TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01849 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2NC

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[R] [C]

C/

[S] [L]

[F] [N]

[I] [W] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean rené DESMONTS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [I] [W] épouse [N]

M^e Marion AUDAS – 106

M^e Jean rené DESMONTS

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [R] [C]

née le 10 Février 1964 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean rené DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [S] [L]

née le 16 Juillet 1979 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marion AUDAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106 substitué par M^e Valentine BOYER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

Monsieur [F] [N]

né le 01 Novembre 1979 à [Localité 8] (CAMBODGE)

demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007682 du 31/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par M^e Marion AUDAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106 substitué par M^e Valentine BOYER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

Madame [I] [W] épouse [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 Novembre 2024

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 23 et 24 avril 2020, Mme [R] [C] a donné à bail à Mme [S] [L] et M. [F] [N] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 euros hors charges.

Mme [I] [W] épouse [N] s’est portée caution solidaire des locataires par acte du 22 avril 2020.

Par acte extrajudiciaire du 4 décembre 2023, Mme [R] [C] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 524,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2023, terme d’octobre 2023 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 11 et 29 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 30 avril 2024, Mme [R] [C] a fait assigner Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location ;

– ordonner l’expulsion de Mme [S] [L] et M. [F] [N] ainsi que de toutes personnes et de tous biens de leur chef, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture forcée des portes et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– être autorisée à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [S] [L], M. [F] [N] ;

– condamner Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [Y] au paiement :

* de la somme de 2 915,52 euros au titre de la dette locative ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, des charges et accessoires régulièrement appelés et révisables dans les mêmes conditions ;

* de la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de sa signification à la caution et de l’assignation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025, au cours de laquelle Mme [R] [C], représentée par son conseil s’en référant à ses écritures, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la demande en paiement à la somme de 12 397,80 euros, arrêtée à mars 2025, augmentée des termes impayés d’avril, mai et juin 2025, soit 3 mois à 712,69 euros, outre le débouté de l’ensemble des demandes, conclusions, fins et prétentions des défendeurs et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 500 euros.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir que le bail a été contractualisé en 2020 et qu’il existe des impayés depuis 2023.

Elle soutient que, les problèmes dont font état les locataires (humidité, champignons, portail) ont eu lieu au cours du bail et que, le logement n’était pas dans cet état lorsqu’il leur a été donné à bail.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées par les locataires, elle estime que celles-ci ne sont pas justifiées et sans cause à effet avec les maux dont souffrent les locataires.

Mme [S] [L] et M. [F] [N], représentés par leur conseil s’en référant à ses écritures, sollicitent de voir :

– débouter Mme [R] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

– ordonner à Mme [R] [C] d’entreprendre, à compter de la décision, l’ensemble des travaux nécessaires afin de se conformer à son obligation légale de délivrance d’un logement décent ;

– condamner Mme [R] [C] à leur verser les sommes de :

* 4 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice ;

* 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner Mme [R] [C] au paiement des entiers dépens.

Ils font valoir que, dès l’entrée dans le logement, des problèmes de moisissures et d’humidité sont apparus, que le portail est complètement dégradé et qu’il y a beaucoup d’autres désordres. Aussi, ils expliquent avoir cessé de régler leurs loyers sur le fondement de l’article 1217 du code civil, pour défaut de délivrance d’un logement décent.

Ils ajoutent solliciter l’indemnisation de leurs préjudices, répartis comme suit : 1 000 euros au titre de leur préjudice moral et 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Mme [I] [W] épouse [N], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude et avisée des audiences de renvoi par lettre simple adressées par le greffe.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance d’un logement conforme :

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il est de jurisprudence constante que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations.

Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable et ce, peu importe que l’absence de décence du logement se traduise par de graves troubles de jouissance pour le locataire.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 définissant la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent, en son alinéa 2, dispose que, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

L’article 843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, M. [F] [N] et Mme [S] [L] soutiennent se prévaloir des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement conforme, notamment décent et en bon état de réparations locatives pour justifier du non-paiement des loyers et charges.

Il y a lieu de relever que, le juge n’a pas, au cours de la durée du bail été saisi par les locataires d’une demande de suspension de paiement des loyers et charges et que, ce n’est qu’au cours de la présente instance introduite par Mme [R] [C] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires que ces derniers invoquent l’exception d’inexécution.

En outre, les locataires ne justifient pas de la mise en œuvre de la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative à la mise aux normes de conformité du logement non décent.

Dès lors, il incombe à M. [F] [N] et à Mme [S] [L] qui invoque l’exception d’inexécution de faire la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le logement.

Les locataires prétendent que le logement rencontre des problèmes d’isolement, d’humidité et de moisissures, que le portail est en mauvais état, que plusieurs non-conformités relatives à l’installation électrique sont relevées et que, plusieurs appareils électroménagers ne fonctionnent pas.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] [N] et Mme [S] [L] produisent aux débats : deux attestations de membres de leur famille, de nombreuses photographies, la plupart non datées et dans lesquelles il n’est pas possible d’identifier les lieux litigieux, ni les pièces et parties concernées de celles-ci, les photographies étant prises de manière trop serrée, quelques-unes seulement portent les date des 29 juillet 2024, 5 et 19 janvier et 20 mai 2025, un échange de courriels, entre le 3 août et le 13 octobre 2023 avec le mandataire de la propriétaire s’agissant d’une demande de réparation du portail.

Toutefois, la lecture de l’ensemble de ces éléments ne permet pas de caractériser l’inhabitabilité totale des lieux litigieux en lien principalement selon les pièces produites avec l’humidité des lieux et le portail défectueux.

En effet, si les locataires soutiennent que les normes de décence posées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ne sont pas respectées, ils ne le démontrent cependant pas en ne rapportant aucun élément au soutien de leurs prétentions.

S’agissant des appareils électroménagers non fonctionnant selon les locataires, ces derniers n’en rapportent pas non plus la preuve.

Pour ce qui est du portail et de son défaut de réparation, cet élément n’est pas de nature à démonter que les lieux litigieux étaient totalement inhabitables.

Au surplus, il ressort de l’échange de courriels fourni aux débats que des propositions de rendez-vous et de remplacement dudit portail ont été faites aux locataires qui n’ont, soit pas donné suite aux propositions de rendez-vous, soit refusé le modèle de portail proposé par la bailleresse.

Par ailleurs, concernant les photographies datées produites aux débats aux fins de démonter de l’humidité du logement litigieux, bien que, leur prise trop serrée ne permette pas d’identifier les lieux litigieux, ni les pièces concernées, il convient de préciser que, la présence excessive d’humidité dans un logement peut être liées à plusieurs facteurs, tels qu’un défaut de ventilation lié à l’immeuble ou encore de construction ou bien, elle peut également être lié à un comportement du locataire ; or, M. [F] [N] et Mme [S] [L] ne rapportent aux débats aucune cause des prétendus problèmes d’humidité .

Du reste, les seules photographies datées ont été prises entre le 29 juillet 2024 et le 19 janvier 2025, soit postérieurement à l’apparition des impayés de loyers et charges, datant d’octobre 2023.

Par conséquent, faute pour Mme [S] [L] et M. [F] [N] de démonter qu’ils se sont trouvés dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail, ces derniers ne pouvaient pas se faire justice à eux-mêmes en suspendant le paiement des loyers et charges comme ils l’ont fait depuis octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 25-10 de la loi précitée, spécialement applicable aux logements meublés à titre de résidence principale dispose que, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 alinéa 1er consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 14 535,87 euros, calculée comme suit : (12 397,80 euros + (712,69 euros x 3 mois d’avril à juin 2025)), produit aux débats :

– le commandement de payer délivré aux locataires portant sur la somme en principal de 1 524,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2023, terme d’octobre 2023 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période d’octobre 2023.

Il s’infère des débats que, Mme [S] [L] et M. [F] [N] ne sont pas à jour du règlement de leurs échéances courantes depuis octobre 2023, ce qu’ils ne contestent pas par ailleurs.

Cependant, il ressort du décompte locatif produit aux débats que, les sommes de 99,38 euros et 180 euros, mises au débit du compte locatif en dates respectives des 9 avril et 21 septembre 2024 aux motifs « solde taxe ordures ménagères 2023 » et « taxe ordures ménagères 2024 » ne sont pas justifiées aux débats.

En effet, si le bail conclu entre les parties dispose que, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera récupérable sur présentation de la taxe foncière, les avis de taxe foncière relatifs aux années 2023 et 2024 portant sur les lieux litigieux ne sont pas produits aux débats.

De sorte que, la somme de 279,38 euros (99,38 euros + 180 euros) sera ôtée du calcul de la dette locative comme non justifiée.

Dès lors, Mme [S] [L] et M. [F] [N] sont redevables de la somme de 14 256,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, terme de juin 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [S] [L] et M. [F] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 14 256,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, terme de juin 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [S] [L] et M. [F] [N], par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023 et portant sur la somme en principal de 1 524,76 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 octobre 2023, terme d’octobre 2023 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 février 2024.

Sur les effets de la résiliation du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [S] [L] et M. [F] [N], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 4 février 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser Mme [R] [C] à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Mme [S] [L] et M. [F] [N] causent un préjudice à Mme [R] [C] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 4 février 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 22 avril 2020, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [I] [W] épouse [N] s’est portée caution solidaire de M. [F] [N] et Mme [S] [L] dans le cadre du bail conclu par ces derniers avec Mme [R] [C], portant sur les lieux situés [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros hors charges, afin de garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de la procédure et coût des actes dus en vertu du bail ou de ses suites, pour la durée du bail et de ses éventuels renouvellements et reconductions, soit pour le temps où les locataires occuperont les lieux et ce pour un montant maximum de 36 mois de loyer, soit 25 200 euros (700 euros x 36 mois).

En outre, l’acte de cautionnement de Mme [I] [W] épouse [N] comprend la mention selon laquelle elle a pris connaissance du projet de bail.

Par ailleurs, le bail conclu entre les parties contient également la signature de Mme [I] [W] épouse [N], en tant que caution, en date du 22 avril 2020.

Enfin, il résulte de l’acte de cautionnement que les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont correctement portées dans l’engagement de la caution, y compris la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1.

Dès lors, le cautionnement de Mme [I] [W] épouse [N] est valable.

Au surplus, le commandement de payer du 4 décembre 2023 délivré aux locataires a bien été dénoncé à Mme [I] [W] épouse [N] par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Mme [I] [W] épouse [N] sera condamnée avec M. [F] [N] et Mme [S] [L] au paiement de la somme de 14 256,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus par ces derniers au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation mensuelles dues jusqu’à leur départ effectif des lieux et la remise des clés et ce, dans la limite de son engagement de caution de 25 200 euros.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande d’exécution de travaux pour mise en conformité du logement :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’alinéa 3 dudit article prévoit que, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [S] [L] et M. [F] [N] sollicitent que Mme [R] [C] soit condamnée à entreprendre, à compter de la décision, l’ensemble des travaux nécessaires afin de se conformer à son obligation légale de délivrance d’un logement décent, précisément le remplacement du portail d’entrée et de remédier aux problèmes de moisissures.

Toutefois, depuis le 4 février 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, Mme [S] [L] et M. [F] [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux litigieux et ne peuvent donc légitimement pas solliciter de la bailleresse l’exécution de travaux de mise en conformité.

De sorte que, Mme [S] [L] et M. [F] [N] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice moral :

En l’espèce, Mme [S] [L] et M. [F] [N] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 1 000 euros résultant du fait qu’ils ont vécu dans un logement quasi insalubre depuis plusieurs années du fait de l’inertie de la propriétaire à régler les problèmes d’humidité et du portail.

Toutefois, il convient de relever qu’outre qu’il ne soit pas démontré aux débats la réalité des problèmes d’humidité évoqués ainsi que leur origine et que celle-ci soit imputable à la bailleresse, mettant en cause un logement non conforme dont la preuve n’a également pas été rapportée, s’agissant du portail, Mme [S] [L] et M. [F] [N] n’ont pas fait preuve de diligence en ne répondant pas aux propositions de rdv faites par le mandataire des bailleurs, ni à la proposition de remplacement du portail faite par la bailleresse.

En outre, ils ne démontrent nullement de lien de causalité entre l’asthme de Mme [S] [L] et l’état du logement litigieux.

Par ailleurs, M. [F] [N] qui prétend s’être blessé à cause du portail n’en rapporte également pas la preuve.

Aussi, Mme [S] [L] et M. [F] [N] échouent à rapporter la preuve tant du préjudice moral subi que d’une faute de la bailleresse.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Au titre d’un préjudice de jouissance :

En l’espèce, Mme [S] [L] et M. [F] [N] évoquent l’existence d’un préjudice de jouissance du logement compte tenu des moisissures et de l’humidité du logement, évoquant ne plus inviter personne dans leur logement depuis plus d’un an.

Cependant, il convient de rappeler que, Mme [S] [L] et M. [F] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 4 février 2024 ; de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter l’indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance sur l’année écoulée.

Au demeurant, aucune faute de la bailleresse relative à la délivrance d’un logement non conforme et non décent n’a été prouvée aux débats.

De sorte que, Mme [S] [L] et M. [F] [N] seront aussi déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ainsi que, de l’assignation qui leur a été délivrée.

Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N] seront également condamnés in solidum à payer à Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N] au paiement de la somme de 14 256,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus ;

CONSTATE la résolution du bail meublé d’habitation conclu en date des 23 et 24 avril 2020, entre d’une part, Mme [R] [C] et d’autre part, Mme [S] [L] et M. [F] [N], portant sur un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date du 4 février 2024, par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail ;

DIT que Mme [S] [L] et M. [F] [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 4 février 2024 ;

DIT que Mme [S] [L] et M. [F] [N] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [R] [C] à faire expulser Mme [S] [L] et M. [F] [N] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

AUTORISE Mme [R] [C] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N] à payer à Mme [R] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 février 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE Mme [S] [L] et M. [F] [N] de leur demande d’exécution de travaux pour mise en conformité du logement litigieux ;

REJETTE les demandes indemnitaires formées par Mme [S] [L] et M. [F] [N] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N] au paiement in solidum des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ainsi que, de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [S] [L], M. [F] [N] et Mme [I] [W] épouse [N] à payer in solidum à Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,