N° RG 24/00438 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKCP

jonction du 24/00439

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Noémie CORLOUER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[I] [K],

[J] [H] épouse [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 15 Octobre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. HALIGUEN

dont le siège social est sis 26 rue d’Ablis – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée Maître Noémie CORLOUER, avocat au barreau de CHARTRES,

vestiaire : 000034

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [K]

demeurant Le Camp n°13 – 28700 AUNAY SOUS AUNEAU

non comparant, ni représenté

Madame [J] [H] épouse [K]

demeurant 16 rue des Bouchers – 1er étage – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 9 novembre 2022, la SCI HALIGUEN a donné à bail à Madame [J] [H] épouse [K] un appartement et un parking situés 16 rue des bouchers à 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 720€ pour le logement et de 55 euros pour le parking.

Par acte du 3 janvier 2023, Monsieur [I] [K] s’est porté caution solidaire pour Mme [J] [H] épouse [K] dans la limite de 12 mois et pour un montant maximum de 9.840 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HALIGUEN a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.460 € visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, cet acte a été dénoncé à Monsieur [I] [K] en sa qualité de caution.

La SCI HALIGUEN a ensuite fait assigner en référé Madame [J] [H] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. Elle sollicite:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] épouse [K] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de l’ordonnance, et de procéder, passé ce délai, à son expulsion par toutes voies et moyens de droit avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner cette dernière, solidairement avec Monsieur [I] [K] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4.740 € actualisée à la date du 13 mars 2024 avec les intérêts au taux légal;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi jusqu’au jour de la libération effective du logement avec les intérêts au taux légal;

— d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 2400438.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, elle a également assigné en référé Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES et formé les mêmes demandes. La procédure a été enregistrée sous le numéro 2400439.

A l’audience du 10 septembre 2024, les affaires n°2400438 et 2400439 ont été appelées et l’affaire n°2400439 a été jointe à l’affaire n°2400438.

La SCI HALIGUEN – représentée par son conseil- reprend les termes de ses assignations et actualise sa créance à la somme de 9.660 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement expliquant que le dernier loyer a été réglé au mois de mars 2024. En réponse à Madame [J] [H] épouse [K], elle déclare que cette dernière ne justifie pas du versement par la CAF de règlements au titre du loyer.

Madame [J] [H] épouse [K] comparait en personne. Elle reconnait le principe et le montant de la dette. Elle explique être séparée de Monsieur [I] [K], lequel ne dispose d’aucune ressource. Elle précise avoir retrouvé un CDI et déclare que la CAF effectue des virements au titre des APL mais qu’elles ne sont pas reportées sur le décompte.

Monsieur [I] [K], régulièrement cité à étude, n’estni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation délivrée à Madame [J] [H] épouse [K] a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 10 septembre 2024.

Par ailleurs, la SCI HALIGUEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 16 mai 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les dispositions des points V et VII de l’article 24 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui s’appliquent de manière immédiate au présent litige, permettent la suspension des effets de la clause résolutoire si des délais de paiement, dans la limite de trois années, sont accordés au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, le bail conclu le 23 avril 2021 contient une clause résolutoire (Article VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.460 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément au délai alors en vigueur. Madame [J] [H] épouse [K] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Et selon l’article 24 I, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il résulte de l’acte de caution solidaire que Monsieur [I] [K] est tenu, en cas de défaillance du locataire, au paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure. Selon cet acte, la caution est tenue dans la limite de 12 mois et de 9.840 euros.

La SCI HALIGUEN justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 13 novembre 2023, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Madame [C] [H] épouse [K].

Monsieur [I] [K] est donc tenu solidairement à la dette locative jusqu’au 3 janvier 2024 et dans la limite de 9.840 euros.

Il ressort du décompte produit que Madame [J] [H] épouse [K] reste devoir à son bailleur, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.660€ à la date du 1er septembre 2024 au titre des impayés locatifs. A l’audience, Madame [J] [H] épouse [K] expose que des réglements de la CAF doivent venir diminuer le montant du loyer mais elle n’en justifie pas.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [H] épouse [K] et Monsieur [I] [K] à verser à la SCI HALIGUEN la somme de 9.660€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur l’indemnité d’occupation

Au vu de l’occupation actuelle du logement par Madame [J] [H] épouse [K], Madame [J] [H] épouse [K] est redevable envers la SCI HALIGUEN depuis la date de résiliation du bail le 13 janvier 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi. Monsieur [I] [K], lequel n’est tenu solidairement que dans la limite de 12 mois, soit jusqu’au 3 janvier 2024, n’est pas redevable de cette indemnité.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [J] [H] épouse [K] est présente à l’audience. Elle ne formule pas de proposition de paiement.

Il ressort du décompte en date du 1er septembre 2024 que le dernier paiement est intervenu au mois de mars 2024.

Compte-tenu du montant important de la dette locative, de l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et du refus du bailleur d’octroyer des délais de paiement, il ne peut être accordé à Madame [J] [H] épouse [K] des délais.

En conséquence, [J] [H] épouse [K] devra, ainsi que tous les occupants, quitter le logement qu’elle occupe et, pour le cas où les lieux n’auraient pas été libérés, il convient d’autoriser la SCI HALIGUEN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le maintien de Madame [J] [H] épouse [K] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [J] [H] épouse [K] et Monsieur [I] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation économique de Madame [J] [H] épouse [K] et de Monsieur [I] [K], il y a lieu de débouter la SCI HALIGUEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 2400439 vers l’affaire enregistrée sous le numéro RG 2400438;

DECLARONS la SCI HALIGUEN recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2020 entre la SCI HALIGUEN et Madame [J] [H] épouse [K] concernant le logement situé 1 rue des Bouchers à 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 13 janvier 2024;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 13 janvier 2024;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [H] épouse [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [H] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HALIGUEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] épouse [K] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTONS la SCI HALIGUEN de sa demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [I] [K] au titre de l’indemnité d’occupation;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [H] épouse [K] et Monsieur [I] [K] à verser à la SCI HALIGUEN la somme de 9.660 € (neuf mille six cent soixante euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compterde la présente ordonnance;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [H] épouse [K] et Monsieur [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTONS la SCI HALIGUEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN