REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/08235 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOK4

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 19 Mars 2025

[E], [E], [E], [E] c/ [K] [R]

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS

— [J] [K] [R]

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Gaëlle CORNE, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 17]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 11] (THAILANDE)

Monsieur [V] [E]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Monsieur [N] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Tous rep/assistant : Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE:

Madame [J] [K] [R]

née le 18 Décembre 1986 à [Localité 12] (VAR)

[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er juillet 2010, les Consorts [E] ont donné à bail à Madame [J] [K] [R] et Monsieur [T] [D] un logement situé [Adresse 16], pour un loyer mensuel de 461 euros et une provision sur charges de 117 euros.

Monsieur [T] [D] a donné congé et Madame [J] [K] [R] est devenue seule locataire.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3.574,39 euros a été délivré le 30 mai 2024 à Madame [J] [K] [R] qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 signifié par dépôt en l’étude, Les Consorts [E] ont fait assigner Madame [J] [K] [R] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 8 janvier 2025, aux fins de voir :

Voir prononcer la résiliation du bail liant les consorts [E] à Madame [J] [K] [R] ;Voir ordonner l’expulsion immédiate de Madame [J] [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux sis à [Adresse 13] ([Adresse 9] ;Voir condamner Madame [J] [K] [R] au paiement d’une somme de 4 205,77 euros selon décompte arrêté au 8 octobre 2024 ;La condamner à régler aux requérants une indemnité d’occupation d’un montant de 666,06 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;La condamner au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;La condamner aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

A l’audience du 8 janvier 2025, les Consorts [E], représentés par leur conseil, ont entendu maintenir l’ensemble de leurs demandes.

Madame [J] [K] [R] comparait en personne à l’audience mais s’est présentée après l’évocation du dossier.

Elle souhaite être maintenue dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Elle précise avoir repris le paiement du loyer courant et propose d’apurer sa dette en versant 200 à 300 euros en sus du loyer. Elle fait état de revenus mensuels à hauteur de 1800 euros ainsi que d’une prime de la CAF de 26 euros et de charges mensuelles composées du loyer de 666 euros et d’un crédit à la consommation de 72 euros.

Par courriel du 9 janvier 2025, il a été fait part au conseil des consorts [E] de la présentation tardive de madame [R]. Les demandeurs ont été invités à formuler leurs observations éventuelles dans le cadre d’une note en délibéré relativement aux demandes formées par la défenderesse, avec maintien de la date de délibéré annoncée ou, à leur préférence, à solliciter la réouverture des débats pour pouvoir échanger contradictoirement à l’audience sur lesdites demandes.

Par note en délibéré reçue le 9 janvier 2025, les Consorts [E] se sont opposés aux demandes de délais et de maintien dans les lieux formulées par Madame [J] [K] [R] indiquant que la dette s’est aggravée entre l’assignation et l’audience et que les versements effectués par la locataire ne couvrent pas la totalité du loyer courant. Ils ont également ajouté que les revenus sont manifestement insuffisants pour permettre d’apurer la dette.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Les Consorts [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation judiciaire :

L’article 1728 du code civil impose au preneur :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Le non-respect de ses obligations par le locataire l’expose au risque de résolution judiciaire du bail le liant à son propriétaire.

L’article 1227 du code civil prévoit ainsi que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1217 du même code précise que "la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat (…)".

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Les Consorts [E] justifient par la production des décomptes de la situation locative de Madame [J] [K] [R] que cette dernière restait redevable, au 6 janvier 2025, d’une somme de 4.271,83 euros.

Il résulte par ailleurs des éléments produits qu’un commandement de payer les loyers a été signifié à la locataire le 30 mai 2024 pour une somme de 3 574,39 euros due en principal dont les causes n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

L’absence de paiement des loyers en totalité par Madame [J] [K] [R] constitue un manquement grave à ses obligations de locataire, justifiant qu’il soit procédé à son expulsion, étant rappelé que le manquement du locataire peut être retenu comme cause de résiliation même s’il a cessé au jour où le juge statue (cf. notamment Cass civ. 3ème, 17 mai 2006, n°05-14.495).

En l’espèce, il sera constaté que Madame [J] [R] a cessé d’honorer partiellement le paiement de ses loyers, sur une période courant de mars 2024 à juin octobre 2024, de sorte que son compte locatif ne s’est trouvé que très rarement à l’équilibre, imposant au bailleur un retard constant.

Il ne peut donc qu’être constaté que Madame [J] [K] [R] n’a pas respecté son obligation de paiement, qu’elle n’a pas régularisé sa situation suite au commandement de payer délivrée par ses bailleurs en date du 30 mai 2024 et qu’elle n’avait, au 6 janvier 2025, pas soldée sa dette locative.

L’ampleur de ces défauts de paiement caractérisent un manquement suffisamment grave par la locataire à ses obligations. Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement et qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion formée par les bailleurs, suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

De plus, Madame [J] [K] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 mars 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, Madame [J] [K] [R] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit la somme de 666,06 euros, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Les consorts [E] produisent un décompte actualisé au 6 janvier 2025, établissant la dette de Madame [J] [K] [R] à la somme de 4271,83 euros, tenant compte des règlements effectués par la locataire.

Madame [J] [K] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement formée par les bailleurs.

Afin de tenir compte des éventuels versements effectués depuis l’établissement du dernier décompte, la condamnation de la locataire sera prononcée en deniers ou quittances.

Madame [J] [K] [R] sera condamnée à payer aux consorts [E] la somme de 4271,83 euros correspondant aux loyers restants dus à la date du 6 janvier 2025, en deniers ou quittances.

Par ailleurs, les consorts [E] sollicitent la condamnation de Madame [J] [K] [R] à une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers augmentée des charges, due à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux.

En l’occurrence, le bail est résilié à la date de la présente décision, de sorte que la demande en paiement formée par les consorts [E] doit s’analyser en une demande de paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation (date du jugement) et une demande en paiement d’indemnité d’occupation à compter de cette date.

De ce fait, Madame [J] [K] [R] sera condamnée :

— au paiement de la somme de 4271,83 euros correspondant aux loyers dus à la date du 6 janvier 2025, en deniers ou quittances,

— au paiement de la somme de (666,06) x 2 = 1332,12 euros au titre des loyers des mois de février et mars 2025 inclus,

— au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant total correspondant au montant des derniers loyers augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, à effet pour la première échéance d’indemnité d’occupation au 1er avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

III/ SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

Madame [J] [K] [R] propose d’apurer sa dette locative en réglant la somme de 200 à 300 euros par mois en sus du loyer en cours. Madame [J] [K] [R] perçoit des revenus d’un montant de 1826 euros par mois.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 24 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

b) sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l’audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si Madame [J] [K] [R] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [K] [R] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [J] [K] [R] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit 666,06 euros.le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action des Consorts [E] recevable ;

PRONONCE à la date de la présente décision la résiliation du bail en date du 1er juillet 2010 liant les consorts [E] et Madame [J] [K] [R] et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 16]

CONDAMNE Madame [J] [K] [R] à verser aux Consorts [E] la somme de 4271, 83 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [J] [K] [R] pour une durée de 24 mois ;

AUTORISE Madame [J] [K] [R] à se libérer de la dette locative par mensualités de 177 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière échéance soldant la créance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera de plein-droit immédiatement exigible ;

SUSPEND pendant le cours du délai accordé les effets de la clause résolutoire du bail conclu sous réserve de respect de l’échéancier ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet

RAPPELLE que si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jouée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1244-2 du code civil ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

A défaut, en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier fixé :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 1er juillet 2010 conclu entre les Consorts [E] d’une part et Madame [J] [K] [R] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 16] sont réunies au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

ORDONNE à Madame [J] [K] [R] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

ORDONNE, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, l’expulsion de Madame [J] [K] [R] des lieux loués ainsi que tous occupant de son chef et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNE Madame [J] [K] [R] à verser à aux consorts [E] à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixe égale au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit la somme de 666,06 euros, se substituant aux loyers et charges à échoir ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

En tout état de cause :

CONDAMNE Madame [J] [K] [R] à verser aux Consorts [E] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [K] [R] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer du 30 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mars 2025.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection