VTD/CT

Jugement N°

du 06 JANVIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 23/04188 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JIYT / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. SOLIDIMMO

Contre :

S.C.I. DES ROSIERS

[K] [S]

S.A.R.L. TSC

Grosse : le

la SCP BERNARD-FRANCOIS

M^e Sophie LACQUIT

Copies électroniques :

la SCP BERNARD-FRANCOIS

M^e Sophie LACQUIT

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

S.A.S. SOLIDIMMO

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier LOPES de la SELARL Patrice BENDJEBBAR – Olivier LOPES, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

Et par M^e Olivier FRANCOIS de la SCP BERNARD-FRANCOIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. DES ROSIERS

[Adresse 14]

[Localité 12]

Monsieur [K] [S]

[Adresse 13]

[Localité 12]

S.A.R.L. TSC (TRAITEMENT DE SURFACE CLERMONTOIS)

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentés par M^e Virginie HERISSON GARIN de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat aux barreaux de [Localité 15] et de [Localité 19], avocat plaidant

Et par M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

M. Alexis LECOCQ, Vice-Président,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 03 Novembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Les faits

Par acte authentique du 11 décembre 2014, la SCI des Rosiers, ayant pour gérant M. [K] [S], a cédé avec faculté de rachat à la SAS Solidimmo un immeuble comportant deux bâtiments, l’un réputé industriel, l’autre commercial, situé à Aubière, moyennant le paiement de la somme de 446 200 euros.

Il était stipulé que la somme de 145 464 euros devait être payée comptant, que l’acquéreur devait verser la somme de 69 036 euros dans les six mois de l’acte et que le surplus, soit la somme de 231 700 euros, serait dû si le vendeur n’exerçait pas sa faculté de rachat, laquelle pouvait être mise en oeuvre jusqu’au 6 décembre 2017 en l’absence de prorogation.

Une convention d’occupation précaire d’une durée de 36 mois était également instituée au profit de la SCI des Rosiers, redevable à ce titre d’une indemnité mensuelle de 3 110 euros.

Il était précisé dans l’acte que l’immeuble était loué en vertu de deux baux commerciaux conclus, l’un au profit de la société Pneu Service Clermontois, l’autre au profit de la société REC.

L’un des deux bâtiments, celui donné à bail à la société REC, a été détruit par un incendie le 20 janvier 2017.

Par jugement du 27 avril 2017, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé la résolution du plan de redressement dont bénéficiait la société REC et a placé celle-ci en liquidation judiciaire.

Le 17 mai 2017, la SCI des Rosiers a consenti un bail commercial au profit de la SARL TSC, sur l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], soit les locaux donnés à bail à la société REC.

Puis par jugement du 5 juillet 2017, le tribunal a ordonné la cession des actifs de la société REC à la société TSC.

Le 6 novembre 2017, la SAS Solidimmo a fait délivrer à la SCI des Rosiers un commandement de payer la somme de 93 622,83 euros au titre des indemnités d’occupation impayées.

Les procédures antérieures à la présente instance

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2019, la société Pneu Service Clermontois a été autorisée à consigner sur le compte du bâtonnier séquestre le montant des loyers dus au titre du bail commercial.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

— dit que la SAS Solidimmo était propriétaire de l’immeuble cédé par la SCI des Rosiers aux termes d’un acte authentique du 11 décembre 2014 et situé à [Adresse 18], cadastré BW [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— autorisé le bâtonnier de [Localité 20] à remettre à la SAS Solidimmo l’intégralité des sommes consignées par la société Pneu Service Clermontois en exécution de l’ordonnance de référé du 2 juillet 2019 ;

— débouté la SAS Solidimmo de ses demandes tendant à dire que la société Pneu Service Clermontois devra s’acquitter du loyer et à condamner celle-ci à verser l’arriéré éventuellement dû ;

— débouté la SCI des Rosiers de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la SAS Solidimmo à lui restituer les sommes perçues au titre de l’indemnité d’occupation et à procéder sous astreinte à la remise en état des lieux détruits par l’incendie du 21 janvier 2017, ainsi qu’à juger qu’elle serait dispensée pour l’avenir du paiement de toute indemnité au titre de la convention d’occupation précaire ;

— condamné la SCI des Rosiers à verser à la SAS Solidimmo la somme de 78 314,83 euros au titre des charges et dépenses payées pour le compte de la défenderesse ;

— débouté la SAS Solidimmo de sa demande relative aux indemnités d’occupation échues ;

— condamné la SCI des Rosiers à verser à la SAS Solidimmo la somme de 130 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation ;

— condamné la SCI des Rosiers à verser à la SAS Solidimmo la somme de 32 116 euros au titre des loyers indûment perçus par la défenderesse ;

— condamné la SAS Solidimmo à verser à la SCI des Rosiers la somme de 231 700 euros au titre du paiement du solde du prix de vente ;

— dit que chaque partie conservait la charge de ses dépens ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 24 août 2022, la SAS Solidimmo a assigné la SCI des Rosiers devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’expulsion et d’indemnisation.

Par ordonnance du 22 décembre 2022, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ;

— condamné la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo, à titre provisionnel, la somme de 47 600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation arrêtée à la date du 19 octobre 2022 ;

— condamné la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo, à titre provisionnel, la somme de 126 850 euros au titre des loyers indûment perçus.

Sur appel interjeté par la SCI des Rosiers, la cour d’appel de Riom a, par arrêt du 28 juin 2023, confirmé l’ordonnance précitée, sauf en ce qu’elle avait condamné la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo, à titre provisionnel, la somme de 126 850 euros au titre des loyers indûment perçus et, statuant à nouveau sur ce point, l’a condamnée à ce titre au paiement de la somme provisionnelle de 77 500 euros.

LE 11 août 2023, la SCI des Rosiers a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 27 février 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

La présente procédure au fond

Par acte du 25 octobre 2023, la SAS Solidimmo a fait assigner la SCI des Rosiers, la SARL TSC et M. [K] [S] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’expulsion et indemnisation, paiement des loyers indûment perçus et garantie de la SCI des Rosiers par M. [S] des condamnations prononcées contre elle.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

— --

Dans ses conclusions notifiées le 20 août 2025, la SAS Solidimmo demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants, 1857 et 1858 du code civil de :

— prononcer l’expulsion de tous occupants du chef de la SCI des Rosiers installés postérieurement à la vente authentique du 11 décembre 2014, et en particulier de la SARL TSC ;

— “confirmer l’arrêt de la cour d’appel de Riom en ce que la SCI des Rosiers a été condamnée à payer, à titre provisionnel la somme de 47 600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation arrêtée à la date du 19 octobre 2022" [sic];

— condamner définitivement la SCI des Rosiers à payer la somme de 47 600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation arrêtée à la date du 19 octobre 2022 ;

— condamner la SCI des Rosiers au paiement d’un solde d’indemnité forfaitaire d’occupation pour la période du 20 octobre au 14 novembre 2022, d’un montant de 2 600 euros (26 jours) ;

— “confirmer l’arrêt de la cour d’appel de Riom en ce que la SCI des Rosiers a été condamnée à payer, à titre provisionnel la somme de 77 500 euros au titre des loyers indûment perçus ou qui auraient dû être reçus au cours des années 2018, 2019, et 2020 ”[sic] ;

— condamner définitivement la SCI des Rosiers au paiement d’une somme mensuelle de 2 150 euros HT correspondant au loyer versé ou qui aurait dû être versé par la SARL TSC en application du bail commercial qu’elles ont conclu le 17 mai 2017, à partir du 1er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— à titre subsidiaire, condamner solidairement les sociétés TSC et des Rosiers au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2 150 euros par mois correspondant au montant du loyer stipulé par le bail commercial qu’elles ont conclu à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner M. [K] [S] à garantir la SCI des Rosiers de toute condamnation étant indéfiniment responsable et à proportion de ses apports (soit 869/877ème) de ses dettes ;

— condamner solidairement la SCI des Rosiers, la SARL TSC et M. [K] [S] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, M. [K] [S], la SCI des Rosiers et la SARL TSC demandent au tribunal, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 700 du code de procédure civile, 1240, 1303, 1353, 1857 du code civil, de :

— déclarer la SAS Solidimmo irrecevable et mal fondée en ses demandes, et en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAS Solidimmo à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SAS Solidimmo de sa demande au titre de l’exécution provisoire ;

— condamner la SAS Solidimmo aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par message en date du 4 décembre 2025, le tribunal, en application des articles 442, 445 et 446-3 du code de procédure civile, a demandé aux défendeurs de lui communiquer, ainsi qu’au conseil de la partie adverse, les pièces suivantes :

— le jugement de liquidation de la société REC du 27 avril 2017 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand dans son intégralité ;

— l’offre de reprise de la SARL TSC et notamment la liste annexée à cette offre des contrats repris (article L.642-2 II 1° et L.642-7 du code de commerce), le dispositif du jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 5 juillet 2017 mentionnant : “Prononce la cession forcée dans le cadre des dispositions de l’article L.642-7 du code de commerce, des contrats listés en annexe de l’offre de reprise transmise par la société TSC à l’administrateur judiciaire”,la liste de ces contrats poursuivis n’étant pas versée aux débats.

Le 8 décembre 2025, le conseil des défendeurs a adressé au tribunal les pièces sollicitées, outre d’autres documents dont la communication n’avait pas été demandée.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les pièces produites par les défendeurs en cours de délibéré suite à la demande du tribunal, autres que le jugement de liquidation de la société REC du 27 avril 2017 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand et l’offre de reprise de la SARL TSC et notamment la liste annexée à cette offre des contrats repris (article L.642-2 II 1° et L.642-7 du code de commerce), seront écartées des débats.

— Sur la demande d’expulsion de tous occupants du chef de la SCI des Rosiers installés postérieurement à l’acte authentique de vente, et en particulier de la SARL TSC

Moyens des parties :

La SAS Solidimmo soutient que le bail commercial conclu le 17 mai 2017 lui est inopposable, bail dont elle n’a appris l’existence qu’au cours de l’instance en référé aux fins d’expulsion de la SCI des Rosiers ; que cette dernière n’avait pas la qualité de propriétaire pour conclure un tel contrat ; que la convention d’occupation précaire conclue avec la SCI des Rosiers ne se justifiait que par la faculté de rachat.

Elle demande d’ordonner l’expulsion de la SARL TSC comme occupant du chef de la SCI des Rosiers, cette occupation ayant été permise en fraude de ses droits. Elle souligne que si le jugement du 5 juillet 2017 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ordonné la cession des actifs de la société REC à la société TSC, ce jugement est postérieur au bail du 17 mai 2017. Elle constate qu’à la lecture de ce jugement, la SCI des Rosiers s’est faussement présentée comme la propriétaire des locaux. Par ailleurs, elle fait valoir que M. [S], propriétaire d’une partie du capital social de la SCI des Rosiers, est également propriétaire de 35 % du capital social de la SARL TSC. Ainsi, elle se retrouve en possession de lieux occupés par un locataire qu’elle n’a pas choisi, qui n’occupait pas les lieux à la date de l’acte authentique du 11 décembre 2014 et qui ne lui verse aucune indemnité ni aucun loyer.

Les défendeurs font valoir que la SAS Solidimmo avait connaissance de la location des biens par la SCI des Rosiers ; que le bail conclu le 17 mai 2017 avec la SARL TSC en lieu et place de celui de la société REC est intervenu à la suite immédiate de la cession du plan de redressement de la société REC et de son placement en liquidation judiciaire conformément au jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 27 avril 2017 publié les 13 et 14 mai 2017 ; que le jugement du 5 juillet 2017 a cédé l’actif de la société REC à la société TSC permettant à cette dernière de venir aux droits de la société REC, jugement publié les 13 et 14 juillet 2017. Ils contestent ainsi le fait que la SAS Solidimmo ne connaissait pas l’existence du bail et que ce bail aurait été pris en violation de ses droits.

Ils soutiennent qu’aucun commandement n’a été délivré à la SARL TSC en vue d’une expulsion.

Ils ajoutent que la SAS Solidimmo ne cite aucun fondement juridique à l’appui de sa demande.

Réponse du tribunal :

Par acte authentique du 11 décembre 2014, la SCI des Rosiers a cédé avec faculté de rachat à la SAS Solidimmo un immeuble comportant deux bâtiments, situé à [Adresse 16] (63170), moyennant la somme de 446 200 euros.

Il était stipulé à l’acte que la somme de 145 464 euros devait être payée comptant, que l’acquéreur devait verser la somme de 69 036 euros dans les six mois de l’acte et que le surplus, soit la somme de 231 700 euros, serait dû si le vendeur n’exerçait pas sa faculté de rachat, laquelle pouvait être mise en oeuvre jusqu’au 6 décembre 2017 en l’absence de prorogation.

L’acte prévoyait que “l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble vendu à compter de ce jour”. La SAS Solidimmo est donc devenue propriétaire de l’ensemble immobilier dès le 11 décembre 2014, étant rappelé que la SCI des Rosiers n’a finalement pas exercé sa faculté de rachat.

Une convention d’occupation précaire d’une durée de 36 mois a été instituée au profit de la SCI des Rosiers, redevable d’une indemnité mensuelle de 3 110 euros :

“Entrée en jouissance – Convention d’occupation précaire -

Il est expressément convenu entre les parties que, compte tenu du fait que la présente vente est soumise à la condition résolutoire d’exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur (ainsi qu’il est dit ci-après), le bien vendu restera occupé par celui-ci pour la période durant laquelle il disposera de ladite faculté de rachat, soit une durée maximale de 36 mois.(…).

Durant cette période, l’acquéreur aux présentes ne pourra consentir de bail, sauf au profit du vendeur, sur le bien vendu, pendant la durée de la convention d’occupation précaire.” (page 4)

Il était stipulé en page 5 que “la jouissance du vendeur s’exercera par la perception des loyers à son profit, l’immeuble étant loué ainsi qu’il est dit dans la deuxième partie”.

En page 22 de l’acte, les conditions de la location étaient précisées :

“Contrat de bail – Le vendeur déclare que l’immeuble est loué, savoir :

— partie suivant bail commercial au profit de la société Pneu Service Clermontois par acte sous seing privé en date à [Localité 17], du 01 avril 2005. Partie suivant bail commercial au profit de la société REC par acte sous seing privé initial en date à [Localité 17] du 01 novembre 2001 suivi d’un avenant en date à [Localité 17] du 30 janvier 2009

Il est expressément convenu entre les parties que le vendeur continuera à percevoir les loyers relatifs aux baux sus-visés.

L’acquéreur ayant parfaite connaissance des conditions, loyer et charges relatifs aux baux sus-visés, reconnaît être informé que pour le cas où le vendeur n’exercerait pas sa faculté de rachat ou de réméré, il serait alors propriétaire de biens loués. "

L’un des deux bâtiments, celui donné à bail à la société REC, a été détruit en partie par un incendie le 20 janvier 2017.

La société REC qui avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 3 février 2012 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, bénéficiait d’un plan de redressement par continuation homologué par jugement du 13 juillet 2013.

Par jugement du 27 avril 2017, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé la résolution du plan de redressement et a placé la société REC en liquidation judiciaire. Une publication au BODACC est intervenue les 13 et 14 mai 2017.

Le 17 mai 2017, la SCI des Rosiers a consenti un bail commercial pour une durée de neuf années au profit de la SARL TSC, sur l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], soit les locaux loués à la société REC, moyennant un loyer mensuel de 2 150 euros HT.

Puis, par jugement du 5 juillet 2017, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ordonné la cession des actifs de la société REC à la société TSC moyennant le prix de 1 725 euros répartis entre 1 euro pour les biens incorporels et 1724 euros pour les biens mobiliers corporels, outre la reprise de neuf salariés.

Or, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial constitue par nature un acte de disposition, ainsi seul le propriétaire du bien peut conclure un tel acte, l’occupant à titre précaire ne pouvant donc donner en location dans le cadre d’un bail commercial le bien qu’il occupe.

Par conséquent, la SCI des Rosiers, occupant à titre précaire du bien immobilier objet de la vente du 11 décembre 2014, ne pouvait pas conclure un bail commercial avec la SARL TSC, n’étant pas propriétaire.

La SCI des Rosiers soutient néanmoins que la SARL TSC vient aux droits de la société REC en vertu des jugements du 27 avril et 5 juillet 2017 rendus en matière de procédure collective.

Or, selon jugement du 27 avril 2017, suite à l’assignation de l’URSSAF d’Auvergne en date du 28 juin 2016, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé la résolution du plan de redressement et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société REC, celle-ci se trouvant dans l’impossibilité de poursuivre son activité tout en honorant les échéances d’apurement du passif fixées dans le plan, et dans un état de cessation des paiements.

La poursuite de l’activité a été ordonnée pour une période de deux mois et le tribunal a fixé au 15 mai 2017 l’expiration du délai dans lequel les offres devraient être remises à l’administrateur.

Puis, par jugement du 5 juillet 2017, le tribunal a ordonné la cession des actifs de la société REC à la société TSC moyennant le prix de 1 725 euros répartis entre 1 euro pour les biens incorporels et 1724 euros pour les biens mobiliers corporels.

En page 4 du jugement, dans la partie relative à la présentation du projet de reprise, il est mentionné que : “Le candidat repreneur entend reprendre : la clientèle, le carnet de commandes clients, le savoir-faire.”.

Puis, sont listés les biens corporels repris, les biens expressément exclus (comptes clients et rattachés, comptes créances et tous autres comptes de tiers créditeurs, comptes fournisseurs débiteurs, disponibilités), puis les contrats poursuivis (L.642-2 II 1° et L.642-7 du code de commerce).

Il a été sollicité en cours de délibéré la communication de la liste des contrats repris, le dispositif du jugement mentionnant : “Prononce la cession forcée dans le cadre des dispositions de l’article L.642-7 du code de commerce, des contrats listés en annexe de l’offre de reprise transmise par la société TSC à l’administrateur judiciaire”.

Par une note en délibéré en date du 8 décembre 2025, cette liste a été produite. Le contrat de bail commercial ne fait pas partie de la liste des contrats repris.

Il convient d’observer que dans ce même jugement, la SARL TSC, candidate à la reprise, était d’ores et déjà domiciliée “[Adresse 9]”, adresse de son siège social et qu’il était précisé en page 2, dans la partie relative à la présentation du projet de reprise :

“Suite à un incendie, le bâtiment qu’occupe la SARL REC n’est pas exploitable à 100 %. Le candidat repreneur souhaite séparer les locaux en 2 parties en confinant la zone sinistrée et installer dans la partie exploitable ses 4 lignes de traitement pouvant réaliser divers traitements et ainsi satisfaire la clientèle locale. Une négociation avec la SCI des Rosiers, propriétaire des locaux, est en cours afin d’obtenir une exonération du loyer jusqu’à fin 2017 permettant la remise en état de la partie sinistrée.”.

Il ressort de ces constatations que la SARL TSC ne vient pas aux droits de la société REC du fait des effets des jugements du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand des 27 avril et 5 juillet 2017 car la SARL TSC s’est présentée au tribunal comme étant d’ores et déjà titulaire d’un bail commercial obtenu avec la SCI des Rosiers.

La publication de ces jugements n’a pas eu pour effet de rendre opposable à la SAS Solidimmo le bail commercial litigieux signé le 17 mai 2017.

La SAS Solidimmo ayant été déclarée définitivement propriétaire de l’immeuble cédé par la SCI des Rosiers et la convention d’occupation précaire ayant pris fin, la SCI des Rosiers est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2017 ainsi que l’a énoncé le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans son jugement du 4 avril 2022.

Par ailleurs, le bail commercial signé le 17 mai 2017 entre la SCI des Rosiers et la SARL TSC étant inopposable à la SAS Solidimmo, cette dernière est bien fondée à solliciter le prononcé de l’expulsion de tous occupants du chef de la SCI des Rosiers installés postérieurement à la vente authentique du 11 décembre 2014, et en particulier de la SARL TSC.

— Sur la demande de la SAS Solidimmo au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation

Moyens des parties :

La SAS Solidimmo demande de condamner la SCI des Rosiers au paiement d’une indemnité d’occupation de 47 600 euros selon le montant arrêté par le juge des référés au 19 octobre 2022, mais également au paiement d’un reliquat de 2 600 euros représentant les 26 jours écoulés entre le 20 octobre 2022 et le transfert effectif du siège social intervenu au 14 novembre 2022. Elle fonde sa demande sur les stipulations de l’acte authentique qui prévoyaient une indemnité forfaitaire de 100 euros par jour d’occupation sans droit ni titre, ainsi que sur le jugement du 4 avril 2022 qui a d’ores et déjà liquidé cette indemnité au jour du jugement. Elle se prévaut de la date du transfert effectif du siège social de la SCI des Rosiers pour arrêter le calcul de sa créance.

La SCI des Rosiers fait valoir qu’elle n’occupait pas le bien de manière effective, elle ne disposait que d’une simple boîte aux lettres, les biens étaient occupés par les sociétés Pneu Service Clermontois et TSC. Au vu de la décision rendue en référé, elle estime qu’il n’y aura pas lieu à prononcer une indemnité d’occupation au-delà du 19 octobre 2022.

Elle ajoute que l’indemnité d’occupation doit venir indemniser l’indisponibilité du bien et être proportionnée à l’état du bien, ainsi qu’à la capacité financière de l’occupant. Elle rappelle qu’elle a déjà été condamnée définitivement à payer la somme de 130 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation alors que le bien n’était pas effectivement occupé par ses soins, qu’il a été incendié et non remis en état. Elle conclut qu’il serait disproportionné de la condamner à une nouvelle indemnité forfaitaire et que la demande doit être rejetée.

Réponse du tribunal :

L’acte authentique de vente du 11 décembre 2014 énonce en page 5 que :

“ Si le vendeur se maintenait dans le bien après que la convention d’occupation précaire aurait pris fin, soit au terme du délai maximum susvisé de 36 mois, soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de rachat ou de déchéance de la faculté de rachat, il serait alors occupant du bien sans droit ni titre.

Outre le paiement de l’indemnité d’occupation, le vendeur serait également redevable d’une indemnité forfaitaire de cent euros (100,00 €) par jour d’occupation sans droit ni titre, sans que cette clause ne vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

Cette indemnité forfaitaire est stipulée non réductible même en cas de libération partielle du bien.”.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo la somme de 130 200 euros au titre de cette indemnité forfaitaire d’occupation, après avoir constaté que la SCI des Rosiers occupait l’immeuble objet de la vente, sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2017. Il a énoncé que cette occupation durait depuis 1580 jours, mais que la demande de la SAS Solidimmo portait sur un quantum inférieur, 1302 jours. Il a fait droit dans la limite de la demande.

Devant le juge des référés et encore à ce jour, la SCI des Rosiers soutient qu’elle n’avait jusqu’au 19 octobre 2022 qu’une simple adresse postale au sein des locaux litigieux ; qu’elle avait accompli les démarches de transfert de siège social avec justificatif de réexpédition postale.

Les démarches aux fins de réexpédition du courrier de la SCI des Rosiers, qui reconnaît qu’elle disposait d’une boîte aux lettres dans les lieux, ont été effectives au 19 octobre 2022 (pièce n°3 des défendeurs). L’occupation “effective” des lieux peut donc être établie jusqu’à cette date.

La convention du 11 décembre 2014 prévoyant le paiement par la venderesse d’une indemnité forfaitaire de 100 euros par jour d’occupation sans droit ni titre, non réductible même en cas de libération partielle du bien et la SCI des Rosiers ne contestant pas avoir disposé dans les locaux d’une boîte aux lettres jusqu’au 19 octobre 2022, il y a lieu de conclure que l’indemnité forfaitaire est due jusqu’à cette date.

Au surplus, il convient d’observer que malgré le débat qui s’est tenu lors de la première procédure au fond sur l’indemnité forfaitaire, les démarches aux fins de libérer effectivement les lieux n’ont été réalisées que plusieurs mois après. Le caractère excessif de la demande n’est pas caractérisé.

Ainsi, la SCI des Rosiers sera condamnée à payer la somme de 47 600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation arrêtée au 19 octobre 2022. Le surplus de la demande à ce titre, notamment portant sur la période du 20 octobre au 1er novembre 2022, sera rejeté.

— Sur la demande de la SAS Solidimmo au titre des loyers versés par la SARL TSC

Moyens des parties :

La SAS Solidimmo demande de :

— “confirmer l’arrêt de la cour d’appel de Riom en ce que la SCI des Rosiers a été condamnée à payer, à titre provisionnel la somme de 77 500 euros au titre des loyers indûment perçus ou qui auraient dû être reçus au cours des années 2018, 2019, et 2020” [sic] ;

— condamner définitivement la SCI des Rosiers au paiement d’une somme mensuelle de 2 150 euros HT correspondant au loyer versé ou qui aurait dû être versé par la SARL TSC en application du bail commercial qu’elles ont conclu le 17 mai 2017, à partir du 1er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— à titre subsidiaire, condamner solidairement les sociétés TSC et la SCI des Rosiers au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2 150 euros par mois correspondant au montant du loyer stipulé par le bail commercial qu’elles ont conclu à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Elle fait valoir que la perte de la faculté de rachat à compter du 6 décembre 2017 implique que la SCI des Rosiers rembourse les loyers indûment perçus depuis ; que par jugement du 4 avril 2022, le tribunal a énoncé que les loyers réglés par la société Pneu Service Clermontois revenaient à la SAS Solidimmo, propriétaire des lieux ; que les loyers perçus par la SCI des Rosiers de la SARL TSC depuis le 1er janvier 2018 doivent suivre le même sort et lui être reversés. Elle estime que la SCI des Rosiers ne peut invoquer l’incendie des lieux pour soutenir que la SARL TSC rencontre des difficultés d’exploitation liées à l’état du bâtiment occupé puisqu’elle a signé un bail le 17 mai 2017 en connaissance de cause. Elle soutient qu’il importe peu que les loyers aient effectivement été perçus puisque le bail commercial n’étant pas remis en cause dans sa validité dans les rapports entre la SCI des Rosiers et la SARL TSC, mais seulement inopposable à la SAS Solidimmo, la SCI des Rosiers dispose d’une créance sur la SARL TSC, ou du moins d’un titre lui permettant de la recouvrer. Reprenant les motifs de l’arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2025, elle précise que le fondement de sa demande réside dans l’absence de tout droit de la SCI des Rosiers à percevoir des loyers qui ne peuvent revenir qu’au seul propriétaire.

A titre subsidiaire, elle forme une demande à l’encontre de la SCI des Rosiers et de la SARL TSC en paiement d’une indemnité d’occupation du 1er janvier 2018 jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL TSC car elle estime ne pas avoir à supporter le risque d’insolvabilité de cette dernière, précisant que les deux indemnités d’occupation ne se rapportent pas à l’occupation de la même société.

Les défendeurs concluent au débouté de la demande, faisant valoir que la SAS Solidimmo n’invoque aucun fondement juridique au soutien de cette prétention ; que la SARL TSC n’a pas versé les loyers pour l’année 2017 en raison de l’état des locaux incendiés non réparés ; que par la suite, compte tenu de l’état des locaux et de la réticence de la SAS Solidimmo à entrer en contact avec la SARL TSC et à effectuer les travaux, aucun loyer n’a été versé par la SARL TSC.

Au visa de l’article 1303 du code civil, ils soutiennent que la condition première pour obtenir le remboursement des loyers est qu’ils aient été perçus par la SCI des Rosiers, ce qui n’est pas le cas. Ils estiment qu’il appartient à la demanderesse de prouver que la SCI des Rosiers s’est enrichie de manière injustifiée et non à la SCI des Rosiers de prouver qu’elle n’a rien perçu.

Sur la demande d’indemnité d’occupation formée à titre subsidiaire, ils observent que la SAS Solidimmo ne peut solliciter deux fois la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de la SCI des Rosiers puisqu’il s’agit d’indemniser le même préjudice, à savoir le préjudice de jouissance ; qu’en outre, compte tenu de l’état du bien, l’indemnité d’occupation ne saurait être équivalente au loyer initialement convenu dès lors que le bâtiment a été incendié.

Réponse du tribunal :

La convention d’occupation précaire dont bénéficiait la SCI des Rosiers est arrivée à son terme le 6 décembre 2017. Aux termes du jugement du 4 avril 2022 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, la SCI des Rosiers, venderesse, occupait l’immeuble sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2017.

Or, cette même société a consenti le 17 mai 2017 un bail commercial à la SARL TSC obligeant cette dernière, en tant qu’occupante des lieux, à lui payer des loyers d’un montant mensuel de 2150 euros.

La SCI des Rosiers, venderesse, était dépourvue de tout droit de percevoir des loyers qui revenaient au seul propriétaire de l’immeuble.

La SCI des Rosiers, titulaire d’un droit de créance sur sa locataire (le contrat de bail est versé aux débats), justifie d’un défaut de paiement par la SARL TSC des loyers pour les seules années 2021 et 2022. Il s’agit de l’attestation établie par son expert-comptable en date du 28 mars 2023 que la SCI des Rosiers avait versée dans le cadre de la procédure de référé.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l’indu à restituer à hauteur de 77 500 euros correspondant à 36 mois (années 2018, 2019 et 2020) de loyers d’un montant mensuel de 2 150 euros.

La SCI des Rosiers sera ainsi condamnée à verser à la SAS Solidimmo la somme de 77 500 euros au titre du remboursement des loyers perçus indûment de la SARL TSC sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020.

La SCI des Rosiers rapportant la preuve de n’avoir rien perçu postérieurement au 31 décembre 2020, le surplus des demandes au titre du remboursement des loyers sera rejeté.

S’agissant de la demande subsidiaire (qui ne peut porter que sur la période postérieure au 1er janvier 2021 puisqu’il a été fait droit à la demande principale sur la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020), la SAS Solidimmo se borne à solliciter la condamnation de la SARL TSC au titre d’une indemnité d’occupation et d’affirmer qu’il faudrait condamner la SCI des Rosiers solidairement avec la SARL TSC à ce titre afin que la SAS Solidimmo soit garantie du risque d’insolvabilité de la SARL TSC. Toutefois, à défaut d’exposer les moyens de fait et droit justifiant cette demande, il ne pourra qu’être prononcé son débouté.

— Sur la demande de la SAS Solidimmo aux fins de condamner M. [S] à garantir la SCI des Rosiers de toute condamnation

Moyens des parties :

La SAS Solidimmo demande de condamner M. [K] [S] à garantir les dettes de la SCI des Rosiers en se fondant sur les articles 1857 et 1858 du code civil. Elle fait valoir que celui-ci détient 869 parts sociales sur les 877 du capital social, soit 99 % ; que l’ensemble des diligences ont été accomplies par un commissaire de justice et qu’il en résulte que la SCI apparaît impécunieuse.

Les défendeurs soutiennent que les dettes sociales visées à l’article 1857 du code civil concernent uniquement les dettes dues à l’Etat et aux collectivités locales et en aucun cas les dettes privées.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L’article 1858 énonce que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Les associés ne sont pas les débiteurs conjoints de la société et ne sont tenus qu’en tant que débiteurs subsidiaires.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le caractère vain des poursuites implique, après l’obtention d’un titre exécutoire, l’accomplissement d’au moins un acte d’exécution resté infructueux et susceptible de prouver l’insolvabilité de la société (Cass. Civ. 3ème , 23 avril 1992, Bull. III, n° 143 : le créancier, qui a obtenu un jugement de condamnation assorti de l’exécution provisoire contre une société civile immobilière, dispose d’un titre exécutoire et peut, après avoir adressé à la société civile immobilière un commandement de payer demeuré infructueux, poursuivre le règlement de la dette sociale contre les associés à proportion de leurs droits sociaux).

En l’espèce, les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI des Rosiers au profit de la SAS Solidimmo constituent bien des dettes sociales au sens de l’article 1857 du code civil.

Par ailleurs, la SAS Solidimmo justifie des voies d’exécution mises en oeuvre à l’encontre de la SCI des Rosiers au cours de l’année 2023 aux fins d’exécuter l’ordonnance de référé du 22 décembre 2022 et de l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 28 juin 2023. Il s’agit de trois procès-verbaux de saisie-attribution établis au cours de l’année 2023, et seule la somme de 456,02 euros a pu être récupérée alors même que les sommes dues à titre principal s’élevaient à plus de 125 000 euros. Les condamnations prononcées dans le cadre de la présente procédure correspondent aux sommes obtenues à titre provisionnel dans le cadre du référé.

Ainsi, la condition quant à l’exercice de vaines poursuites contre la société posée par l’article 1858 est remplie.

M. [K] [S] sera donc condamné à garantir les dettes de la SCI des Rosiers telles que résultant des condamnations prononcées à son encontre, à proportion de ses parts dans le capital social.

Il résulte des statuts de la SCI des Rosiers que M. [S] est titulaire de 869 parts sur 877, soit 99 % du capital social.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI des Rosiers et M. [K] [S] succombant principalement à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à la SAS Solidimmo la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL TSC.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Les défendeurs soutiennent que l’exécution provisoire doit être écartée compte tenu de la nature du litige.

Cependant l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et celle-ci se justifie d’autant plus au vu de l’ancienneté du litige. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ecarte les pièces produites le 8 décembre 2025 par la SCI des Rosiers, la SARL TSC et M. [K] [S] suite à la demande du tribunal, autres que le jugement de liquidation de la société REC du 27 avril 2017 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand et l’offre de reprise de la SARL TSC et notamment la liste annexée à cette offre des contrats repris (article L.642-2 II 1° et L.642-7 du code de commerce) ;

Prononce l’expulsion de tous occupants du chef de la SCI des Rosiers installés postérieurement à la vente authentique du 11 décembre 2014, et en particulier de la SARL TSC ;

Condamne la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo la somme de 47 600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation arrêtée à la date du 19 octobre 2022 ;

Rejette la demande de la SAS Solidimmo à l’encontre de la SCI des Rosiers au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation sur la période du 20 octobre au 14 novembre 2022 ;

Condamne la SCI des Rosiers à payer à la SAS Solidimmo la somme de 77 500 euros au titre des loyers indûment perçus de la SARL TSC au cours des années 2018, 2019 et 2020 ;

Rejette la demande de la SAS Solidimmo au titre du remboursement des loyers sur la période postérieure au 1er janvier 2021 ;

Rejette la demande subsidiaire de la SAS Solidimmo aux fins de voir condamner solidairement la SARL TSC et la SCI des Rosiers au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2150 euros sur la période allant du 1er janvier 2021 au départ effectif des lieux ;

Condamne M. [K] [S] à garantir la SCI des Rosiers de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS Solidimmo, à proportion de ses parts sociales, soit à hauteur de 99 % ;

Condamne in solidum la SCI des Rosiers et M. [K] [S] aux dépens ;

Condamne in solidum la SCI des Rosiers et M. [K] [S] à payer à la SAS Solidimmo la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL TSC ni à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président