REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04455 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXVJ

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 22 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Y] [L] [D] [W]

né le 07 Mars 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Rémy CERESIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [X] [E]

né le 31 Juillet 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [G] [R]

née le 22 Janvier 2001 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [F] [O], (oncle) muni d’un pouvoir

Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R]

né le 14 Novembre 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Rémy CERESIANI

— Monsieur [X] [E]

— Madame [G] [R]

— Monsieur [F] [O]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 Janvier 2023, Monsieur [W] [B] a donné à bail à.Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] un local à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 10], en contrepartie d’un loyer mensuel de 765 euros, charges comprises.

Par même acte, Monsieur [O] [F] s’est porté caution des locataires ;

Différentes échéances sont demeurées impayées et Monsieur [W] [B] a fait délivrer à Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1008.97 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 mai 2025, Monsieur [W] [B] a fait assigner Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans sur les fondements des dispositions des articles 1103,1104, 1217, 1224,1231-1, 1240 et 1728 du Code civil, et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— JUGER que Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R] ont commis des manquements graves en leur qualité de locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail conclu entre ces derniers et Monsieur [B] [W] le 20 janvier 2023 ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 janvier 2023 entre Monsieur [B] [W], en qualité-de bailleur, et Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R] et DIRE que ces derniers sont occupants sans droit ni titre des lieux à compter de la décision à intervenir ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R], ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— DIRE qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— RAPPELLER le sort des meubles en cas d’expulsion ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E], Madame [G] [R] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R], à payer à Monsieur [B] [W] la somme totale de 1.886,98 euros se décomposant comme suit :

— Loyer mois de mai (795.35 €+70 € charges) 865.35 €

— Solde provision charges avril 20.00 €

— Solde loyer février 545.35 €

— Régularisation charges 2024 363.62 €

— Frais de délivrance du commandement 92.66 €

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E], Madame [G] [R] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R], à payer à Monsieur [B] [W] une indemnité d’occupation de 938,37 euros par mois, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E], Madame [G] [R] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [C] [P] et Madame [G] [R], à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis par ce dernier du fait de leurs agissements ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E], Madame [G] [R] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R], à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E], Madame [G] [R] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [G] [R], aux entiers dépens.

A l’audience du 10 septembre 2025, les parties défenderesses sont présentes, le demandeur est représenté par son conseil ; l’affaire est renvoyée à l’audience du 22 octobre 2025 pour respect du principe du contradictoire ;

A cette dernière date, Monsieur [W] [B] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, et sollicite une condamnation en deniers ou quittance compte tenu des différents règlements intervenus et à intervenir ;

Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [O] sont présents, Madame [G] [R] est représentée quant à elle par Monsieur [F] [O] selon mandat régulier en la forme ;

Ils indiquent avoir repris les règlements réguliers des loyers au 10 du mois, Monsieur [X] [E] ayant changé d’emploi, il dispose de revenus stables ; ils soutiennent avoir quasiment réglé l’intégralité de l’arriéré ; ils indiquent avoir fait procéder à l’entretien des climatiseurs;

Ils ne produisent aucun justificatif de ces mêmes règlements ;

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe. Il sera statué par décision contradictoire et compte tenu de la nature des demandes, rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caution solidaire de Monsieur [O] [F]

L''article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

“Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondantes aux aides versées au bailleur en application de l’article 24-2.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil.. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

Il est constant en l’espèce que Monsieur [O] [F] s’est porté caution aux bénéfices des locataires selon acte annexé au bail s’agissant de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ; de sorte que le bailleur se trouve fondé en son action diligentée à son encontre.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 26 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 10 septembre 2025.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 20 janvier 2023 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 20 mars 2025, Monsieur [W] [B] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1008.97 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [9] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G], dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 21 mai 2025 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 938.37euros, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [W] [B].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Monsieur [W] [B] réclame paiement de la somme de 1 794,32 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté qu’il produit, en sus du contrat de bail.

Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette ; étant précisé que les sommes réglées en cours de la présente procédure seront décomptées compte tenu de la condamnation en deniers ou quittance ;

La somme de 1794,32 euros apparaissant dans le solde débiteur, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire à régler en deniers ou quittance à Monsieur [W] [B] la somme de 1 794,32 euros.

Sur la demande de dommages intérêts

La demande de dommages intérêts sera rejetée faute de démonstration d’un préjudice distinct de non-paiement des sommes réclamées

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Monsieur [E] [X], Madame [R] [G], et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire qui succombent à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [B] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 20 janvier 2023 conclu entre Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] d’une part et Monsieur [W] [B] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 3ème étage du [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies au 21 mai 2025 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] de libérer les lieux loués situés 3ème étage du [Adresse 4] à [Localité 10] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] et Madame [R] [G] d’avoir volontairement libérés les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [W] [B] en deniers ou quittance la somme de 1794,32 euros concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [W] [B] à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 938.37€ ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire à verser à Monsieur [W] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X], Madame [R] [G] et Monsieur [F] [O], en sa qualité de caution solidaire aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT