’état des lieux de sortie conclu contradictoirement entre les parties le 28 juin 2024.

Toutefois, il ressort des justificatifs produits au débat, principalement des courriers échangés entre les parties, que les lieux litigieux devaient être libérés du 8 au 12 mai 2022 afin que les travaux de reprise ordonnés par l’expert (cf. le rapport d’expertise sollicitée par le constructeur dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage daté du 6 juillet 2021) soient effectués par l’entreprise mandatée à cet effet.

D’ailleurs, bien que les bailleurs n’y étaient pas obligés légalement, les travaux durant moins de 21 jours, ils avaient toutefois accepté d’indemniser le locataire durant ce laps de temps (nuits d’hôtel, location garde-meuble, trouble de jouissance…).

Cependant, la libération des lieux par Monsieur [P] n’a jamais été effective.

Dès lors, Monsieur [P] est bien fondé à solliciter la réparation de son trouble de jouissance, dont les bailleurs portent la responsabilité, qu’il convient de limiter à la période du 24 mai 2021 au 8 mai 2022, date à laquelle les travaux de réfection des lieux devaient être exécutés mais n’ont pas pu l’être par la faute du locataire, ce dernier n’ayant pas libéré les lieux à la date convenue.

Sur la base de cette durée de 11,5 mois et du montant du loyer révisé fixé à cette période à la somme de 462,59 euros, il y a lieu d’accorder à Monsieur [P] la somme de 3.191,87 euros (soit 277,554 euros par mois représentant 60 % du montant du loyer), compte tenu du préjudice occasionné par l’impossibilité de jouir normalement du séjour, de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains en raison des sols, murs, plafonds et placards dégradés suite au dégât des eaux (cf. état des lieux de sortie du 28 juin 2024).

En conséquence, les épouse [X] seront condamnés à payer à Monsieur [P] la somme de 3.197,87 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, Monsieur [P] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 1.000 euros pour avoir vécu selon lui dans des conditions inacceptables pendant plus de 3 ans.

Toutefois, étant rappelé que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments, Monsieur [P] qui n’allègue aucun dommage, ne justifie alors pas de son préjudice et ce, d’autant plus que, comme vu précédemment, il a lui-même commis une faute en s’opposant aux travaux de réfection des lieux prévus par les bailleurs.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral.

Sur la compensation des créances

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 prévoit que, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il existe des créances certaines, liquides, exigibles et réciproques entre les parties.

Dès lors, il convient d’ordonner la compensation entre la somme de 3.533,71 euros due par Monsieur [P] aux époux [X], au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés à l’issue du bail au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus et après déduction du dépôt de garantie et la somme de 3.197,87 euros due par les époux [X] à Monsieur [P], au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de ce dernier.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans ce cas, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [P] sollicite des délais de paiement et propose le versement de la somme mensuelle de 100 euros jusqu’à l’apurement de sa dette.

Compte tenu des difficultés financières invoquées par Monsieur [P], il lui sera accordé un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 3 mensualités de 100 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, ainsi qu’à payer aux époux [X] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la remise des clés et le départ de Monsieur [R] [P] des lieux sis 2 avenue du Père Charles Foucauld – 83 avenue d’Harcourt – résidence Citéo – 1er étage – 14000 Caen, à la date du 28 juin 2024 ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X] quant à leurs demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur [R] [P] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] de sa demande tendant à enjoindre à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X] de produire un décompte actualisé arrêté au 28 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X] la somme de 3.533,71 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayées à l’issue du bail au 28 juin 2024, prorata du terme de juin 2024 inclus et après déduction du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.877,69 euros à compter du 23 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 555,30 euros à compter du 1er décembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X] à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 3.197,87 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques entre les parties ;

ACCORDE à Monsieur [R] [P] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 3 mensualités de 100 euros chacune, la dernière (3e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [R] [P] tendant à l’indemnisation de son préjudice moral ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [S] [X] et Madame [T] [U] épouse [X] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION