TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00132 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYTD

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1] ,

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [D] [K] [L] domicilié [Adresse 3],

non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 2 février 2021, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, a donné à bail à Monsieur [Y] [D] [K] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 183,35 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 7,24 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [Y] [D] [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1030,15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [Y] [D] [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 2 janvier 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 2 février 2021 et la résiliation du bail à compter du 3 mars 2025,

— ordonner à Monsieur [Y] [D] [K] [L] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Y] [D] [K] [L] à lui payer la somme de 3375,13 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Monsieur [Y] [D] [K] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner Monsieur [Y] [D] [K] [L] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Monsieur [Y] [D] [K] [L] aux dépens.

Par conclusions additionnelles en date du 6 août 2025, signifiées au défendeur le 16 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat :

— réactualise sa demande de paiement provisionnel au titre des loyers et charges impayés à la somme de 6187,02 euros selon décompte arrêté au 6 août 2025,

— demande qu’il soit fait application du dernier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en supprimant le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux au regard de la mauvaise foi du défendeur,

— maintient le surplus de ses demandes.

À cet effet, elle expose qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 20 mars 2025 par Maître [R], commissaire de justice, à sa requête que Monsieur [Y] [D] [K] [L] n’use pas des lieux loués de manière paisible et conforme et qu’il n’occupe plus les lieux loués de manière permanente au sens de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation.

À l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre au demandeur d’assurer la communication au défendeur de nouvelles pièces dans le respect du principe du contradictoire.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et sollicite le bénéfice de ses conclusions du 6 août 2025. Elle précise que la dette résiduelle du locataire hors coût du commandement de payer et supplément de loyer de solidarité s’élève à 3160,35 euros selon le dernier décompte actualisé qu’elle produit.

Monsieur [Y] [D] [K] [L], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 8 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 2 février 2021 comporte à l’article 5 des conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 2 janvier 2025, pour la somme en principal de 1030,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 mars 2025.

Monsieur [Y] [D] [K] [L] devenant à compter de cette date devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

En application de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, “dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.”

En l’espèce, s’il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 20 mars 2025 que Monsieur [Y] [D] [K] [L] a indiqué à l’officier ministériel ne pas habiter de façon permanente dans les lieux, ces seules déclarations ne sauraient caractériser sa mauvaise foi dès lors qu’en l’absence de toute précision quant à la durée de l’inoccupation des lieux, il ne saurait être déduit que cette inoccupation est durable ni que les conditions d’occupation déterminées par l’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas remplies.

En outre, l’abandon des lieux par le locataire n’est pas suffisamment caractérisé, dès lors que les photographies annexées au procès-verbal établissent la présence de nombreux effets personnels, notamment vestimentaires, de matériel électroménager, et de meubles meublants garnissant le logement.

Enfin, bien que le procès-verbal établi ait mis en évidence un certain état de désordre et de saleté de l’appartement donné à bail, ce seul constat, établi un jour donné et qui n’est corroboré par aucun autre élément (plainte du voisinage, présence de nuisibles…), ne suffit à établir un défaut de jouissance paisible des lieux suffisamment grave et durable pour caractériser la mauvaise foi du locataire.

Par conséquent, la SEML Cristal Habitat sera déboutée de sa demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, “l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 3 mars 2025 à la date de la libération effective des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte établissant que Monsieur [Y] [D] [K] [L] restait devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2923,22 euros incluant l’échéance du mois d’août 2025, selon décompte arrêté au 2 septembre 2025 signifié au défendeur.

En effet, si à compter du mois de janvier 2025, un supplément de loyer de solidarité (SLS) d’un montant mensuel de 492,99 euros ainsi que des “frais de dossier SLS” de 25 euros ont été facturés au locataire, la SEML Cristal Habitat ne produit aucune pièce justifiant de la mise en demeure adressée au locataire dans les conditions prévues par l’article L441-9 précité, de sorte que l’exigibilité de ces sommes n’est pas prouvée par la demanderesse.

Par ailleurs, si la SEML Cristal Habitat a produit un décompte actualisé à l’audience, arrêté au 16 octobre 2025, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée au locataire.

Monsieur [Y] [D] [K] [L], non comparant, ne produit aucun élément de preuve de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2923,22 euros par provision.

Monsieur [Y] [D] [K] [L] sera par ailleurs condamné au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Monsieur [Y] [D] [K] [L] n’étant pas connue, compte de sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de son absence à l’audience, et la reprise du paiement du loyer courant n’étant par ailleurs pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [D] [K] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat et Monsieur [Y] [D] [K] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [Y] [D] [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

REJETONS la demande relative à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [D] [K] [L] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 2923,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [D] [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION