RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00999 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMFT

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DE LA [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. EASY SERVICES SAS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

Madame [O] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, la SCI DE LA [Adresse 4] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil, des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F], aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non règlement de l’intégralité des causes du commandement, conformément aux articles 1224 et suivants du code civil à compter du 19 août 2024 ;ordonner en conséquence immédiatement l’expulsion de la SAS EASY SERVICES et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L.433-1, L.433-2, L.412-8, L.433-3 et R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;condamner, par provision, solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] la somme de 2.920,68 euros arrêtée au 3 septembre 2024 au titre des loyers impayés, charges et accessoires, conformément à l’article 1728 du code civil ;condamner solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] la somme de 146,03 euros arrêtée au 3 septembre 2024 au titre de la clause pénale de 5% prévue au contrat signé entre les parties ;fixer à partir du 20 août 2024 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation et payable jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, conformément à l’article 1728 du code civil ;condamner solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;condamner solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 juillet 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE LA [Adresse 4] expose que :

par acte sous seing privé du 6 mai 2022, elle a donné à bail professionnel à la SAS EASY SERVICES un local moyennant un loyer annuel hors taxes de 6.720 euros payable mensuellement et d’avance ;Madame [O] [F], associée de la SAS EASY SERVICES, s’est portée caution solidaire pour une durée de 12 ans et dans la limite de 85.200 euros ;sa locataire ayant cessé de régler régulièrement ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 19 juillet 2024, après de vaines relances, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 1.449,02 euros au titre des impayés locatifs, lequel est demeuré infructueux ;il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la SAS EASY SERVICES ;le bail ayant pris fin à la date du 19 août 2024, la SAS EASY SERVICES est débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;en outre, elle est fondée à solliciter la condamnation de sa locataire par provision, au paiement des loyers restés impayés, outre la majoration de 5% prévue contractuellement ;il y a lieu de prononcer la condamnation de Madame [O] [F] à l’intégralité des sommes dues, en qualité de caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la SCI DE LA [Adresse 4], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation versant aux débats un décompte actualisé pour information et précisant qu’aucun règlement n’est intervenu.

Bien que régulièrement assignées, la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

L’article 1103 du code civil dispose les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 4] justifie, par la production du bail professionnel du 6 mai 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte locatif arrêté au 3 septembre 2024, que sa locataire, la SAS EASY SERVICES, a cessé de payer régulièrement ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail du 6 mai 2022, en son article 10.1 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI DE LA [Adresse 4] a fait délivrer le 19 juillet 2024 à la SAS EASY SERVICES un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer la somme de 1.449,02 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, hors coût de l’acte, non dénoncé à la caution, Madame [O] [F].

Le commandement de payer délivré le 19 juillet 2024, étant demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 août 2024.

Il convient de considérer la SAS EASY SERVICES occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SCI DE LA [Adresse 4] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des biens mobilier

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 4], qui réclame la condamnation solidaire, par provision, de la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] à lui payer la somme de 2.920,68 euros arrêtée au 3 septembre 2024 au titre des loyers impayés, charges et accessoires, produit un décompte arrêté à cette date, qui inclut outre les loyers et charges impayés, des mois de mai à septembre 2024, des frais de 72,45 euros au titre d’une clause pénale ainsi que des frais de commissaire de justice à hauteur de 126,50 euros.

Le montant sollicité au titre de la clause pénale de 5% prévu au bail est susceptible d’être réduit voire supprimé par le juge du fond en raison des circonstances, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil et dès lors ne présente pas de caractère incontestable.

Il y a donc lieu de déduire la somme de 72,45 euros réclamée à ce titre et de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée à ce titre.

En outre, il y a lieu de rappeler que les sommes réclamées au titre des frais de commissaire de justice au titre de la délivrance du commandement de payer relèvent des frais irrépétibles, de sorte qu’il convient d’exclure cette somme du montant provisionnel sollicité.

En considération de ces éléments, la somme non sérieusement contestable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre inclus, s’élève à 2.721,74 euros.

Au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial, de l’acte d’engagement de caution solidaire de Madame [O] [F] à un montant maximum de 85.200 euros et du décompte locatif actualisé au 3 septembre 2024, il convient de condamner la SAS EASY SERVICES, d’une part, et Madame [O] [F] en sa qualité de caution solidaire, d’autre part, à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 2.721,74 euros.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été dénoncé à Madame [O] [F], en sa qualité de caution solidaire, seule la SAS EASY SERVICES sera condamnée à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 2.721,74 euros à compter de la présente ordonnance, en application des articles 2295 et 1231-7 du code civil.

Conformément à la demande de la SCI DE LA [Adresse 4], les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 4] réclame la condamnation de la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel exigible augmenté des charges et accessoires dus.

Le maintien dans les lieux de la SAS EASY SERVICES causant un préjudice à la SCI DE LA [Adresse 4], celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS EASY SERVICES, d’une part, et Madame [O] [F], d’autre part, cette dernière pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la SAS EASY SERVICES et dans les limites de cet engagement, au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] en sa qualité de caution solidaire, qui succombent à la présente instance, sont condamnées aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F], parties succombantes, à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] la somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local professionnel situé [Adresse 2] à [Localité 3] au 20 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SAS EASY SERVICES et de tous occupants de leur chef du local professionnel situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement la SAS EASY SERVICES, d’une part, et Madame [O] [F] en sa qualité de caution solidaire, d’autre part, à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] une somme provisionnelle de 2.721,74 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

CONDAMNE la SAS EASY SERVICES, à titre de provision, aux intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS EASY SERVICES à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 20 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, la SAS EASY SERVICES, d’une part, et Madame [O] [F], cette dernière pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la SAS EASY SERVICES et dans les limites de cet engagement, d’autre part, à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] en sa qualité de caution solidaire à payer à la SCI DE LA [Adresse 4] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SAS EASY SERVICES et Madame [O] [F] en sa qualité de caution solidaire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,