RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 126/86jcp

N° RG 25/00208 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ54

ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 Février 2026

Entre :

S.C.I. PETIT CAUCRIMONT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par la SCP ANGOTTI, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [U] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne laure PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE,

INTERVENANT FORCEE

Madame [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 11 Décembre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e ANGOTTI et à M^e PATERNOTTE le

N° RG 25/00208 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ54 – jugement du 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2022, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT a donné à bail à Monsieur [U] [Q] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à LE MEUX (60880), moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision mensuelle pour charges de 38 euros.

Suivant acte du même jour, Madame [R] [H] s’est portée caution solidaire.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT a fait délivrer à Monsieur [U] [Q], par acte d’un commissaire de justice en date du 4 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2 660,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [R] [H], en sa qualité de caution, par acte d’un commissaire de justice en date du 10 février 2025.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT a fait assigner en référé Monsieur [U] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :

Déclarer Monsieur [U] [Q] sans droit ni titre d’occupation et d’ordonner son expulsion des locaux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que des biens au besoin avec l’assistance de la force publique, Autoriser le cas échéant, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [Q], Condamner Monsieur [U] [Q] au paiement de la somme de 2908,09 euros représentant l’arriéré locatif au 8 avril 2025 déduction faite des acomptes perçus, Condamner Monsieur [U] [Q] au paiement des loyers et charges échus depuis cette date à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [U] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération effective sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux, Condamner Monsieur [U] [Q] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [U] [Q] aux entiers dépens et frais d’instance.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT a fait assigner en référé et en intervention forcée Madame [R] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :

Déclarer la SCI DU PETIT CAUCRIMONT recevable et bien fondée en ses demandes, Condamner Madame [R] [H] à relever et garantir Monsieur [U] [Q] ses condamnations financières mises à sa charge au titre de l’exécution du contrat de bail et son expulsion du logement y afférent, Condamner solidairement Madame [R] [H] et Monsieur [U] [Q] au paiement au profit de la SCI DU PETIT CAUCRIMONT d’une provision de 9 726,50 euros, Condamner solidairement Madame [R] [H] et Monsieur [U] [Q] à verser au profit de la SCI DU PETIT CAUCRIMONT la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner solidairement Madame [R] [H] et Monsieur [U] [Q] en tous les dépens, Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire, ayant fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 11 décembre 2025.

A l’audience, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT, représentée son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 7 467 euros. Elle sollicite que le défendeur soit débouté de l’intégralité de ses demandes. Elle indique que ce dernier a effectué un dernier règlement en décembre d’un montant de 588 euros. Elle déclare n’avoir aucun élément sur la situation financière du défendeur et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle relève que la compagne du défendeur n’est pas cotitulaire du contrat de bail même si c’est elle qui règle la dette locative. Elle indique que la caution ne règle pas à la place du défendeur.

En défense, Monsieur [U] [Q], représenté par son conseil, indique avoir effectué des règlements en octobre, en novembre et en décembre, en sus des paiements de la CAF. Il sollicite des délais de paiement et propose le règlement de la somme de 210 euros en sus des loyers courants et sollicite à ce titre la suspension des effets de clause résolutoire pendant toute la durée des délais accordés sous réserve du paiement régulier des échéances. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il déclare percevoir le revenu de solidarité active, que sa compagne perçoit un salaire mensuel de 1400 euros et qu’ils ont un enfant à charge.

Bien que régulièrement assigné, Madame [R] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représentée valablement.

Le délibéré a été fixé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond par décision réputée contradictoire ou par défaut. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 alinéa 1er du même code dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction des deux instances enrôlées sous le RG n°25/00208 et n°25/00283 sous le numéro unique RG n°25/00208.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 16 avril 2025 a été régulièrement notifiée le 17 avril 2025 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Article 15 : Clause résolutoire pour non-paiement du loyer », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiées

En vertu du contrat de bail, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT a fait délivrer à Monsieur [U] [Q], le 24 janvier 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2 660,50 euros.

Il apparait que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

Sur l’expulsion

La SCI DU PETIT CAUCRIMONT ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [Q] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

Sur les sommes dues

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Par ailleurs, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

La SCI DU PETIT CAUCRIMONT produit à l’audience un décompte actualisé, comprenant l’échéance du mois de décembre 2025 ainsi que les taxes d’ordures ménagères 2023 à 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 7467 euros.

A l’audience, Monsieur [U] [Q] n’a pas contesté le montant de la dette locative.

Au surplus, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil, il convient de condamner Monsieur [U] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Par conséquent, il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [Q] à payer à la SCI DU PETIT CAUCRIMONT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 7 467 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur l’engagement de caution

En application de l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il est par ailleurs constant que les règles d’ordre public régissant le formalisme du cautionnement peuvent être soulevées d’office par le juge du fond.

En outre, selon l’article 2292 du code civil, le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil impose, à peine de nullité de son engagement, que la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, la SCI DU PETIT CAUCRIMONT se prévaut d’un engagement de caution signé de Madame [R] [H] et sollicite à ce titre la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Q] et de Madame [R] [H], en sa qualité de caution, au paiement de l’arriéré locatif.

La SCI DU PETIT CAUCRIMONT produit un acte du 22 octobre 2022 selon lequel Madame [R] [H] s’est engagée de manière solidaire pour les obligations résultant du contrat de bail conclu entre la SCI DU PETIT CAUCRIMONT et Monsieur [U] [Q].

Or, l’acte de cautionnement produit se borne à une référence générale au contrat de bail. En effet, l’acte mentionne que « la caution comprend le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédures, des indemnités dues au titre de la clause pénale ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires s’appliquant à ces montants et plus généralement à l’exécution des conditions du présent bail, sans exception ni réserve (…) ». Une telle formulation, purement générale et extensive, ne permet nullement à la caution de mesurer l’étendue exacte de son engagement et contredit les exigences légales disposées tant par l’article 2287 du code civil que par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lesquels imposent pourtant que l’acte de cautionnement fasse apparaître de manière claire et intelligible le montant de l’obligation garantie.

Dès lors, l’acte de cautionnement tel que produit encourt la nullité.

Ainsi, faute pour la SCI DU PETIT CAUCRIMONT de produire un acte de cautionnement conforme aux exigences légales précitées, il ne peut être fait droit à sa demande de garantie et de condamnation solidaire de Monsieur [U] [Q] et Madame [R] [H] au paiement de la dette locative.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, au moyen des décomptes produits en demande, il convient de constater que Monsieur [U] [Q] a entrepris des efforts de paiement en reprenant le paiement des loyers courants depuis septembre 2025 et en effectuant des règlements supplémentaires. Par ailleurs, il fait état d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [U] [Q]. Il sera ainsi autorisé à apurer sa dette dans un délai de 35 mois à raison de 34 mensualités de 210 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 35ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre de l’indemnité d’occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [U] [Q] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [U] [Q], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DU PETIT CAUCRIMONT pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [U] [Q] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux instances enrôlées sous le RG n°25/00208 et n°25/00283 sous le numéro unique RG 25/00208 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 octobre 2022 conclu entre la SCI DU PETIT CAUCRIMONT et Monsieur [U] [Q], concernant le logement situé [Adresse 5] à LE MEUX (60880), sont réunies à la date du 25 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SCI DU PETIT CAUCRIMONT la somme de 7 467 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 11 décembre 2025 et comprenant l’échéance du mois de décembre 2025 ainsi que les taxes d’ordures ménagères de 2023 à 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

Toutefois,

AUTORISE Monsieur [U] [Q] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 35 mois, par le biais de virements mensuels de 210 euros pour les 34 premiers mois suivis d’une 35ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

ORDONNE la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [U] [Q] et la continuation du contrat de bail à son bénéfice ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courants, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Q] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SCI DU PETIT CAUCRIMONT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

DEBOUTE la SCI DU PETIT CAUCRIMONT de sa demande de garantie et tenant à la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Q] et Madame [R] [H] au paiement de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SCI DU PETIT CAUCRIMONT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] aux dépens ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE