N° RG 25/00691 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTK5

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00691

N° Portalis DB2F-W-B7J-FTK5

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [M]

de nationalité Française

né le 02 Décembre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [M]

de nationalité Française

née le 09 Juillet 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparante,

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [B] [Q] [I]

née le 11 Septembre 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [Q]

né le 25 Octobre 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Leïla LABBEN,

Greffière lors des débats : Martine MUSIALOWSKI

Greffière lors du délibéré : Alexandra VEIT

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 02 mars 2026.

JUGEMENT

réputé contradictoire, et rendu en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 18 mai 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Leïla LABBEN, présidente, et Alexandra VEIT, greffière,

* Copie exécutoire délivrée le 18 MAI 2026

à :

[N] [M]

[L] [M]

LS

* Copie simple délivrée le 18 MAI 2026

à :

[B] [Q] [I]

[G] [Q]

LS

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2022, Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] ont, par l’intermédiaire de la SARL GT IMMO, donné à bail à Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] un logement, pour un loyer mensuel de 450 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Les locataires s’étant révélés défaillants dans le règlement des loyers et charges, Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025 fait signifier à Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3009,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et frais de mise en demeure.

Par notification électronique du 23 avril 2025, les demandeurs ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Face à l’inertie des locataires, Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] ont, par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2025 fait assigner les époux [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 juin 2025,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 3936,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025 et des frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation

— la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les frais et dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Haut-Rhin le 09 octobre 2025.

Le dossier a été appelé à une première audience du 1er décembre 2025 à l’occasion de laquelle Madame [B] [I] épouse [Q] a comparu ainsi que Madame [L] [M].

Monsieur [G] [Q] et Monsieur [N] [M] n’étaient pas présents ni valablement représentés.

À l’audience du 1er décembre 2025, Madame [L] [M] a indiqué que les locataires ne paient plus le loyer depuis 2024 mais ne pas être en mesure de préciser la dette actuelle. Madame [L] [M], sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, indique que Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 avril 2025.

À cette même audience, Madame [B] [I] épouse [Q] a précisé avoir un emploi à mi-temps et avoir 3 enfants à charge dont un enfant malade.

Elle n’a pas contesté le principe de la dette.

Elle a indiqué pouvoir régler son loyer ainsi que 200 euros mensuels en sus du loyer mensuel afin de résorber sa dette et a émis le souhait de demeurer dans le logement.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 15 décembre 2025 afin de permettre aux demandeurs d’actualiser leur dette et il a été sollicité de Madame [B] [I] épouse [Q] la justification du règlement du loyer et des versements aux fins d’apurement progressif de la dette, de la situation médicale de son fils malade ainsi que des demandes d’aides dont elle se prévaut.

A l’audience du 15 décembre 2025, Madame [B] [I] épouse [Q] n’a pas comparu indiquant par courrier électronique souffrir d’une grippe et les époux [M] n’ont pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 mars 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 2 mars 2026, Madame [B] [Q] n’a pas comparu indiquant par courrier électronique du même jour ne pas pouvoir se présenter en raison de l’état de santé de son fils, elle a également indiqué que son mari se trouvant en mission militaire, il ne serait pas présent.

Elle a ajouté avoir réglé l’intégralité des loyers chaque mois, avoir versé les 200 euros mensuels aux fins d’apurement de sa dette et avoir déposé des demandes d’aide.

Lecture du courrier électronique a été faite à l’audience du 2 mars 2026.

Monsieur [G] [Q], régulièrement assigné le 8 octobre 2025, selon les dispositions de l’article 655 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 09 mars 2026, Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] ont transmis un état actualisé de la dette locative à hauteur de 5486,44 euros au 1er mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] assigné à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les époux [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande des époux [M] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 27 juillet 2023 à laquelle le bail liant les parties est soumis, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai est d’ailleurs mentionné à l’article relatif à la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties (page 5).

Il convient de souligner que le contrat de bail ne mentionne aucune adresse quant au logement loué, l’adresse du [Adresse 3] à [Localité 7] n’étant pas contestée, elle est retenue comme l’adresse du logement loué et qui fait l’objet du présent litige.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 novembre 2022 à compter du 23 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1709 du même code prévoit que « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 22 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2026 que les époux [M] la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [B] [I] épouse [Q] a par ailleurs reconnu ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers lors de l’audience du 1er décembre 2025.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 36 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En application des articles 1344-1 et 1231-7 du code civil, l’intérêt légal court à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter du prononcé du jugement sauf demande contraire du créancier.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à payer aux époux [M] la somme de 5450,44 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation au 1er mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 octobre 2025 conformément à la demande des époux [M] sur la somme de 3900,44 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Selon l’article 24-VII, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [B] [I] épouse [Q] a proposé de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer mensuel.

Elle ne justifie pas de sa situation personnelle et financière malgré les sollicitations du tribunal.

Il convient notamment de souligner que Madame [B] [I] ne justifie pas de la situation médicale de son fils ni des demandes d’aides qu’elle prétend avoir formulé malgré les demandes du tribunal.

Cependant, il apparaît que les époux [Q] sont en mesure de régler la dette locative. Il ressort, en effet, des éléments communiqués et notamment du décompte produit par les époux [M] actualisé au 1er mars 2026 que les époux ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le 12 novembre 2025, soit antérieurement à la première audience du 1er décembre 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder aux époux [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de Madame [B] [Q] formulée lors de l’audience du 1er décembre 2025, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2025, Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à son paiement à compter du 23 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] solidairement aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 novembre 2022 entre Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] d’une part, et Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 23 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement en quittance et deniers Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 5450,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 octobre 2025 sur la somme de 3900,44 euros et de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à s’acquitter de la dette en 28 fois, en procédant à 27 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement en quittance et deniers Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [L] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] épouse [Q] et Monsieur [G] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 avril 2025,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE