Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02089 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZA6

[K] [Y]

[I] [Y]

C/

[D] [G]

[B] [Z]

[F] [Z]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Monsieur [K] [Y], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [D] [G]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, GreffierCopie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 juin 2024, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] ont donné à bail à Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 560 euros, outre les charges.

Par un acte du 14 juin 2024, Monsieur [F] [Z] s’est porté caution solidaire au profit des locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 avril 2025 à Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z].

Les bailleurs ont également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 avril 2025 à Monsieur [F] [Z], en sa qualité de caution.

Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] ont ensuite fait assigner Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’Huissier de Justice du 23 juin 2025 et 22 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] – représenté par Monsieur [K] [Y] – demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] ;de condamner Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] au paiement de la somme actualisée de 1.927,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;de condamner Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer si Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; d’autoriser Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des locataires ; de condamner Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les locataires n’ont procédé à aucun règlement depuis mai 2025. Ainsi, les bailleurs n’ont perçu que les versements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales, qui devrait bientôt cesser d’être versée.

Interrogés par le Tribunal, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte d’Huissier de Justice signifié le 23 juin 2025 à personne, Madame [D] [G] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle fait valoir que c’est son conjoint qui doit effectuer les paiements du loyer, et qu’elle n’a pas accès au compte bancaire. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer la dette.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 23 juin 2025 à personne, Monsieur [B] [Z] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 22 juillet 2025 à l’Etude, Monsieur [F] [Z] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 05 juin 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 224,99 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé […] de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application des articles 2288 et 2292 du code civil, dans leur version applicable au présent litige, le cautionnement, qui doit être exprès, est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2297 du code civil dispose que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. »

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l’article 24-2.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Ainsi, le créancier peut poursuivre la caution solidaire, dans la limite de l’engagement de celle-ci, sans que l’empêchement de poursuivre le débiteur puisse lui être opposé.

En outre, aux termes de l’article 24 6° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] sollicitent la condamnation de Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1.927,85 euros.

Au soutien de leur prétention, ils produisent un décompte arrêté au 18 novembre 2025 indiquant cette somme.

Madame [D] [G], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, l’acte de cautionnement solidaire de Monsieur [F] [Z] annexé au contrat de bail et produit aux débats est conforme aux dispositions des articles 2297 du code civil et 22-1 de la loi du 06 juillet 1989. Dans le cadre de ce cautionnement, Monsieur [F] [Z] s’est engagé solidairement pendant toute la durée du contrat de bail.

De plus, le commandement de payer en date du 14 avril 2025 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [F] [Z] par acte distinct du 16 avril 2025.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 1.927,85 euros, loyer du mois de novembre inclus, et avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [D] [G], présente à l’audience déclare qu’elle ne perçoit aucun revenu, excepté la prestation d’accueil du jeune enfant (PAJE) qui est versée sur le compte de Monsieur [B] [Z] avec qui elle est en couple. Ce dernier travaille en intérim est perçoit un revenu d’une somme d’environ 800 euros. Ils ont ensemble un enfant à charge âgé de 2 ans.

Compte-tenu de la somme due par Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y], de la situation économique des débiteurs, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 16 juin 2025, Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z], en sa qualité de caution, devant être condamnés à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 16 juin 2025.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y], Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juin 2024 entre Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 9], sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] à verser à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] la somme de 1.927,85 euros (mille neuf cent vingt-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [I] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 80 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] à quitter les lieux loués situé [Adresse 8] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [G] et Monsieur [B] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] à compter de la résiliation du bail, soit le 16 juin 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] à payer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 16 juin 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [F] [Z] à verser à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [I] [Y] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,