TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00099 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYAC

DEMANDEUR :

SCI LE LOUIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien BETEMPS de la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

Madame [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 novembre 2021 prenant effet au 26 novembre 2021, la SCI LE LOUIS a donné à bail à Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] un logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 880 euros.

La SCI LE LOUIS a fait signifier un commandement de payer en date du 13 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 19 mars 2025 et sollicite :

A titre principal :

— le constat qu’aucun réglement intégral de la dette n’est intervenu entre le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 novembre 2024 et le 13 janvier 2025 à minuit.

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 au 14 janvier 2025,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour non-respect des obligations contractuelles, et des dispositions légales de l’article 1728 du Code civil,

En conséquence de quoi :

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 2819,50 euros due au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 29 décembre 2023, outre intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 11056,43 euros due au titre des loyers et charges impayés entre le 30 décembre 2023 et 13 janvier 2025 à minuit, outre intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— de fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 3849,99 euros pour la période du 14 janvier 2025 au 15 mai 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de l’ordonnance à venir,

— ordonner que faute pour le locataire d’obtempérer dans le délai susindiqué, la SCI LE LOUIS pourra, dès la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] et de tous occupants de son chef de l’appartement y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] à payer une indemnité de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] aux entiers dépens,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Par conclusions notifiées au défendeur le 3 juin 2025, la SCI LE LOUIS sollicite :

— de juger parfait le désistement d’instance uniquement à l’égard de Madame [U] [H], son acceptation n’étant pas nécessaire dans la mesure où celle-ci n’a pas présenté à ce jour de défense au fond ni de fin de non recevoir,

A titre principal :

— le constat qu’aucun réglement intégral de la dette n’est intervenu entre le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 novembre 2024 et le 13 janvier 2025 à minuit.

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 au 14 janvier 2025,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour non-respect des obligations contractuelles, et des dispositions légales de l’article 1728 du Code civil,

En conséquence de quoi :

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 8056,43 euros due au titre des loyers et charges impayés entre le 30 décembre 2023 et 13 janvier 2025 à minuit, outre intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— de fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 5859,06 euros pour la période du 14 janvier 2025 au 15 juillet 2025, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de l’ordonnance à venir,

— ordonner que faute pour le locataire d’obtempérer dans le délai susindiqué, la SCI LE LOUIS pourra, dès la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] et de tous occupants de son chef de l’appartement y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [I] [M] à payer une indemnité de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] aux entiers dépens,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI LE LOUIS représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses dernières demandes en réactualisant la dette à 8056 euros. Le demandeur explique que les défendeurs étaient en colocation mais que Madame a quitté les lieux en juin 2023. Il précise que malgré son départ, Madame était tenue d’une obligation solidaire de paiement des charges et loyers impayés pendant une période de six mois suivant la fin de son préavis. Le demandeur déclare que Madame [U] [H] a effectué depuis la délivrance de l’assignation un versement de 2819,50 euros le 14 mai 2025, ce qui équivaut à ses six mois de solidarité, raison pour laquelle il se désiste des demandes à son égard. Le demandeur précise que Monsieur a effectué un virement de 3000 euros en date du 17 mai 2025 et qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] comparaissent. Madame [U] [H] est d’accord avec le désistement. Monsieur [I] [M] déclare qu’il ne veut pas rester dans le logement, qu’il part le premier week-end de juillet et qu’il attend la confirmation de son nouveau logement. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 500 euros en plus du loyer courant. Le locataire déclare être artisan et percevoir des revenus compris entre 2500 et 3000 euros par mois, tandis qu’il estime ses charges à 300 euros par mois pour un crédit. Il indique avoir un enfant en garde alternée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du dont il a été accusé réception le 14 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 11394,76 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [I] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, Monsieur [I] [M] a réglé 3000 euros en date du 17 mai 2025, ce qui correspond au versement d’une somme supérieure au loyer. En outre, Monsieur [I] [M] perçoit des revenus mensuels compris entre 2500 et 3000 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [I] [M] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Toutefois, au regard de l’importance de la dette, tant dans sa durée que dans son montant, il n’y a pas lieu de dire que l’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. (…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de la mauvaise foi du locataire qui ne peut être constituée par les seuls défauts de paiement des loyers. Dès lors, il convient de dire que le bailleur ne pourra faire procéder à l’expulsion immédiate de l’occupant, sans avoir à respecter le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’alinéa premier de la disposition précitée.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 965,78 euros pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SCI LE LOUIS produit un décompte ainsi qu’un avis de virement démontrant que Monsieur [I] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8056 euros jusqu’au 13 janvier 2025 outre 5859,06 euros du 14 janvier 2025 au 15 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y’a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue.

Le défendeur reconnaissant devoir ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Au terme de l’article 1231-6 du Code civil “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Aucun élément ne justifie d’un préjudice distinct du retard de paiement si bien qu’il n’y a pas lieu de condamner le locataire à l’indemnisation du préjudice du bailleur en dehors de l’intérêt légal assortissant sa condamnation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [M] ainsi que Madame [U] [H], eu égard à la nécessité pour le bailleur de l’assigner pour que la dette la concernant soit apurée, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’instance à l’égard de Madame [U] [H],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 prenant effet au 26 novembre 2021 entre d’une part la SCI LE LOUIS et d’autre part Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] concernant le logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE LOUIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 965,78 euros par mois,

CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à payer à la SCI LE LOUIS la somme provisionnelle de 8056 euros au titre des loyers et charges jusqu’au 13 janvier 2025 outre la capitalisation des intérêts par année échue, ainsi que la somme de 5859,06 euros du 14 janvier 2025 au 15 juillet 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [I] [M] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 27 mensualités de 500 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [U] [H] à payer à La SCI LE LOUIS la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment la demande d’expulsion immédiate du locataire et la demande de dommage et intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION