MINUTE N° :

JUGEMENT DU :04 Juin 2024

DOSSIER N° :N° RG 22/05575 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TQVN

AFFAIRE :S.A.S. LE NOUVEAU CODE BAR C/ S.C.I. HU MA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LE NOUVEAU CODE BAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique WEISBERG, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 289

DEFENDERESSE

S.C.I. HU MA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme DEBRAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0283

Clôture prononcée le : 16 novembre 2023

Débats tenus à l’audience du : 15 janvier 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 avril 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 juin 2024, dernière date indiquée par le Président.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er aout 2001, Monsieur et Madame [X] [P] ont donné à bail à Monsieur et Madame [F] [V], deux locaux commerciaux n° 3 et 4, situés [Adresse 2], à usage de « RESTAURATION, PIZZERIA, PIZZAS A EMPORTER, BAR » pour 9 années entières et consécutives à compter du 1er août 2001 pour venir à expiration le 31 juillet 2010.

Les lieux loués consistent en :

local n° 3 :

— une boutique au rez-de-chaussée, d’une superficie d’environ 45 m² escalier intérieur donnant accès au premier étage ;

— au premier étage, un local d’une superficie d’environ 15 m² avec WC et chaudière à gaz ;

local n° 4 :

— une boutique au rez-de-chaussée avec cuisine au fond, escalier intérieur donnant accès au premier étage ;

— au premier étage, un local avec WC.

Les deux baux ont été consenti moyennant un loyer mensuel total de 2 038,49 € avec en sus :

— le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— le remboursement de la consommation d’eau au preneur ;

— la TVA.

Aux termes d’un acte sous seings privés en date du 15 mars 2005, Monsieur et Madame [F] [V] ont cédé le fonds de commerce à Monsieur et Madame [H] [D] [Z].

Aux termes d’un acte sous seings privés en date du 29 mars 2007, Monsieur et Madame [H] [D] [Z] ont cédé le fonds de commerce à la société « BAR DE L’EUROPE ».

La SCI HUMA représentée par Monsieur [X] [P] est venue aux droits des précédents propriétaires Monsieur et Madame [X] [P].

Par actes sous seings privés en date du 21 janvier 2011 les deux baux ont été renouvelés pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er août 2011 pour finir le 31 juillet 2019.

Aux termes d’actes sous seings privés en date du 6 mars 2013, la société “BAR DE L’EUROPE” a cédé les fonds de commerce lots n° 3 et 4 à la société « CODE BAR », laquelle les a cédés à son tour à la société “LE NOUVEAU CODE BAR” le 28 avril 2017.

Des difficultés sont apparues dans les relations entre bailleur et preneur.

Suivant assignation délivrée le 16 août 2022, La SA Le Nouveau Code Bar a attrait La SCI Hu Ma devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voire celle-ci condamnée à lui rembourser des provisions sur charges injustifiées, à faire effectuer les travaux de mise aux normes électriques, à lui laisser le libre accès à l’issue de secours ainsi qu’à la cour pour y entreposer ses containers poubelles, ainsi qu’à lui payer des dommages et intérêts.

Le 31 mars 2023, La SCI Hu Ma a fait délivrer à La SA Le Nouveau Code Bar un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2 038,49 €.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2023, La SA Le Nouveau Code Bar a demandé à la juridiction :

— de constater que la surface des deux baux commerciaux est de 137 m² ;

— de dire que La SA Le Nouveau Code Bar devra s’acquitter du loyer au prorata de la surface louée de 137 m² à compter du présent jugement ;

— de dire que La SA Le Nouveau Code Bar n’aura plus à s’acquitter auprès du propriétaire des provisions sur charges, rétroactivement à compter de la présente décision ;

— de condamner La SCI Hu Ma à payer à La SA Le Nouveau Code Bar les sommes suivantes :

— -- 13 000 €, arrêtée au 31 mai 2023, en remboursement des charges réglées et non justifiées sur les lots n° 3 et 4 pour les années 2018 à 2022, ainsi que la TVA correspondante de 2 600 € ;

— -- 2 998,40 € en remboursement de la taxe sur les ordures ménagères de 2018 à 2021 ;

— -- 304,20 € au titre des factures d’électricité indues ;

— -- 19 126,80 € en remboursement du prorata du loyer trop réglé en considération de la surface réelle des lieux loués, pour la période du 01 juillet 2018 au 30 juin 2023, outre la TVA correspondante de 3 825,36 € ;

— -- 26 550,72 € en remboursement du prorata du loyer concernant la surface des locaux non exploités du fait de la fermeture administrative, pour la période du 01 septembre 2021 au 30 juin 2023, outre la TVA correspondante de 5 310 € ;

— -- 2 171,54 € en remboursement du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mars 2023 ;

— -- 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— -- 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour volonté de nuire ;

— -- 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour absence de jouissance paisible des lieux et entrave à l’activité commerciale ;

— de condamner La SCI Hu Ma à faire effectuer les travaux de mise aux normes électriques des locaux situés n° 3 et 4 suivant devis établi par La SA Le Nouveau Code Bar, au besoin réactualisé à la date des travaux ;

— de dire qu’en cas de refus de La SCI Hu Ma, La SA Le Nouveau Code Bar pourra missionner en ses lieu et place la société DOMOTIQUE GUINEL, aux frais de La SCI Hu Ma ou à régler les factures correspondantes par compensation des loyers ;

— d’ordonner à La SCI Hu Ma de laisser l’accès libre de l’issue de secours à La SA Le Nouveau Code Bar, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la présente assignation ;

— de condamner La SCI Hu Ma à laisser La SA Le Nouveau Code Bar entreposer les containers poubelles dans la cour ;

— d’ordonner à La SCI Hu Ma de faire effectuer à ses frais une dératisation de l’ensemble de l’immeuble, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’assignation et subsidiairement à compter de la décision à intervenir ;

— de condamner La SA Le Nouveau Code Bar à payer à La SCI Hu Ma la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2023, La SCI Hu Ma a conclu au débouté des prétentions adverses.

— de débouter La SA Le Nouveau Code Bar de ses prétentions ;

— de prononcer la résolution judiciaire du bail en raison du non-paiement des régularisations de charges et de la persistance de l’insalubrité causée par l’occupation du preneur et des troubles de jouissance causés au sein de l’immeuble ;

— d’ordonner l’expulsion de La SA Le Nouveau Code Bar, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du présent jugement ;

de condamner La SA Le Nouveau Code Bar à lui régler la somme de 447 € au titre des arriérés de charges 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

— de condamner La SA Le Nouveau Code Bar à lui payer la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— de condamner La SA Le Nouveau Code Bar aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 janvier 2024, mise en délibéré au 26 avril 2024, prorogé au 31 mai 2024 puis au 04 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

— Sur les demandes en remboursement de charges

Au soutien de sa demande de remboursement des charges payées au bailleur, La SA Le Nouveau Code Bar invoque l’article R 145-35 du code de commerce, selon lequel « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. Tout locataire a le droit de se voir communiquer tous documents justifiant du montant des charges, impôts ou taxes si lui sont imputées. »

Cependant, ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Or, le bail litigieux a été renouvé en 2011, soit avant la parution du décret limitant le nombre des charges imputables au preneur. Il faut donc rechercher la liste des charges récupérables dans le contrat de bail et tenter d’identifer la commune intention des parties.

Les articles 7 des deux contrats de renouvellement de bail commercial conclus le 21 janvier 2011, intitulés « impôts et charges locatives », stipulent de manière identique que :

« 1°) le preneur acquittera exactement la taxe professionnelle et, de façon générale, tous les impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra en justifier au bailleur à toutes réquisitions ;

2°) le loyer ci-après fixé est net de toutes charges et comprend donc la taxe de déversement à l’égout, la taxe de balayage et généralement toutes contributions et taxes que le propriétaire est fondé à récupérer sur le locataire ;

Le locataire remboursera cependant au bailleur à première demande, sa consommation d’eau et la part afférente aux locaux loués de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

3°) il ne paiera aucune charge afférente aux partie communes de l’immeuble ;

4°) il paiera sa consommation d’eau, de gaz et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires ainsi que la location desdits compteurs ».

Les articles 10 relatifs au loyer stipulent, de manière identique, que :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de [815,40 € pour le local n° 3 et 1 223,09 € pour le local n° 4] et de toutes charges et taxes, avec en sus cependant :

— le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— le remboursement de la consommation d’eau au preneur,

— et la TVA.

(…) Le preneur acquittera ses impôts ainsi qu’il a été stipulé à l’article sept des charges et conditions. »

Il s’en déduit que le bailleur n’est pas habile à facturer des provisions sur charges à son locataire, en dehors des charges qui lui sont imputables et énumérées limitativement à l’article 7. De même, cette clause implique que le locataire est en droit de demander au bailleur de justifier des charges qu’il règle, afin de vérifier si celles-ci sont dues par lui ou par le bailleur.

— Sur les provisions sur charges

En l’espèce, l’examen des quittances de loyer (pièce n° 34 de la demanderesse) versées aux débats démontre qu’entre 2018 et 2022, La SA Le Nouveau Code Bar a payé 150 € par mois de provisions sur charges pour le local n° 3, et 50 € par mois de provisions sur charges pour le local n° 4, au titre de la consommation d’eau et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit au total :

LOCAL N° 4

01 à 12/2018 50 € x 12 = 600 €

01 à 12/2019 50 € x 12 = 600 €

01 à 12/2020 50 € x 12 = 600 €

01 à 12/2021 50 € x 12 = 600 €

01 à 05/2022 50 € x 5 = 250 €

06 à 12/2022 50 € x 7 = 350 €

01 à 05/2023 50 € x 5 = 250 €

sous-total 3 250 €

LOCAL N° 3

01 à 12/2018 150 € x 12 = 1.800 €

01 à 12/2019 150 € x 12 = 1.800 €

01 à 12/2020 150 € x 12 = 1.800 €

01 à 12/2021 150 € x 12 = 1.800 €

01 à 05/2022 150 € x 5 = 750 €

06 à 12/2022 150 € x 7 = 1.050 €

01 à 05/2023 150 € x 5 = 750 €

sous-total 9.750 €

TOTAL locaux 3 et 4 13 000 €

Ces provisions sur charges ont été réglées par La SA Le Nouveau Code Bar en sus du loyer correspondant aux montants indiqués aux deux articles 10. Cette dernière était donc légitime à demander au bailleur de justifier la ventilation de ces provisions sur charges acquittées. Or, La SCI Hu Ma n’a produit que pour seul justificatif un document manuscrit, rédigé sur une feuille de cours, intitulé « CHARJES PUIT MOTET ECOLE CODE BAR » (sic), mentionnant divers montant au titre de la taxe des ordures ménagère ; son analyse est impossible, aucune ventilation poste par poste n’est faite, il n’est pas indiqué la part des charges qui serait imputable à La SA Le Nouveau Code Bar, et ce document ne renvoie à aucun autre justificatif qui permettrait de retrouver les montants mentionnés. De sorte qu’il ne constitue pas le justificatif qu’est en droit d’exiger le locataire pour vérifier le bien-fondé des provisions sur charges qu’il a acquittées.

Dans ces conditions, il convient de considérer injustifiées les provisions sur charges acquittées par La SA Le Nouveau Code Bar entre 2018 et 2022, et de condamner La SCI Hu Ma à rembourser à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 13 000 € à ce titre, outre la TVA correspondante de 2 600 €.

De plus, le bail ne stipulant pas que le preneur doit s’acquitter des provisions sur charges, il convient de dire que La SA Le Nouveau Code Bar ne devra plus s’acquitter de provisions sur charges à compter du présent jugement.

— Sur la demande de remboursement du loyer concernant la surface des locaux loués

Le contrat de bail ne précise pas la superficie exacte de chacun des locaux, de sorte qu’il est impossible, à sa seule lecture, d’en deviner la superficie totale du bien loué par La SA Le Nouveau Code Bar.

Cependant, La SA Le Nouveau Code Bar ne fournit aucune preuve des relations précontractuelles faisant ressortir que la superficie total des locaux proposés à la location était de 160 m². La lecture comparée du diagnostic réalisé par la société CAPDIAG le 14 avril 2023 à l’initiative de La SA Le Nouveau Code Bar (pièce n° 56) et de la description des lieux dans le contrat de bail, ne révèle pas de différences quant à la composition du bien.

Il convient d’en déduire que le preneur, qui ne conteste pas avoir visité les lieux avant de les prendre à bail, a accepté de s’engager à payer un loyer mensuel de 815,40 € + 1 223,09 € = 2.038,49 € sans qu’il importe que la surface totale exacte des deux locaux soit de 160 m² ou de 137 m².

En conséquence, il convient de débouter La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement des loyers et de sa demande de dire qu’elle devra pour l’avenir s’acquitter du loyer au prorata de la surface louée du 137 m².

— Sur la demande de remboursement des loyers pour fermeture administrative de la cuisine et de la salle

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, La SA Le Nouveau Code Bar forme une demande de remboursement des loyers au motif qu’il aurait été décidé de la fermeture administrative de la cuisine et de la salle, au regard des risques sanitaires et sécuritaires. Cependant, elle ne fournit aucune preuve d’une quelconque procédure ou décision de fermeture administrative qui, si elle était intervenue, aurait concerné l’établissement et non pas une partie du local commercial. En outre, la lecture u rapport de la DDPP du 04 janvier 2023 relatif à l’inspection sanitaire de la cuisine du restaurant, produit par la demanderesse (pièce n° 36), révèle que Mme [J] [T], gérante de La SA Le Nouveau Code Bar, a décidé de cesser elle-même son activité de restauration depuis septembre 2021, ne laissant en activité que le seul débit de boissons.

Dans ces circonstances, il convient de débouter La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement des loyers pour fermeture administrative de la cuisine et de la salle.

— Sur la demande de remboursement de la taxe sur les ordures ménagères

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l’exclusion des frais de gestion. Cette taxe figure, en effet, parmi les charges récupérables du propriétaire auprès de son locataire. Dans ce cas, la ventilation est faite par le propriétaire qui est tenu d’adresser à chaque locataire ou occupant le compte détaillé des taxes locatives ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants.

En l’espèce, il n’est pas contesté que La SA Le Nouveau Code Bar a acquitté, entre 2018 et 2021, la somme de 6 720 € au titre des charges locatives. Cette somme couvre la taxe sur les ordures ménagères (2 998,40 €).

Le bailleur ne fournit aucun justificatif probant permettant de vérifier la ventilation de la TOEM entre les divers locataires de son immeuble au rez-de-chaussée duquel se trouve La SA Le Nouveau Code Bar.

Dans ces circonstances, il convient de condamner La SCI Hu Ma à rembourser à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 2 998,40 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 à 2021.

— Sur la demande de remboursement d’une charge d’électricité

Vu l’article 9 du code de procédure civile précité ;

En l’espèce La SA Le Nouveau Code Bar, qui reproche au bailleur de lui avoir facturé des charges d’électricité dont il n’était pas redevable, ne rapporte aucune preuve de cette facturation indue et n’indique pas à quelle pièce le tribunal doit se référer pour vérifier ses allégations.

En conséquence, il convient de débouter La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement d’une charge d’électricité.

— Sur la demande de remboursement du montant indiqué dans le commandement de payer visant la clause résolutoire

Vu l’article 9 du code de procédure civile précité ;

La SA Le Nouveau Code Bar réclame le remboursement de la somme de 2 171,54 €, alléguant avoir réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 mars 2023.

Cependant, La SA Le Nouveau Code Bar ne rapporte pas la preuve qu’elle a réglé cette somme. Le courrier du 24 avril 2023 dans lequel la gérante indique être contrainte de régler le commandement de payer pour éviter l’expulsion alors qu’elle en conteste les causes, ne comporte pas en annexe la preuve du paiement.

Dans ces circonstances, il convient de débouter La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement du montant indiqué dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

— Sur la prise en charge de la mise aux normes de l’installation électriques et sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il a été jugé que sont à la charge du bailleur lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la vétusté la mise en conformité de l’installation électrique (Cass. civ. 3, 9 novembre 2010, n° 09-69.762)

En l’espèce, il ressort du rapport établi par la DDPP du Val-de-Marne le 28 novembre 2022, de la facture établie par l’entreprise [N] le 08 novembre 2021, que l’installation électrique est vétuste, tout comme l’ensemble des locaux.

Les constats de la société ELECTRICITE DOMOTIQUE [N] font état de nombreuses dangerosités :

— Câbles non protégés et non raccordés,

— Plus de 2 conducteurs dans le même connecteur,

— Matériel obsolète à changer sur tableau électrique de la salle,

— Matériel vétuste en salle,

— Pièces nues sous tension sont accessibles à moins de 1.5 m du sol, le diagnostic ajoutant « c’est extrêmement dangereux » ,

— Matériel vétuste en réserve,

— Absence de différentiel pour la protection des personnes,

— Fils non protégés en plafond,

— Des fils nus ne sont pas protégés,

— Remplacer les prises étanches en cuisine,

— Rallonge fixée de manière sauvage est utilisée au dessus du plan de travail,

— Un raccord extérieur non étanche est utilisé,

— Disjoncteur caché sous papier aluminium doit être supprimé,

— Plafonnier à installer dans les sanitaires pour éviter les fils accéssibles,

— Boîte de dérivation doit être installée pour la chaudière.

Ces non-conformités sont à mettre en lien avec la vétusté générale de l’immeuble dont se plaignent les locataires voisins du bar-restaurant, et dont les attestations sont produites par la demanderesse.

En défense, La SCI Hu Ma reproche à La SA Le Nouveau Code Bar de n’avoir pas entretenu le local commercial.

La DDPP a certes constaté que La SA Le Nouveau Code Bar avait manqué à son obligation d’entretien des locaux. Toutefois, la nature des non-conformités électriques décrites ci-dessus sont sans lien avec le défaut d’entretien à la charge du locataire (notamment l’absence de différentiel pour la protection des personnes, le matériel vétuste en réserve, l’absence de boîte de dérivation).

En conséquence, il y a lieu de retenir que les travaux de mise aux normes de l’installation électrique sont causés par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il convient dès lors de :

— condamner La SCI Hu Ma à faire effectuer les travaux de mise aux normes électriques des locaux situés n° 3 et 4 suivant devis établi par La SA Le Nouveau Code Bar, au besoin réactualisé à la date des travaux ;

— dire qu’en cas de refus de La SCI Hu Ma, La SA Le Nouveau Code Bar pourra missionner en ses lieu et place la société DOMOTIQUE GUINEL, aux frais de La SCI Hu Ma.

— Sur la demande relative à la fermeture de l’issue de secours :

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En application de l’article 5-10) des contrats de bail, « le bailleur autorise le preneur à conserver une sortie de secours au fond de la boutique donnant sur un terrain appartenant au bailleur »

Il n’est pas contesté que La SCI Hu Ma a fermé au locataire cet accès à la courette à compter de l’automne 2021. Or, les termes du contrat de bail sont explicites : il s’agit d’une autorisation de jouissance, et non d’une tolérance. L’issue de secours de la cuisine donnant sur le terrain appartenant au bailleur, est donc un élément entrant dans l’assiette du bail, dont La SA Le Nouveau Code Bar peut jouir sans aucune limitation de la part de La SCI Hu Ma.

En conséquence, il convient d’ordonner à La SCI Hu Ma de laisser l’accès libre de l’issue de secours à La SA Le Nouveau Code Bar, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur l’utilisation des containers poubelle

La SA Le Nouveau Code Bar reproche à La SCI Hu Ma de l’avoir privé, en cours de bail, de la possibilité de stocker les containers poubelles dans la cour. La SCI Hu Ma rétorque qu’il s’agit d’une tolérance faite au preneur, qui a été révoquée en raison des manquements de La SA Le Nouveau Code Bar à ses obligations.

En vertu de l’article 1135 du code civil, dans sa version applicable au litige, « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature. »

En l’espèce, il est acquis et reconnu par La SCI Hu Ma (page 8 de ses dernières écritures) que La SA Le Nouveau Code Bar a bénéficié d’une « tolérance » pour entreposer ses containers poubelle dans la cour plutôt que dans la rue. Cette autorisation, bien qu’orale, fait nécessairement partie du contrat de bail et a la même valeur que les stipulations écrites. Les parties se sont mises d’accord dès le départ sur la possibilité de stocker les containers dans la cour, et La SCI Hu Ma ne démontre pas avoir mentionné à sa locataire qu’il s’agissait d’une tolérance que la bailleresse pouvait révoquer discrétionnairement.

En conséquence, La SCI Hu Ma est mal fondée à avoir privé La SA Le Nouveau Code Bar, en cours de bail, de la possibilité de stocker les containers poubelles dans la cour. Il convient dès lors de condamner La SCI Hu Ma à laisser La SA Le Nouveau Code Bar entreposer les containers poubelles dans la cour.

— Sur la demande de condamnation sous astreinte à procéder à la dératisation de l’immeuble

L’article 1719 du code civil, susvisé, précise le contenu de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur. Lorsque la présence de rats dans le local commercial a pour origine le manquement du bailleur à son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve ledit local, il revient au bailleur de faire procéder à ses frais aux opérations de dératisation.

En l’espèce, il ressort des attestations des habitants de l’immeuble, et de la pétition qu’ils ont adressée le 17 mars 2022 à La SCI Hu Ma, que les parties communes ne sont pas nettoyées, occasionnant la présence constante et de plus en plus importante de souris et de rats dans les habitations et les parties communes. Le local commercial exploité par La SA Le Nouveau Code Bar est lui aussi envahie par les rats.

Les efforts déployés par La SA Le Nouveau Code Bar pour faire cesser, à son niveau, l’invasion de rongeurs, se sont révélées insuffisantes, d’après l’attestation de la société CORDIER D3 qui est intervenue à plusieurs reprises depuis le 12 juillet 2022 ; la société conclut le 18 avril 2023 qu’ « il est souhaitable que l’immeuble soit traité régulièrement pour arriver à de meilleurs résultats ».

La Mairie de [Localité 4] a été alertée et s’est tournée vers La SCI Hu Ma pour lui demander de faire le nécessaire, en vain.

En réponse, La SCI Hu Ma prétend que ce sont les négligences du preneur et ses manquements à l’obligation d’entretien du local commercial, qui sont à l’origine de l’infestation par les rats. Cependant, il ne produit à l’appui de ses allégations que deux témoignages de locataires, qui sont insuffisamment caractérisées, insuffisantes à renverser le constat d’un professionnel neutre, et contredites par les nombreuses attestations produites par la demanderesse dans lesquels il est fait reproche au bailleur de laisser décrépir l’immeuble.

Il est ainsi démontré que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local commercial et d’entretien de l’immeuble dans lequel il se trouve, est à l’origine de l’infestation par les rats que subit le preneur. En conséquence, il convient d’ordonner à La SCI Hu Ma de faire effectuer à ses frais une dératisation de l’ensemble de l’immeuble, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes au titre de la résistance abusive du bailleur, de sa volonté de nuire, de l’absence de jouissance paisible des lieux et de l’entrave à l’activité commerciale :

En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le comportement du bailleur, qui ne met pas aux normes le local commercial alors qu’il en a l’obligation et malgré les appels en ce sens du preneur, caractérise de sa résistance abusive.

De même le fait de révoquer discrétionnairement, sans fondement légal ni contractuel, l’autorisation orale mais nécessairement comprise dans le contrat de bail, faite à son locataire d’utiliser la cour pour y entreposer ses containers poubelles, caractérise la volonté de La SCI Hu Ma de nuire à La SA Le Nouveau Code Bar.

En outre, le manquement de La SCI Hu Ma à son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble afin d’éviter la présence de rongeurs dans le local commercial, ainsi qu’à son obligation de lutte contre ces derniers, ont nécessairement causé du tort à La SA Le Nouveau Code Bar.

Tous ces comportements fautifs de La SCI Hu Ma ont causé à La SA Le Nouveau Code Bar des préjudices consistant en l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux et à son exposition à des risques sécuritaires et sanitaires.

En revanche, La SA Le Nouveau Code Bar, en ne fournissant aucun bilan de son activité, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un impact des manquements du bailleur sur son chiffre d’affaires. Au contraire, il apparaît que le preneur lui-même qui a décidé d’arrêter en 2021 son activité de restauration, pour des raisons qu’il se garde de préciser. En outre, les services du département du Val de Marne ont relevé que le locataire n’entretenait pas son local commercial, ce qui est de nature à entraver le bon exercice de son activité et à générer une perte de chiffre d’affaires. Il convient donc de retenir que La SA Le Nouveau Code Bar se trouve mal fondée à réclamer une indemnité au titre de l’entrave commerciale.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer les préjudices subis par La SA Le Nouveau Code Bar aux sommes suivantes :

— résistance abusive : 1 500 € ;

— volonté de nuire : 1 500 € ;

— absence de jouissance paisible des lieux : 1 500 €.

Dans ces circonstances, il convient de condamner La SCI Hu Ma à payer à La SA Le Nouveau Code Bar les sommes ci-dessus en réparation de ses préjudices, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de résolution judiciaire du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil, « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Enfin, selon l’article 1741 du code civil, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En l’espèce, La SCI Hu Ma reproche à La SA Le Nouveau Code Bar d’avoir manqué à son obligation d’entretenir les lieux loués et d’être à l’origine de l’état d’insalubrité du local commercial. Elle lui fait également grief d’avoir causé de nombreux troubles de jouissance au sein de l’immeuble.

Toutefois, ainsi qu’il a été démontré ci-dessus, La SCI Hu Ma ne rapporte pas la preuve des faits qu’elle allègue, se bornant à produire deux attestations de locataires qui sont contredites par les attestations et pièces en sens contraires versées par La SA Le Nouveau Code Bar. S’il est acquis – aux termes des courriers des services sanitaires – que La SA Le Nouveau Code Bar a manqué à son obligation d’entretien du local commercial, il est établi que la vétusté a été causé par les carences répétées du bailleur à entretenir l’immeuble et à y faire les travaux les plus essentiels pour se mettre en conformité avec les normes notamment électriques et garantir la sécurité de ses occupants. Ces manquements graves du bailleur ont pour effet de réduire l’impact des fautes commise par La SA Le Nouveau Code Bar, au point de considérer qu’elles sont insuffisantes à justifier de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il convient de débouter La SCI Hu Ma de ses demandes de résolution judiciaire du bail et d’expulsion de La SA Le Nouveau Code Bar.

— Sur la demande en paiement du reliquat des charges locatives

Le bailleur qui réclame au preneur le paiement de charges locatives, doit être en mesure de justifier le détail de chacune des charges ainsi que leur ventilation entre les différents locataires de l’immeuble, afin que le preneur puisse connaître et vérifier la part qui lui est exactement imputable.

Or, en l’espèce et comme il a été expliqué précédemment,, La SCI Hu Ma ne fournit aucun détail ni aucune ventilation pour les charges d’eau et d’ordures ménagères appelées entre 2018 et 2021.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de La SCI Hu Ma en paiement de l’arriéré des charges 2018, 2019, 2020 et 2021.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Vu l’article 1240 du code civil précité ;

En l’espèce, dans la mesure où La SCI Hu Ma succombe au principal et en ses demandes reconventionnelles, il n’est caractérisé aucune résistance abusive de la part de La SA Le Nouveau Code Bar, de sorte qu’il convient de débouter La SCI Hu Ma de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive de La SA Le Nouveau Code Bar.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner La SCI Hu Ma aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner La SCI Hu Ma à payer à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE La SCI Hu Ma à rembourser à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 13 000 € en remboursement des provisions sur charges, outre la TVA correspondante de 2 600 € ;

DIT que La SA Le Nouveau Code Bar ne devra plus s’acquitter de provisions sur charges à compter du présent jugement ;

DEBOUTE La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement des loyers et de sa demande de dire qu’elle devra pour l’avenir s’acquitter du loyer au prorata de la surface louée du 137 m² ;

DEBOUTE La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement des loyers pour fermeture administrative de la cuisine et de la salle ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma à rembourser à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 2.998,40 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 à 2021 ;

DEBOUTE La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement d’une charge d’électricité ;

DEBOUTE La SA Le Nouveau Code Bar de sa demande de remboursement du montant indiqué dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma à faire effectuer les travaux de mise aux normes électriques des locaux situés n° 3 et 4 suivant devis établi par La SA Le Nouveau Code Bar, au besoin réactualisé à la date des travaux ;

DIT qu’en cas de refus de La SCI Hu Ma, La SA Le Nouveau Code Bar pourra missionner en ses lieu et place la société DOMOTIQUE GUINEL, aux frais de La SCI Hu Ma ;

ORDONNE à La SCI Hu Ma de laisser l’accès libre de l’issue de secours à La SA Le Nouveau Code Bar, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, commençant à courir huit jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant trois mois ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma à laisser La SA Le Nouveau Code Bar entreposer les containers poubelles dans la cour ;

ORDONNE à La SCI Hu Ma de faire effectuer à ses frais une dératisation de l’ensemble de l’immeuble, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, commençant à courir un mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant trois mois ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma à payer à La SA Le Nouveau Code Bar les sommes suivantes en réparation de ses préjudices, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision :

— résistance abusive : 1 500 € ;

— volonté de nuire : 1 500 € ;

— absence de jouissance paisible des lieux : 1 500 € ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de La SCI Hu Ma ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma aux entiers dépens ;

CONDAMNE La SCI Hu Ma à payer à La SA Le Nouveau Code Bar la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE QUATRE JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT