MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/03763 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UJDV

AFFAIRE : [D] [K], [S] [X] C/ S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [K]

né le 10 décembre 1961 à [Localité 9] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [X] divorcée [K]

née le 27 avril 1970 à [Localité 7] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Charles BOUAZIZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 323

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Richard ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320

Clôture prononcée le : 13 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 10 mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 juin 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié 25 janvier 2008, Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K], née [X] (ci-après les « consorts [K] ») ont acquis des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10], dont le lot n° 5 avait été donné à bail à la SARL KEWIN par acte du 31 octobre 2002 à effet du 1er février 2002.

Les locaux comportaient la désignation suivante : « Dans le bâtiment B à droite, au rez de chaussée, une boutique à usage de restaurant rapide, avec une chambre froide attenante à la cuisine, un espace servant d’entrepôt dans la cour commune, le droit à usage des toilettes, et une cave ».

La destination stipulée à l’article 5 du bail susvisé consistait en une activité de « Sandwicherie, Traiteur, Glacier, [Localité 11] de Thé, Vente de plats et boissons non alcoolisés ».

L’article 5 relatif au loyer stipulait que celui-ci serait « payable d’avance, par mois, et le premier jour du mois ».

Par acte sous seing privé du 9 avril 2010, la SARL KEWIN a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH.

Par acte extra-judiciaire du 1er décembre 2011, la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH a sollicité des consorts [K] le renouvellement du bail.

Suivant assignation délivrée le 22 mai 2023, les consorts [K] ont attrait la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du Preneur.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2024, les consorts [K] ont demandé à la juridiction, au visa des articles 1240 et 1728 du Code Civil et de l’article L.145-1 alinéa 1er du Code de commerce, de :

« JUGER recevables et bien fondés les requérants en leur action.

JUGER que l’activité exercée par la SARL ROYAL MARRAKECH est contraire aux clauses du bail.

JUGER que la SARL ROYAL MARRAKECH a construit des constructions illégales qui ont entrainé des poursuites du syndic d’immeuble à l’encontre de son bailleur.

JUGER la dépose par la SARL ROYAL MARRAKECH de ces constructions tardive.

JUGER que le paiement du loyer par la SARL ROYAL MARRAKECH est contraire aux clauses du bail.

JUGER que les manquements infractions aux clauses du bail commis par la SARL ROYAL MARRAKECH sont graves et réitérées.

REJETER les moyens opposés par la défenderesse et la DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes.

PRONONCER en conséquence la résiliation judiciaire du bail de la SARL ROYAL MARRAKECH.

CONDAMNER la SARL ROYAL MARRAKECH à libérer les lieux 8 jours après la signification de la décision à intervenir et, à défaut, mettre à la charge de la SARL ROYAL MARRAKECH une astreinte de 500,00 € par jour de retard.

SE RESERVER la capacité de liquider l’astreinte.

CONDAMNER la SARL ROYAL MARRAKECH à payer aux requérants la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Ce faisant, il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants le montant des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager dans la présente instance pour faire valoir leurs droits mis en péril.

CONDAMNER la SARL ROYAL MARRAKECH à payer à M. et Mme [K] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGER que l’exécution provisoire se justifie parfaitement dans la présente instance et ainsi ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. »

Les consorts [K] ont soutenu que :

— le Preneur a effectué des travaux non autorisés dans les parties communes de l’immeuble à compter de juillet 2021, n’a pas répondu aux courriers des Bailleurs visant à s’enquérir de cette situation signalée par le Syndic et n’a in fine pas informé ces derniers de la remise en état des parties communes en mars 2023, laissant perdurer le manquement pendant plus de 21 mois ;

— ils n’ont jamais donné leur accord à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH pour réaliser de tels travaux, y compris en compensation d’un manquement allégué par le Preneur relatif à l’absence de délivrance d’une cave fonctionnelle ;

— la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH allègue de mauvaise foi ne pas avoir été mise en demeure de déposer la construction d’une remise illégale dès lors qu’elle n’a pas retiré les lettres recommandées qui lui ont été notifiées par les Bailleurs ;

— le Preneur ne s’acquitte pas de son loyer d’avance le premier du mois, mais paie systématiquement son loyer à la moitié du mois suivant l’échéance, ce qui caractérise un manquement grave à ses obligations contractuelles ;

— la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH n’avait jamais fait état d’un défaut de délivrance de la cave des lieux loués antérieurement à la présente procédure ;

— le Preneur ne peut reprocher aux Bailleurs de ne pas avoir remis de quittances dès lors qu’il n’en a pas fait précédemment la demande, lesdites quittances ayant d’ailleurs été produites dans le cadre de la présente procédure ;

— les statuts de la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH mentionne une activité de « gestion et exploitation de fonds de commerce de restauration et de l’hôtellerie, import-export de produits non réglementés » qui n’est pas conforme à la destination du bail ;

— la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH lui a causé un préjudice qu’elle évalue à 10 000 € de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH a demandé au tribunal, au visa des articles 1719 et 1231-1 du Code civil, de :

« – RECEVOIR la société ROYAL MARRAKECH en ses demandes, fins et conclusions ;

L’y déclarant bien fondée,

— REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K] ;

A titre reconventionnel,

— CONSTATER le manquement de Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K] à leur obligation de délivrance du local commercial sis [Adresse 5] ;

Par conséquent :

— CONDAMNER Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K] à verser à la société ROYAL MARRAKECH la somme de 1.950 euros ;

— CONDAMNER les époux [K] à remettre à la société ROYAL MARRAKECH sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2018,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K] à verser la somme de 1.500 euros à la société ROYAL MARRAKECH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit dans le cadre de toute condamnation prononcée à l’encontre de la société ROYAL MARRAKECH ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [K] et Madame [S] [K] aux

entiers dépens, ».

La S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH a soutenu que :

— l’aménagement litigieux réalisé dans les parties communes a été déposé au début de l’année 2023 ;

— les Bailleurs avaient consenti à cet aménagement en raison du défaut de délivrance de la cave des lieux loués, que les consorts [K] avaient refusé d’aménager ;

— les Bailleurs ne l’ont mise en demeure de déposer la construction litigieuse que par lettre recommandée du 18 juillet 2022, soit près d’an après que la Syndic ait mis en demeure les consorts [K] à ce sujet ;

— le constat d’huissier du 8 mars 2023 atteste du fait que les parties communes ont été remises en état, aucune dégradation de celles-ci n’étant dès lors établie ;

— la présence d’encombrants dans la cour de l’immeuble en 2010 ne lui pas imputable car elle est attestée par un courrier du Syndic du 26 mars 2010, alors que la défenderesse n’a fait l’acquisition du fond de commerce qu’à compter de mai 2010 ;

— les encombrants signalés par un courrier du Syndic du 16 mai 2022 ont bien été retirés ;

— elle a repris le local en l’état de sorte que l’évacuation des eaux usées de l’évier dans le réseau des eaux pluviales est imputable aux Bailleurs auxquels il incombe de procéder aux modifications nécessaires ;

— elle respecte la clause de destination contractuelle dès lors qu’elle ne vend que des burgers et des sandwichs ;

— le loyer est versé d’avance et d’éventuels retards dans son paiement ne sauraient constitué un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail, le Preneur ayant toujours versé mensuellement le loyer dû ;

— la demande de dommages et intérêts des demandeurs est infondée ;

— elle a subi un préjudice de jouissance paisible de la cave, cette dernière ne comportant ni porte ni éclairage, de sorte que les Bailleurs doivent l’indemniser à hauteur de 1 950 € ;

— les Bailleurs affirment de mauvaise foi que le Preneur n’a jamais sollicité les quittances de loyers versées en procédure dès lors que les consorts [K] ont été condamnés par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] du 4 novembre 2011 à remettre sous astreinte les quittances au titre de la période comprise entre février 2010 et janvier 2011 ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 13 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 10 mars 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales de résiliation judiciaire et d’expulsion sous astreinte

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tel qu’applicable au contrat de bail litigieux du 28 mai 2014, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

L’article 1353 de ce code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est de jurisprudence constante qu’il incombe au Bailleur sollicitant la résiliation judiciaire du bail initialement consenti de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié (voir Cass. Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 22-14.491, Inédit).

Sur les travaux non autorisés dans les parties communes,

L’annexe I relative aux charges et conditions du bail commercial initialement consenti stipule notamment que le Preneur s’oblige à veiller au bon ordre de l’ensemble immobilier et qu’il doit soumettre à autorisation préalable et écrite du Bailleur tous travaux comportant changement de distribution.

En l’espèce, si le Preneur reconnaît avoir réalisé des travaux empiétant sur les parties communes en faisant édifier un appentis en dur agrandissant l’emprise d’une construction existante, ainsi qu’il ressort d’un constat d’huissier du 7 octobre 2022 (pièce n° 18 en demande), il résulte cependant d’un autre constat d’huissier du 8 mars 2023 que ces constructions ont été intégralement déposées antérieurement à l’introduction de la présente instance. Il n’est par ailleurs pas établi que de telles constructions auraient irrémédiablement dégradé ou détérioré les parties communes, de sorte que le moyen tiré du caractère grave du manquement de la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH devra être écarté.

Sur les retards de paiement des loyers,

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, dans sa version applicable :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le bail stipule que le loyer est exigible mensuellement et d’avance, chaque 1er du mois.

Or non seulement cette clause n’interdit pas au Preneur de verser le loyer du mois concerné avant son premier jour, mais il ne résulte en l’espèce d’aucune pièce versée aux débats si les loyers systématiquement versés à la moitié du mois par la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH ont trait au loyer du mois au cours duquel le versement intervient ou bien au loyer du mois successif.

Faute d’apporter la preuve des versements de loyers initiaux lors de l’entrée de la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH dans les lieux, les consorts [K] échouent donc à démontrer que les versements intervenant à la moitié de chaque mois seraient systématiquement tardifs et non pas d’avance.

En tout état de cause, quand bien même les loyers seraient versés avec retard à la moitié du mois et non le 1er, il n’en est pas moins constant que l’ensemble des pièces versées démontre que la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH a systématiquement réglé les loyers échus, sans laisser impayées les échéances intervenues, de sorte que l’éventuel retard de paiement de loyer ne pourrait dans ce contexte et dans ces conditions constituer un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail aux torts de la société preneuse.

Dès lors le moyen tiré du paiement tardif des loyers ne saurait prospérer.

Sur le non-respect de la destination des lieux loués,

L’article 1728 susvisé dispose également que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; (…) »

Les consorts [K] soutiennent que l’activité du Preneur contrevient à la destination contractuelle du bail, laquelle a trait à l’activité de « Sandwicherie, Traiteur, Glacier, [Localité 11] de Thé, Vente de plats et boissons non alcoolisés ».

Si les demandeurs font valoir qu’il résulte tant des statuts mis à jour que de l’extrait Kbis (pièces n°s 74 et 75 en demande) de la société preneuse que son activité a trait à la « Gestion et exploitation de fonds de commerce de restauration et de l’hôtellerie, import-export de produits non réglementés », il n’est nullement établi en procédure, et notamment par aucun constat de commissaire de justice relatif à un lieu recevant de la clientèle, que l’activité effective de la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH serait concrètement en contradiction avec la destination du bail, de sorte qu’un tel moyen ne pourra qu’être écarté.

Sur la présence d’encombrants dans les parties communes,

Les consorts [K] font également exposer que par courriers des 16 mai et 28 septembre 2022 (pièces n°s 71 et 72 en demande), le Syndic de la copropriété les a informés de la présence d’encombrants dans la cour de l’immeuble dont la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH reconnaît dans ses écritures qu’elle lui est imputable.

Néanmoins, il ressort du constat d’huissier susvisé du 8 mars 2023 que ladite cour était libre de toute présence d’encombrants de sorte que le manquement n’est pas établi à la date d’introduction de la présente instance, pas plus que son éventuelle gravité justifiant une résiliation judiciaire.

Ce moyen sera écarté.

Sur la non-conformité du raccordement des canalisations d’évacuation des eaux pluviales,

Il résulte du bail litigieux que le Preneur s’est engagé à prendre les lieux loués en l’état où ils se trouvaient lors de son entrée dans les lieux et qu’il est tenu d’effectuer à ses frais toutes les réparations, travaux, réfection et remplacement « dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit ».

Il s’oblige également à « entretenir tous équipements spécifiques, tels que les canalisations d’eau (…) conformément aux normes en vigueur ».

En l’espèce, s’il ressort d’un courrier du Syndic du 22 septembre 2022 (pièce n° 73 en demande) que le Preneur déverse le contenu de son évier dans le conduit des eaux pluviales, et non dans celui des eaux usagées, ce que la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH reconnaît dans ses écritures en défense, aucun élément versé en procédure par les demandeurs ne permet d’établir que la société preneuse serait à l’initiative d’un tel raccordement non conforme.

S’il incombe bien au Preneur de procéder à une telle réfection, le défaut de mise aux normes de ces canalisations, pour lequel il n’appert pas qu’elle aurait été mise en demeure à ce titre, ne saurait constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, ce moyen devant dès lors être également écarté.

Il résulte ainsi de tout ce qui précède qu’il convient de débouter les consorts [K] de leur demande de résiliation judiciaire du bail, ensemble leur demande d’expulsion sous astreinte de la société preneuse.

Sur la demande indemnitaire

Si les demandeurs prétendent à des dommages et intérêts, ils ne versent aux débats aucun élément attestant d’un préjudice qui résulterait d’un manquement de la société preneuse.

Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH

Sur l’obligation de délivrance relative à la cave,

Conformément aux dispositions 1604 et suivants du Code civil, l’obligation première du vendeur est de délivrer la chose vendue, c’est-à-dire de remettre celle-ci en la puissance et la possession de l’acquéreur.

La S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH fait exposer que les consorts [K] ont manqué à leur obligation de délivrance dès lors que la cave est notamment dénuée de porte et ne peut être sécurisée, de sorte que le Preneur ne peut en jouir paisiblement.

Il résulte du bail litigieux que les Bailleurs ont donné à bail un bien comportant une cave, sans autre mention spécifique, et que le Preneur s’est engagé à prendre les lieux « dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance ».

La jouissance d’une porte pouvant être fermée n’étant pas l’accessoire indispensable d’un emplacement donné à bail dans une cave, la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH n’est pas fondée à invoquer un manquement des Bailleurs à leur obligation de délivrance.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire sur ce point.

Sur la remise des quittances de loyer sous astreinte,

Il résulte de l’article 21 de la loi du 6 juillet l989, invoqué par la défenderesse qui prétend à se faire remettre les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2018, que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Cependant de telles dispositions ne sont applicables qu’en matière de baux d’habitation et ne sont donc pas opérantes.

En revanche, l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, dispose que tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui, sans que ce texte ne prévoir de limitation quant à son champ d’application.

Les consorts [K] ne s’opposent pas à la demande et ont d’ores et déjà produit au cours de la présente procédure les quittances au titre des loyers échus et acquittés entre septembre 2022 et octobre 2024, de sorte que la défenderesse sera débouté de sa demande à ce titre. Il y sera en revanche fait droit pour les quittances réclamées pour la période comprise entre janvier 2018 et août 2022. En l’absence de preuve d’une demande faite en dehors de la présente instance, il n’apparaît pas justifié d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [K] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner les consorts [K] à payer à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE les consorts [K] de leur demande de résiliation judiciaire du bail la liant à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH et portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10] ;

DÉBOUTE les consorts [K] de leur demande tendant à condamner la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH à libérer les lieux sous astreinte ;

DÉBOUTE les consorts [K] de leurs demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH de sa demande indemnitaire au titre du manquement des consorts [K] à leur obligation de délivrance ;

CONDAMNE les consorts [K] à remettre à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH les quittances des loyers échus et acquittés entre janvier 2018 et août 2022 et DÉBOUTE la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH du surplus de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE les consorts [K] à payer à la S.A.R.L. ROYAL MARRAKECH la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE les consorts [K] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 6], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT