REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/07255 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K34H

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M]

né le 31 Décembre 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2022 ayant pris effet à la même date, Monsieur [H] [V], a consenti à Monsieur [L] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 395 euros, outre une provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux termes d’un contrat de cautionnement VISALE n°A10218057771 en date du 15 septembre 2022, s’est portée caution auprès de Monsieur [M] pour le paiement des loyers et charges.

Suite à divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme totale de 7.635,21 euros suivant quittance subrogative actualisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 25, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [M] un commandement de payer pour un montant de 3.085,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayées.

Par notification électronique en date du 06 février 2025, le demandeur a a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 5.815,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 3.085,21 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [M] ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] de tous occupants de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [M] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du VAR le 29 septembre 2025.

À l’audience du 03 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le demandeur, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.635,21 arrêtée au 03 novembre 2025 (mois de novembre inclus).

Monsieur [M], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier ayant fait l’objet d’un PV de carence, il n’a pas pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort, en application des articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ Sur le droit d’agir de la caution et la subrogation

L’article 2305 du code civil dispose que : « La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.»

L’article 2306 du code civil dispose pour sa part que : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

L’article 1346-4 alinéa 1er du code civil dispose en outre que : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, le VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union Économique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail. »

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêt du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la société ALS, immatriculée au RCS de [Localité 6] le 22 décembre 2016 (n°824 541 148), est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard du locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale n°A10218057771 en date du 15 septembre 2022 et les quittances subrogatives permettant d’établir que la caution a été actionnée pour l’ensemble des loyers et charges impayés, soit une somme totale de 7.635,21 euros.

A défaut pour Monsieur [L] [M] de justifier d’autres règlements, soit au bailleur, soit à la caution s’agissant des sommes déjà acquittées par cette dernière, il doit être considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour la somme de 7.635,21 euros, arrêtée au 03 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 inclus).

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

II/ Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la notification du commandement de payer à la CCAPEX a été effectuée le 06 février 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice par acte du 29 janvier 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 3.085,21 au titre des loyers et charges impayés.

Avant ladite loi, le délai légal minimal était de deux mois. Or, en l’espèce, il ressort de la lecture du bail litigieux que la clause résolutoire prend effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, de sorte que le délai contractuel ne respecte pas le délai minimum légal applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il convient de faire application du délai de 2 mois.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Partant, en l’absence de régularisation du preneur intervenue dans le délai susvisé à compter de la signification du commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2022 au 29 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 455,00 € par mois, par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, au 1er avril 2025.

Monsieur [L] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 29 mars 2025, il convient de le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de la date de résiliation du bail, soit le 1er avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 03 novembre 2025 à la somme de 7.635,21, déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [L] [M].

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.635,21 au titre des loyers et charges arrêtés au 3 novembre 2025 (échéance du mois de novembre incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 3.085,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III/ Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par Monsieur [V] à Monsieur [L] [M],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2022 entre Monsieur [V] d’une part, et Monsieur [L] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 mars 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [M] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 455,00 € par mois,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.635,21 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [L] [M] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance, avec intérêt au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 3.085,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la première échéance suivant le 1er avril 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, sur présentation des quittances subrogatives correspondantes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE