TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 16 Octobre 2025

Dossier N° RG 23/04449 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J4DU

Minute n° : 2025/285

AFFAIRE :

[A] [R] C/ SARLU SOCIETE GROUPEMENT IMMOBILIER PROVENCE (SOGIP), [U] [C]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Emeline GAULIER

M^e Mathilde KOUJI-DECOURT

M^e Jean-Christophe MICHEL

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [A] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emeline GAULIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

SARLU SOCIETE GROUPEMENT IMMOBILIER PROVENCE (SOGIP)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [U] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 24 février 2021, en l’étude de Maître [W] [Y] notaire à [Localité 6], Mme [A] [R] a acquis de Mme [U] [C], dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6], au prix de 160 000 €, les lots suivants :

le lot numéro 2 composé, selon le titre, d’un appartement situé au rez-de-jardin composé d’une salle de séjour avec cuisine, un dégagement, un water closet, une salle de bains et une chambre avec la jouissance privative et particulière du jardin d’une surface d’environ 123 m² et selon la désignation actuelle d’un appartement situé au rez-de-jardin composé d’une salle de séjour avec cuisine avec une mezzanine, un dégagement, un water-closet, une salle d’eau, une chambre et avec la jouissance privative et particulière du jardin d’une surface d’environ 123 m² et les 110/ 1000 èmes des parties communes générales

Le lot numéro 5 constitué d’un emplacement de parking extérieur situé en rez-de-jardin et les 8/1000 èmes des parties communes générales.

La vente a été négociée par l’agence Sogip à [Localité 6] et il a été précisé dans l’acte de vente que le vendeur était redevable auprès de celle-ci de la somme de 8500 € taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Après avoir pris possession des lieux, Mme [A] [R] a fait état, par courrier du 17 août 2022, adressé à Sogip Immobilier, de désordres affectant le bien acquis, notamment des infiltrations en plafond, des problèmes au niveau du réseau électrique et de plomberie ainsi que sur le système d’assainissement.

Par actes des 16 et 21 juin 2023, Mme [A] [R] a fait assigner la Sarlu société Groupement Immobilier Provence et Mme [U] [C] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 1109 et suivants 1116 et suivants, 1165, 1134, 1135, 1602 et 1382 anciens du code civil afin de voir :

Juger que Mme [C] a usé de manœuvres dolosives pour déterminer Mme [R] à acquérir le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3]

Juger que le consentement de Mme [R] a été vicié ;

En conséquence,

Ordonner la réduction du prix de vente compte tenu de la décote évaluée à la somme de 72.930 euros

Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 72.930 euros à Mme [R]

A titre subsidiaire,

Juger que le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] est affecté d’un vice caché

En tout état de causé

Juger que I 'agence immobilière SOGIP n’a pas rempli son devoir de conseil et d’information envers Mme [R]

Prononcer que par conséquent l’agence immobilière SOGIP a engagé sa responsabilité délictuelle au vu de I’article 1240 du Code civil

En conséquence,

Condamner solidairement Mme [C] et l’agence SOGIP à réparer le préjudice causé par la vente à Mme [R] et à verser en conséquence la somme de 41.925 euros entre ses mains au titre du préjudice matériel subi

Condamner solidairement Mme [C] et l’agence SOGIP à réparer le préjudice causé par la vente à Madame [R] et à verser en conséquence la somme de 2.000 € entre ses mains au titre du préjudice moral subi

Condamner la Société Agence SOGIP au paiement de la somme de 8.500 € entre les mains de Mme [R]

Condamner solidairement Mme [C] et l’agence SOGIP au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu 'aux entiers dépens distraits au profit de M^e Gaulier Emeline affirmation de droit

Ordonner I 'exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, Mme [A] [R] maintient ses demandes initiales sauf à voir fixer à la somme de 20 000 € au lieu de 41 925 € le préjudice matériel subi.

Par conclusions d’incident du 2 septembre 2024, Mme [U] [C] a soulevé une fin de non-recevoir indiquant que l’action de Mme [R] fondée sur la garantie des vices cachés était irrecevable. Elle a également demandé que la question soit, le cas échéant, renvoyée devant la formation de jugement.

Mme [U] [C], par conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2024, demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants 1641 et suivants, 1648 et suivants du code civil de :

Juger irrecevable l’action de Mme [R] fondée sur la garantie des vices cachés à l’égard de Mme [C]

Rejeter toutes les demandes de Mme [R] formée sur ce fondement

Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions formées par Mme [R]

Condamner Mme [R] à payer à Mme [C] une somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles

La condamner aux entiers dépens.

La Sarlu Société Groupement Immobilier Provence, par conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, demande au tribunal de :

Débouter purement et simplement Mme [R] de la totalité de ses demandes

Condamner Mme [R] à payer à la société Groupement Immobilier Provence la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Mme [R] aux entiers dépens à venir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 9 septembre 2024, avec effet différé au 20 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 18 février 2025 pour être plaidée, à cette date, elle a fait l’objet d’un renvoi au 3 juillet 2025 et par mention au dossier, le juge de la mise en état a indiqué que la fin de non-recevoir serait tranchée par le tribunal au fond.

Il sera également précisé que les pièces produites après la clôture doivent être écartées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Mme [U] [C] qui rappelle les termes de l’article 789 du code de procédure civile indique que la fin de-non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés peut être examinée par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Elle fait valoir que les vices sont apparus selon Mme [R] dès la prise de possession du bien acheté, en mars 2021 alors que l’action a été introduite le 21 juin 2023, soit postérieurement au délai biennal de l’article 1648 du code civil.

Mme [R] expose qu’elle a pris pleinement conscience des vices affectant son appartement que lors du passage de l’expert en septembre 2021.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, modifié par le décret numéro 2024-673 du 3 juillet 2024 article 5, entré en vigueur le 1er septembre 2024 et applicable aux instances en cours à cette date, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute formation du tribunal pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir. Sur ce point, par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. La décision de ce juge, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier.

Constitue une fin de non-recevoir, en application de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, notamment pour prescription.

En ce qui concerne l’action de Mme [R] fondée à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, l’article 1648 du code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, la lecture du 17 août 2022 permet d’indiquer que Mme [R] a eu connaissance des défaillances du réseau électrique en avril 2021, du dysfonctionnement du chauffe-eau et de l’absence de planéité du sol après la prise de possession de l’appartement fin février ou début mars 2021. Elle a été informée des difficultés de désignation du bien et du vice affectant le système d’assainissement dès la signature de la promesse de vente puis de l’acte de vente, le 8 janvier et le 24 février 2021. Les assignations ont été délivrées les16 et 21 juin 2023, soit plus de deux ans après la connaissance des vices invoqués et l’action de la demanderesse est prescrite sur ces points. Par contre, elle a eu connaissance des infiltrations à l’occasion des premières pluies, sans autre précision de date et son l’action est recevable uniquement sur ce point.

Sur les demandes principales

* Sur le dol :

Moyens des parties :

Mme [A] [R] fonde ses prétentions sur le dol. Elle fait valoir que selon la jurisprudence les manœuvres frauduleuses sont notamment caractérisées par l’insertion d’énonciations mensongères, par des informations inexactes ou lorsque le vendeur n’a pas exécuté correctement son obligation d’information.

Elle expose qu’elle n’a pas été informée par la venderesse, l’agence immobilière ou le notaire de la non-conformité de l’installation électrique, du dysfonctionnement de la distribution d’eau chaude, de l’étanchéité défectueuse de la toiture-terrasse, de la fausse désignation du bien et du défaut d’assainissement.

Elle souligne que les diagnostics n’ont pas été annexés au compromis ou à l’acte de vente mais ne lui ont été remis que le 5 juillet 2021.

Elle indique que l’agence immobilière a sollicité l’intervention de la société Diagnostic Immobilier avec laquelle elle travaillait qui lui a fait des recommandations mais n’a pas rendu les rapports avant la vente.

Elle précise que la venderesse lui a indiqué qu’il fallait faire disjoncter le chauffe-eau en cas d’absence sans expliquer pourquoi mais qu’un plombier a ensuite constaté que les chauffe-eaux étaient branchés en série, sans groupe de sécurité sur celui situé au rez-de-chaussée, ce qui nécessitait son remplacement.

Elle fait valoir que les infiltrations en plafond étaient connues de Mme [C] depuis des années et que le revêtement du sol avait été posé sur un sol dur sans ragréage.

Elle expose qu’elle n’a pas été informée du refus de permis de construire pour le bien vendu et de la qualification de garage qui implique en cas de dommage la reconstruction du bien dans son état d’origine.

Concernant l’assainissement, elle précise que si Mme [C] l’avait avisé d’une reprise en cours, ce qui a permis de séquestrer la somme de 3000 € mais que le coût des travaux établi par un professionnel est beaucoup plus élevé que ce qui avait été annoncé par la venderesse et l’agence immobilière sans avoir eu fait établir un véritable devis.

Elle indique qu’elle exerce la profession d’aide-soignante et n’a pas de connaissance en matière d’immobilier alors que Mme [C] qui a assuré la présidence du syndic de la copropriété connaissait les défauts de son appartement et de la copropriété.

Elle considère que si elle avait eu connaissance de l’ensemble des informations elle aurait contracté à des conditions plus favorables pour un prix qui ne pouvait être supérieur à 100 000 € et elle sollicite le paiement de la somme complémentaire versée de 72 930 €.

Elle sollicite également des dommages et intérêts.

Mme [U] [C] fait valoir que :

— Que les conclusions du diagnostic ont été reprises in extenso dans l’acte de vente

— Que Mme [R] avait été informée que l’installation électrique avait plus de 15 ans, ce qui impliquait des non-conformités

— Qu’elle a fait établir un diagnostic conformément aux obligations légales et n’a rien dissimulé,

— Qu’elle n’a pas altéré les documents produits ou les informations en sa possession

— Que le rapport de M. [L] n’est pas contradictoire

— Que la preuve d’un branchement dangereux des chauffe-eaux n’est pas rapportée et qu’elle n’a pas été relevée par le diagnostiqueur,

— Qu’elle ne justifie pas des infiltrations qui se situeraient en tout état de cause en partie commune

— Qu’il est surprenant que M. [L], expert judiciaire, fasse siennes les déclarations de sa cliente sans que celles-ci soient corroborées par d’autres éléments

— Que Mme [R] a été parfaitement informée de la situation urbanistique du bien dans le cadre de la promesse de vente et de la vente et a déclaré en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque

— Qu’en ce qui concerne le système d’assainissement, Mme [R] a reçu tous les éléments nécessaires pour se forger une opinion et contracter de façon éclairée avec les mentions qui figurent dans la promesse de vente

— Qu’elle est infirmière et n’a pas plus de connaissance que Mme [R] en matière immobilière, de sorte qu’il n’y avait aucun déséquilibre entre les parties

— Que le bien a été acquis 160 000 €, que la réduction de prix sollicité ne peut porter sur les droits fiscaux obligatoires et que le marché immobilier est en chute par rapport au moment de l’achat,

— Que Mme [R] fait état de dépenses dans son bien à hauteur de 13 435 € mais demande un forfait de 20 000 € tout en incluant des dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires

— Qu’elle ne justifie pas de son préjudice moral.

La Sarlu Groupement Immobilier Provence fait valoir que le notaire a annexé les diagnostics à la promesse de vente et à l’acte de vente et qu’elle a attiré l’attention de l’acquéreur sur les défauts de l’appartement ce qui permis une négociation du prix.

Elle ajoute que les infiltrations d’eau et les désordres affectant le sol souple n’ont pas été constatées et que la transformation de l’appartement est prescrite pour l’administration ainsi que vis-à-vis des tiers.

Elle souligne que pour l’assainissement, il n’a jamais été caché à Mme [R] qu’il ne s’agissait que d’une évaluation.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant de l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Par l’article 1130 du code civil, il est rappelé que l’information intentionnellement dissimulée doit avoir un caractère déterminant du consentement de la victime.

Il est admis que l’obligation précontractuelle d’information et le dol sont des notions proches, le dol nécessitant en outre un caractère intentionnel tenant à la volonté de tromper.

Il convient de préciser M. [K] [L] formule dans son rapport du 31 mars 2022 des observations en utilisant les déclarations de sa cliente relatant les propos des autres parties, ce qui à défaut de contradiction possible ne peut qu’être subjectif. Une expertise judiciaire contradictoire ordonnée par le juge des référés aurait permis de confronter la position de chacun, ce qui n’est pas le cas avec le rapport précité.

M. [L] affirme également que les diagnostics réalisés par le cabinet Van de Pere à [Localité 4] en date du 10 mars 2010 et ceux établis par Domus Diagnostics Immobiliers le 10 novembre 2020 n’ont pas été transmis à Mme [A] [R] pour le premier et lui ont été communiqués, pour les seconds, par le notaire uniquement le 5 juillet 2021. Il intègre à son rapport la partie d’une enveloppe comportant l’entête de Me [N] [F] notaire à [Localité 6] et le cachet de la poste du 7 juillet 2021, sans que le contenu dudit courrier ne soit établi. Il fait également état d’un rapport de M. [I] [O], diagnostic Immobilier, sans le produire et en soutenant qu’il s’agit du même diagnostiqueur que celui intervenu avant la vente alors que l’intitulé des sociétés est différent et que l’opérateur s’appelait, le 10 novembre 2020, M. [G] [Z].

Me [X] [E], notaire à [Localité 5] indique dans son acte du 8 janvier 2021, relatif à la promesse de vente intervenue entre Mme [U] [C] et Mme [A] [R], que tous les diagnostics précités ont été annexés à l’acte et il en reprend certaines parties. Me [W] [Y] mentionne également avoir annexé tous les diagnostics (ceux du 10 mars 2010 et ceux du 10 novembre 2020). En tout état de cause, en reprend très largement leur contenu dans l’acte notarié

L’acte rédigé, vérifié et signé par un officier public ministériel a une valeur authentique et il est doté d’une force probante et exécutoire.

Aussi, il résulte de la lecture de la promesse de vente du 8 janvier 2021 et de l’acte de vente du 24 février 2021 signés par Mme [A] [R] en personne, que celle-ci a été informée avant d’acquérir le bien :

— Que l’installation intérieure électrique avait été réalisée depuis plus de 15 ans, qu’elle ne comportait pas d’anomalie mais faisait l’objet des constatations suivantes : « au moins un circuit (n’alimentant pas des socles de prise de courant) n’est pas relié à la terre » et certains points de contrôle n’ont pas pu être vérifiés selon la norme NF 16-600 annexe C. L’acte notarié de vente reprend les indications du diagnostiqueur selon lesquelles il est conseillé de faire réaliser dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées, certains points de contrôle n’ont pas pu être effectués. Mme [R] savait donc que l’installation électrique ancienne devait faire l’objet de travaux et qu’elle n’était pas conforme en tous points. La facture de reprise des installations électriques en date du 12 janvier 2022 d’un montant de 3695,07 € concernent en sus du remplacement d’une partie de l’installation, l’ajout et la création de nouvelle prises. La dangerosité du système électrique n’est d’ailleurs pas établie.

— Que le diagnostic effectué par le service public d’assainissement non collectif Dracénie Provence Verdon du 1er décembre 2020 annexé avait constaté la non-conformité de l’installation d’assainissement et elle a reconnu avoir su que le processus de réhabilitation de l’assainissement devait être pris en charge par le syndicat des copropriétaires vers la fin de l’année 2021 avec des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires pour se faire. Elle a eu connaissance de l’estimation desdits travaux à hauteur de 22 900 € et Mme [U] [C], qui n’a pas dissimulé la situation, s’est engagée à régler la quote-part du coût des travaux afférente aux lots vendus dans la limite d’une somme de 3000 € qui a été séquestrée entre les mains du notaire. Il n’est pas établi qu’au moment de la vente, le 24 février 2021, Mme [C] aient eu d’autres informations par rapport au montant des travaux à réaliser que ceux mentionnées à l’acte. Comme l’indique d’ailleurs M. [L], l’ancien syndic de la copropriété avait évalué le coût des travaux à 22 900 €. Le diagnostic complet avec l’obtention d’un devis est postérieur à la vente. Mme [J] [D], syndic bénévole de la copropriété depuis avril 2021, confirme dans son attestation du 18 juin 2024 que les démarches concrètes pour la réalisation des travaux n’ont eu lieu qu’après sa désignation. De plus, Mme [R] ne pouvait ignorer que le montant des travaux mentionnés à l’acte de vente n’était qu’une évaluation susceptible de modifications.

— Que la désignation des lots devait prendre en compte les autorisations d’urbanisme rappelées par les deux notaires dans la promesse de vente et dans l’acte de vente. Elle a été avisée que le bien acquis avait fait l’objet de permis de construire du 16 février 1989 et du 8 février 1990 ainsi que d’un refus de permis de construire pour la transformation du rez-de-chaussée le 19 avril 1993 et surtout qu’en cas de sinistre, la reconstruction ne pouvait être réalisée que conformément au permis obtenu. Elle a été avertie et a déclaré en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque. Mme [R] a d’ailleurs indiqué à M. [L] que le notaire lui a expliqué qu’en cas d’incendie causé par l’électricité l’appartement serait remis en état de garage, qu’elle a été choquée et a interrogé les parties présentes. Elle avait la possibilité de renoncer à la vente après avoir eu les informations et ne peut indiquer avoir été tenue dans l’ignorance à propos de la transformation du garage en appartement alors qu’elle le savait dès la promesse de vente. L’agence immobilière a pu faire état, à propos de la transformation du bien, auprès de Mme [R] de la prescription, comme elle l’indique dans ses conclusions.

En ce qui concerne les chauffe-eau, Mme [R] indique sans en apporter la preuve qu’un plombier a mis en évidence la nécessité de les remplacer. Aucune dangerosité ni dysfonctionnement ne sont établis et elle ne communique qu’une facture de Balitrand d’un montant de 256,48 €, en date du 4 juin 2021. La vente a eu lieu trois mois plus tôt et aucun élément ne permet d’affirmer que Mme [C] a voulu cacher de manière intentionnelle un problème affectant les chauffe-eau qui fonctionnaient lors de la vente.

M. [L] a effectué la visite du bien acquis par Mme [A] [R] le 20 novembre 2021 et il n’est donc pas certain que l’état de l’appartement ait été identique à celui du 24 février 2021 à propos de la position du détecteur de fumée.

L’absence de planéité du sol et le spectre des carreaux sous le revêtement de sol souple imitation parquet était visible à l’œil nu lors de l’achat et n’a pas pu être dissimulé surtout lorsque l’appartement était vide de meubles.

Pour les infiltrations à travers la toiture terrasse, il n’est pas établi que Mme [C] en avait connaissance avant la vente et M. [L] n’a d’ailleurs pas relevé de reprise de peinture récentes au niveau du plafond. Mme [R] a eu connaissance du diagnostic du 10 mars 2010 relatif à l’état de l’immeuble en copropriété et à sa structure. Les infiltrations auraient pour origine, selon le rapport non contradictoire de M. [L], le dispositif d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse située au-dessus de l’appartement de la demanderesse, dont l’étanchéité aurait fait l’objet de réparation. Il sera toutefois précisé que la toiture terrasse et son étanchéité sont des parties communes au vu du règlement de copropriété du 17 juin 2010, qu’aucune décision d’assemblée générale n’a été communiquée pour confirmer la réalisation de travaux dont Mme [C] aurait eu connaissance en qualité de syndic bénévole et de copropriétaire. De plus, les travaux de réparation ide l’étanchéité de la toiture terrasse incombent à la copropriété et en aucun cas exclusivement à Mme [R] qui ne donnent pas d’éléments sur la situation actuelle desdites infiltrations.

Ainsi, faute pour Mme [A] [R] de prouver que Mme [U] [C] a dissimulé intentionnellement une ou des informations ayant un caractère déterminant de son consentement, elle sera déboutée de toutes ses demandes.

* Sur les vices cachés :

Moyens des parties :

Mme [R] indique qu’elle a constaté des infiltrations en plafond à l’occasion des premières pluies et que Mme [C] connaissait les problèmes d’étanchéité depuis plusieurs années.

Mme [C] précise qu’elle n’a pas la qualité de professionnelle de l’immobilier, que la clause usuelle d’éviction des vices cachés doit s’appliquer et que la matérialité des vices n’est pas démontrée. Elle souligne que le juge ne peut s’appuyer sur une pièce établie unilatéralement à la requête de l’une des parties pour servir une demande de condamnation, de sorte que le seul rapport de M. [L] est insuffisant à rapporter la preuve de l’existence de vices cachés.

Réponse du tribunal :

La garantie des vices cachés par le vendeur est instituée aux articles 1641 et suivants du code civil, lesquels prévoient :

— l’article 1641, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

— l’article 1643, que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; il est admis que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s’appliquer s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices, ou encore si le vendeur est un professionnel présumé avoir connaissance des vices ; à l’inverse, la clause trouve à s’appliquer en présence d’un vendeur et d’un acquéreur professionnels dans la même spécialité ;

— l’article 1645, que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, il est constant que la venderesse, Mme [C] n’est pas une professionnelle de l’immobilier et il n’est pas établi, conformément à la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue en page 9 et 10 de l’acte notarié du 24 février 2021 que Mme [U] [C] avait connaissance des infiltrations avant la vente comme indiqué précédemment. Il sera également précisé que la réalité des infiltrations et l’origine de celle-ci ne résultent que du rapport non contradictoire de M. [L] établi à la demande de Mme [R].

Mme [R] sera alors déboutée de toutes ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

* Sur la responsabilité de l’agence immobilière :

Moyens des parties :

Mme [R] recherche la responsabilité de l’agence Sogip sur le fondement de l’article 1240 du code civil au motif que celle-ci a failli à son obligation d’information et lui a donné des indications erronées sur la qualification du bien et sur son état, lui causant un préjudice direct certain et personnel.

La Sarlu Groupement Immobilier Provence indique qu’elle a attiré l’attention de Mme [R] sur les défauts de l’appartement, qu’il en a été tenu compte dans la négociation du prix, que les poursuites relatives aux transformations du logement sont prescrites, que les travaux d’assainissement ont fait l’objet d’une simple évaluation et qu’il n’existait de vices cachés.

Réponse du tribunal :

La demanderesse n’apporte pas non plus la preuve d’une faute commise par la Sarlu Société Groupement Immobilier Provence dans le cadre de son devoir d’information puisqu’elle a eu connaissance de toutes les informations détenues par l’agence immobilière dans le cadre des actes notariés, qu’elle a pu se rendre compte elle-même du désordre affectant le revêtement du sol ou éventuellement le détecteur de fumée et qu’elle a même obtenu une participation de Mme [R] pour les travaux d’assainissement.

Mme [R] sera alors déboutée de toutes ses demandes formées à l’encontre de la Sarlu Groupement Immobilier Provence.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Mme [A] [R], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité ne justifie pas de faire application de cet article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [U] [C] et/ ou de la Sarlu Société Groupement Immobiliere Provence (SOGIP).

Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code, eu égard à la nature du litige et à son ancienneté.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARE irrecevable l’action de Mme [A] [R] fondée sur la garantie des vices cachés pour des défaillances du réseau électrique, le dysfonctionnement du chauffe-eau, l’absence de planéité du sol, la désignation du bien et le système d’assainissement ;

DECLARE recevable l’action de Mme [A] [R] fondée sur la garantie des vices cachés pour les infiltrations ;

DEBOUTE Mme [A] [R] de toutes ses demandes dirigées contre Mme [U] [C] et contre la Sarlu Société Groupement Immobilier Provence (SOGIP) ;

CONDAMNE Mme [A] [R] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE les demandes de Mme [U] [C] et de la Sarlu Société Groupement Immobilier Provence (SOGIP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,