Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02147 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZH2

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[B] [X]

[J] [F]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [B] [X]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 314,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 992,28 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de août 2024 à février 2025.

Par notification électronique du 13 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] au paiement des sommes suivantes:1451,41 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,150 euros à titre de dommages et intérêts sur fondement de l’article 1231 du Code civil ;400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 12 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] n’ont procédé à aucun règlement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2038,68 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, les versements n’ayant jamais été repris. La SA PLURIAL NOVILIA s’est opposée quant à l’octroi de délais de paiement expliquant que seuls des paiements partiels ont été réalisés et qu’il y a des problèmes d’hygiène récurrents au sein du logement nécessitant des désinsectisations. Elle fait valoir que le loyer de septembre s’impute sur le mois d’août pour soutenir que le paiement des loyers courants n’a pas repris.

A l’audience du 28 octobre 2025, seule Madame [B] [X] était présente à l’audience. Elle a reconnu la dette, soutient avoir payé le loyer de septembre et d’octobre et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement précisant être en capacité de payer 50 euros en plus du loyer. Sur sa situation personnelle et financière, elle explique ne pas travailler, percevoir le RSA couple d’un montant d’environ 838 euros, outre une pension alimentaire et diverses prestations familiales. Elle déclare être mère de trois enfants mineurs à sa charge. Elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 25 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier concernant Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] est parvenu à la juridiction le 20 octobre 2025 et expose que le couple perçoit 1754,66 euros de ressources et s’acquitte de 829,41 de charges fixes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 12 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 18 mars 2024.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié aux locataires le 12 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de six semaines suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines soit le 24 avril 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 31 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 12 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1972,68 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] seront solidairement condamnés à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 1972,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 août 2025 sur la somme de 1451,41 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code . Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En l’espèce, les locataires font l’objet d’une décision de recevabilité de leur dossier de surendettement en date du 25 septembre 2025. Ils justifient de la reprise de leur loyer courant, contrairement à ce qu’allègue leur bailleresse, et ce, depuis plusieurs mois.

Compte tenu des éléments précédents, il convient d’accorder à Monsieur [J] [F] et à Madame [B] [X] des délais de paiement sous la forme de mensualités d’un montant de 50 euros, outre le versement du loyer courant, et ce, jusqu’à l’adoption des mesures imposées fixées par la commission de surendettement des particuliers de la Marne qui régleront le sort de la dette et se substitueront aux modalités de paiement fixées dans le présent jugement. Les modalités d’octroi de ces délais de paiement seront précisées au sein du dispositif.

Le plan de désendettement devra être impérativement respecté, la clause résolutoire retrouvant à défaut son plein effet.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [B] [X] et de Monsieur [J] [F] et de tout occupant de leur chef serait autorisée.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

En conséquence, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement jusqu’à la notification de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code de la consommation et de dire que ladite décision s’appliquera aux parties pour ce qui concerne l’aménagement de la dette de loyers;

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des locataires.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X], doivent supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamnés aux dépens, Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] seront également condamnés à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La solidarité sollicitée par le créancier sera toutefois écartée pour les dépens et les frais irrépétibles, les débiteurs n’étant pas mariés.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2024 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 24 avril 2025  ;

CONSTATE que la commission de surendettement de la Marne a déclaré recevable en date du 25 septembre 2025 le dossier de surendettement de Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 1972,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 août 2025 sur la somme de 1451,41 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’adoption des mesures imposées fixées par la commission de surendettement des particuliers de la Marne et qui se substitueront aux modalités de paiement fixées par le présent jugement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA PLURIAL NOVILIA en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [B] [X] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 7] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION