TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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Chambre 1

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DU 15 Janvier 2026

Dossier N° RG 25/05611 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYYQ

Minute n° : 2026/ 3

AFFAIRE :

[H] [G], [I] [G], [Y] [G] C/ Société MCLR exerçant sous l’enseigne CAFE DE PARIS

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025 mis en délibéré au 15 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SCP BERNARDI

la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier + 2 expéditions au service des expertises

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [H] [G]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [I] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Jean-louis BERNARDI, de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocats postulant, M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

Société MCLR

exerçant sous l’enseigne CAFE DE PARIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2013, monsieur [C] [G] aux droits duquel viennent aujourd’hui ses enfants a donné à bail commercial des locaux situés à [Localité 13], [Adresse 3], pour neuf ans et pour un loyer annuel de 180 000 euros hors taxes et charges, à la société MCLR exerçant sous l’enseigne CAFÉ DE PARIS.

Suivant acte extrajudiciaire du 27 juin 2024 à l’initiative de la société MCLR, le principe du renouvellement du bail fut acquis à compter du 1er juillet 2024, toutefois les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer.

Les enfants [G] ont notifié à leur locataire un mémoire préalable le 28 mai 2025, sollicitant la fixation du loyer à une somme de 736 875 euros. Le 10 juillet 2025, ils ont assigné la société MCLR devant le tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/05611.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leur « mémoire en réplique », auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les enfants [G] demandent au tribunal de :

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 736 875 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la société MCLR au paiement des intérêts légaux, à compter de la date de délivrance de l’assignation, sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil

— subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce, et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 600 000 euros à compter du 1er juillet 2024

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

— condamner la société MCLR aux dépens

Par son « mémoire en défense devant le tribunal judiciaire de Draguignan statuant en matière de loyers commerciaux », auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société MCLR demande au tribunal de :

— débouter les enfants [G] de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 en l’absence de tout élément de preuve justifiant une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé

— les débouter de leur demande d’expertise

— les débouter de leur demande de fixation d’un loyer provisionnel

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 sur la base du taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, par application de la clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice

— condamner les enfants [G] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

MOTIVATION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article R.145-35 du Code de commerce, premier alinéa, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

Lorsque les parties ne parviennent pas à fixer d’un commun accord le loyer d’un bail commercial renouvelé, le principe découlant de l’article L.145-33 est que celui-ci « doit correspondre à la valeur locative », que l’on détermine selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Toutefois, sauf exceptions ou motifs de déplafonnement, le loyer à renouveler ne saurait dépasser un plafond, à condition que celui-ci ne soit pas supérieur à la valeur locative. Ainsi d’après l’article L.145-34, lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents ou à l’usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des quatre premiers des cinq critères ci-dessus, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

En l’espèce, le bail était initialement conclu pour neuf ans et la durée de la relation contractuelle à laquelle il a été mis fin par l’effet de la demande de renouvellement n’a pas excédé douze ans, de sorte que la règle du plafonnement trouvera à s’appliquer, sauf modification notable des quatre premiers critères listés par l’article L.145-33.

À cet égard, les enfants [G] font valoir qu’il convient de déplafonner en raison d’importantes modifications des facteurs locaux de commercialité ayant un impact direct sur le CAFÉ DE PARIS. Ils font état de l’augmentation du nombre des résidences secondaires, du pouvoir d’achat de la population locale au vu du nombre de véhicules, du niveau de diplômes supérieurs, de la part de population active, du nombre d’hôtels s’adressant à une clientèle à fort pouvoir d’achat, mais encore de plusieurs travaux urbains, le tout au cours du bail expiré. Ils soulignent que chacun de ces éléments constitue une modification notable desdits facteurs, et que ce(tte)s modification(s) doi(ven)t seulement être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité considérée, indépendamment de l’incidence effective et réelle, ce que ne contesterait pas la société MCLR. Ils indiquent que le CAFÉ DE PARIS profite pleinement de la clause tous commerce qui lui permet d’étendre son activité à celle de bar musical et dansant, de cabaret ou de spectacles, et que son résultat net est en progression.

Quant à la valeur locative, les enfants [G] la déterminent à hauteur de 131 mètres carrés pondérés que multiplient 4 500 euros du mètre carré, vu les prix pratiqués par quatre boutiques tropéziennes (joaillerie, prêt-à-porter), majorés de 25 % eu égard aux clauses contractuelles exceptionnellement favorables au locataire, soit 736 875 euros.

En réplique, la société MCLR fait valoir que la plupart des modifications invoquées par son bailleur ne sont étayées par aucune pièce. Elle indique que les résidents permanents sont en diminution constante, avec un impact sur la fréquentation des commerces du quotidien et une activité irrégulière et imprévisible menaçant la rentabilité du CAFÉ DE PARIS, commerce de bouche. Elle souligne que l’augmentation de la capacité hôtelière n’a qu’un impact local limité pour elle, leur clientèle n’étant pas vouée à se disperser pour rechercher du moyenne gamme. Elle fait valoir que les aménagements urbains ne constituent pas une transformation structurelle et durable des conditions d’exploitation des commerces du centre-ville. La société indique que les modifications doivent être notables mais aussi avoir eu une incidence positive claire et durable sur son activité, or les difficultés d’accès, le renchérissement du stationnement, la désaffectation progressive d’une partie de la clientèle locale, la saisonnalité de l’activité et la concentration de l’effort communal sur des cibles touristiques éphémères ont contribué à fragiliser les conditions mêmes de sa pérennité ; ainsi le CAFÉ DE PARIS a vu s’implanter des établissements de restauration de luxe qui ne partagent ni son ancrage local, ni sa gestion indépendante, ni son service continu.

Quant à la valeur locative, la société MCLR conteste le calcul de son bailleur, et notamment les coefficients de pondération des deuxième et troisième zones vu la configuration en faible vitrine, les loyers de comparaison non développés et non comparables, les clauses contractuelles dont on ignore si elles ne figurent pas dans d’autres baux du secteur. Elle fait valoir en réplique que le local présente des problèmes de fonctionnement, surtout pour la production de froid.

Le juge observe que les locaux litigieux se situent dans un microcosme tropézien dont les spécificités sont esquissées par les parties dans leur argumentation, et que si les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent en effet être seulement de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité, elles doivent être notables ; or c’est à l’échelle d’une ou plusieurs rues que se joue le caractère notable des modifications dans le village de [Localité 13] ; il y a là une expertise qui doit être recherchée pour apprécier l’ensemble des éléments de contexte.

De même, pour la détermination de la valeur locative dans l’hypothèse où il conviendrait d’écarter la règle du plafonnement, le juge observe que les éléments qui lui sont produits doivent être éclairés d’un avis professionnel sur leur opportunité dans la méthode de calcul.

Ainsi au regard des divergences des parties, des éléments contradictoires qu’elles invoquent, et de l’impossibilité pour le juge d’avoir connaissance de l’ensemble des éléments de fait nécessaires à la solution du litige, dès lors que les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, il sera fait application des dispositions de l’article R.145-30 du Code de commerce, pris en son troisième alinéa.

La charge provisoire de l’expertise reposera sur la partie qui la réclame à son bénéfice, soit les demandeurs.

Sur le loyer provisionnel en cours d’instance

Il résulte de l’article L.145-57 du Code de commerce, pris en premier alinéa, « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer » (le prix ancien étant celui qui résulte du bail ou des révisions ultérieures).

En l’espèce, les enfants [G] sollicitent la fixation d’un loyer provisionnel de 600 000 euros. La société MCLR fait valoir en réplique que cette demande n’est pas justifiée.

Il apparaît en effet que cette somme est invoquée sans explication, sauf à comprendre qu’elle tient compte d’un déplafonnement à venir, ce qui n’est pas garanti en l’état de contestations sérieuses nécessitant un avis expertal. La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

AVANT DIRE DROIT SUR LE MONTANT DU LOYER

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder [Z] [E], [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 12]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 11], avec pour mission de :

+ prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux

+ dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33 du Code de commerce, et notamment des facteurs locaux de commercialité, de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L.145-34 dudit code

+ fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles R.145-3 à R.145-7 du Code de commerce, aux fins de recherche de la valeur locative des lieux loués, en précisant notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble

— la destination des lieux prévue au bail

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties

— l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue

— l’intérêt de l’emplacement, du point de vue de l’exercice des activités commerciales

— la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations

DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance

DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties

DIT que madame [H] [G], monsieur [I] [G] et monsieur [Y] [G] devront consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile

DÉBOUTE madame [H] [G], monsieur [I] [G] et monsieur [Y] [G] de leur demande de fixation du loyer provisionnel à 600 000 euros et FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme

RENVOIE l’affaire à l’audience du Jeudi 11 Juin 2026 à 09h00.

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE