TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01610 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHFY

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Société SCI LAMARTINE

C/

Mme [R] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société SCI LAMARTINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [R] [W]

[Adresse 9],

[Adresse 2],

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 Juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e SIGLER

+ 1CCC à Mme [W]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé les 18 et 20 novembre 2022, la SCI LAMARTINE a donné en location à Madame [R] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 817,76 €, outre provisions sur charges de 61,62 €.

Suivant contrat signé les 18 et 20 novembre 2022, une place de stationnement n° 162 située à la même adresse a également été donnée en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 50,77 €.

Le 7 août 2023, la SCI LAMARTINE a fait délivrer à Madame [R] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 283,96 € selon décompte arrêté au 1 août 2023.

La SCI LAMARTINE a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 3 août 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 22 août 2024, la SCI LAMARTINE a attrait Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI LAMARTINE sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est, de Madame [R] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, de l’appartement et de tout véhicule occupant la place de stationnement n° 162 ;

condamner Madame [R] [W] au paiement des sommes suivantes :

13 617,49 €, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2023 pour 149,84 € ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Le 27 août 2024, la SCI LAMARTINE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

Lors de cette audience, la SCI LAMARTINE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 mars 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 19 392,37 €, échéance de mars 2025 incluse. Elle a également sollicité la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, faisant valoir la mauvaise foi de la locataire. Elle a précisé que le dernier paiement remontait au mois de juin 2023 et que les troubles invoqués par la défenderesse pour expliquer la suspension des paiements n’était pas démontrée. Elle ajoute que Madame [R] [W] ne respecte pas l’engagement qu’elle avait pris devant le conciliateur de reprendre le paiement du loyer. Elle considère qu’elle a réagi lorsque la défenderesse l’a avertie des nuisances qu’elle invoque.

A la même audience, Madame [R] [W], comparante en personne, conteste le montant des charges appelées par la bailleresse et fait valoir que le logement est inhabitable en raison des nuisances de son voisin du dessus qui fait des soirées avec une dizaine de personnes 3-4 fois par semaine. Elle ajoute qu’elle est également dérangée par des sonneries à sa porte ou à l’interphone au milieu de la nuit. Elle indique que c’est la raison pour laquelle elle ne paie pas son loyer et qu’elle a sollicité un changement de logement qui lui a été refusé. Elle ajoute qu’elle a appelé les services de police à deux reprises mais qu’il n’y avait plus de bruit à leur arrivée. Elle précise que d’autres voisins se plaignent et que la bailleresse est avertie. Elle estime que la SCI LAMARTINE ne s’est pas montrée réactive et qu’elle a subi une agression par les voisins dont elle se plaint. Elle déclare qu’elle a failli perdre son travail car elle n’arrivait plus à respecter ses horaires du fait des nuisances subies. A la suite de l’agression, elle indique qu’une conciliation a été menée par la bailleresse le 3 décembre et qu’elle a trouvé sa porte vandalisée en rentrant.

Un renvoi est ordonné à l’audience du 5 juin 2025 afin de permettre à Madame [R] [W] de se faire assister d’un avocat. La défenderesse indique qu’elle reprendra le paiement du loyer courant dans l’attente de l’audience de renvoi.

A l’audience du 5 juin 2025, la SCI LAMARTINE, représentée par son conseil, s’oppose à la demande de renvoi formulée par Madame [R] [W], comparante en personne, celle-ci n’étant pas assistée d’un avocat.

Un dernier renvoi est ordonné à l’audience du 3 juillet 2025 afin de permettre à Madame [R] [W] d’être assistée d’un avocat, précision étant faite que le dossier sera retenu si Madame [R] [W] ne justifie pas des démarches accomplies en vue d’être assistée d’un conseil.

A l’audience du 3 juillet 2025, la SCI LAMARTINE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 22 336,21 €. Elle rappelle qu’aucun loyer n’a été réglé depuis juin 2023, que les charges appelées sont justifiées et que le montant du loyer est indexé conformément aux stipulations du bail. Elle souligne que les troubles de jouissance évoqués par la défenderresse ne sont, d’une part, pas démontrés, et d’autre part, ne peuvent en tout état de cause justifier l’absence de paiement des loyers. Elle indique que le logement loué par Madame [R] [W] n’est en rien inhabitable.

Elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [R] [W].

S’agissant des délais de paiement, elle fait valoir l’absence de paiement depuis deux ans et a fortiori de reprise du paiement du loyer courant.

Concernant la demande de réduction du montant du loyer, elle fait valoir que les troubles de jouissance dont fait état la défenderesse ne sont pas démontrés et qu’elle a accompli des démarches lorsqu’elle en a été avertie, notamment l’organisation de réunions à deux reprises avec les locataires concernés. Elle ajoute que la somme demandée par la défenderesse est fixée arbitrairement.

Concernant la demande en paiement au titre de la serrure, elle souligne qu’aucune preuve du vandalisme n’est apportée et que les frais de réparation ne sauraient être mis à la charge du bailleur.

Madame [R] [W], comparante en personne, sollicite un nouveau renvoi pour être assistée d’un conseil.

Sur le fond, elle ne conteste pas le principe d’une dette locative mais sollicite une diminution de moitié du prix du loyer en raison du trouble de jouissance qu’elle subit pour la période de décembre 2022 (début du bail) à novembre 2024, soit pendant 2 ans. Elle estime ainsi à 7 200,00 € la somme nécessaire pour compenser son préjudice. Elle précise qu’elle a subi pendant cette période des nuisances sonores et des insultes de la part de voisins mais également une agression physique en octobre 2024 dont elle conserve des séquelles, rendant inhabitable son logement. Elle fait valoir que la SCI LAMARTINE n’a pas réagi malgré ses alertes dès le mois de janvier 2023, soulignant que le premier acte du bailleur n’est intervenu qu’en décembre 2023 et n’a pas permis de faire cesser le trouble.

Elle conteste également le montant des charges et du loyer qui lui est réclamé, estimant que l’augmentation de 140,00 € n’est pas justifiée.

Elle sollicite par ailleurs des délais de paiements à hauteur de 500,00 € par mois afin de s’acquitter de la dette restante et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

En outre, elle demande le paiement des frais de changement de la serrure à hauteur de 1 654,80 €, son assurance ne couvrant que le dépannage. Elle fait valoir qu’en revenant de la réunion de conciliation organisée par la SCI LAMARTINE, elle a retrouvé sa porte vandalisée et qu’elle a dû faire intervenir un serrurier. Elle estime que ce dommage est en lien direct avec le trouble de jouissance qu’elle subit et dont la bailleresse est responsable.

Enfin, elle sollicite l’annulation des frais de contentieux réclamés sur le décompte du bailleur, expliquant avoir payé la somme de 868,53 € le 1er juillet 2025.

Concernant sa situation personnelle, elle précise qu’elle est attachée commerciale et perçoit un salaire mensuel de 2 350,00 € mais qu’elle est en arrêt maladie depuis l’agression qu’elle a subi de la part du voisin de l’immeuble et qu’elle ne perçoit pendant cette période qu’une somme de 1 500,00 €. Elle indique qu’elle va reprendre le travail le 17 juillet.

Aucune des parties n’a fait mention de l’existence d’une procédure de surendettement ouverte au profit de Madame [R] [W].

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi de Madame [R] [W]

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025 alors que Madame [R] [W] avait été avisée de la date de l’audience depuis le 22 août 2024, date de l’assignation. Deux renvois ont été accordés afin de lui permettre de se faire assister d’un avocat aux audiences des 5 juin et 3 juillet 2025 et elle avait été avisée de ce qu’elle devait impérativement justifier des démarches effectuées en ce sens. Cependant, ni à l’audience du 5 juin ni à celle du 3 juillet 2025, Madame [R] [W] n’a pu produire un document justifiant de la moindre démarche pour être assistée ou représentée par un conseil.

Dans ces conditions, sa nouvelle demande de renvoi est rejetée et l’affaire est retenue.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de Madame [R] [W] au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 1719, 3°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir de la chose louée paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Ainsi, le bailleur est responsable envers le preneur, s’agissant d’un immeuble lui appartenant en totalité, des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure. Il ne peut cependant être tenu de dédommager le locataire alors qu’il a utilisé tous les moyens légaux dont il disposait pour faire cesser les troubles de jouissance causés par un autre locataire.

En l’espèce, Madame [R] [W] se plaint de troubles causés par deux de ses voisins, Messieurs [P] et [J], dont la SCI LAMARTINE est également la bailleresse, de sorte que les troubles invoqués ne peuvent être considérés comme causés par des tiers.

Madame [R] [W] ne démontre pas qu’elle a commencé à alerter le bailleur dès janvier 2023, le courrier récapitulatif daté du du 4 mars 2024 rédigé par elle n’étant pas suffisant à le faire. En revanche, elle justifie, notamment par la production du courrier du 19 décembre 2023 émanant de la société CDC HABITAT, prise en qualité de gestionnaire du bien pour la SCI LAMARTINE, avoir alerté son bailleur de l’existence de nuisances causées par l’un de ses voisins, Monsieur [P], au moins à partir de la fin de l’année 2023. Il n’est pas contesté qu’ainsi que cela ressort du courrier, le bailleur a réagi en rappelant les termes du règlement intérieur audit voisin.

Une réunion a ensuite été organisée le 22 janvier 2024 avec Madame [R] [W], Monsieur [P] et la société CDC HABITAT lors de laquelle les termes du règlement intérieur ont à nouveau été rappelés.

Il ressort des courriers adressés par la société CDC HABITAT à Madame [R] [W], notamment les 15 mars et 17 mai 2024, que le bailleur indique à la défenderesse qu’elle doit rapporter des éléments probatoires relatifs aux nuisances qu’elle invoque pour lui permettre d’engager une éventuelle action à l’encontre du ou des auteurs des troubles.

Une réunion de conciliation a eu lieu le 15 novembre 2024 lors de laquelle un procès-verbal de constat d’accord a été rédigé, selon lequel : « Mme [W] doit régler ses arriérés de loyer s’élevant à 16 319,70 €, par mensualités de 445 € pendant 36 mensualités en plus de son loyer mensuel […]. CDC HABITAT doit organiser dans les trois semaines suivant cette date une réunion comprenant Mme [W] et ses voisins afin que les nuisances sonores empêchant Mme [W] puissent profiter d’une jouissance paisible de son logement ».

Il est également constant qu’une seconde réunion de conciliation a été organisée le 3 décembre 2024 en présence de la société CDC HABITAT, du gardien de l’immeuble, de Madame [R] [W] et des deux voisins concernés. Cette réunion s’est soldée par un constat d’échec, le procès-verbal mentionnant : « intervenant à la demande de Madame [W] […] afin de faire diminuer le bruit de ses voisins qui l’empêchent de profiter en totale jouissance paisible de son appartement » et « la réunion n’a pu se dérouler sereinement ; l’ensemble des participants, y compris Madame [W], n’ont pu conserver une attitude propice à des échanges constructifs permettant d’établir une règle de bon voisinage, le conciliateur a dû arrêter la réunion et constater l’échec de la conciliation ».

Par courrier du 10 décembre 2024, la société CDC HABITAT indique à Madame [R] [W] qu’elle ne produit pas d’éléments de preuve concernant le vandalisme de sa porte d’entrée et l’invite à nouveau à faire constater les nuisances qu’elle invoque afin de pouvoir les démontrer.

Pour démontrer les troubles qu’elle invoque, Madame [R] [W] verse aux débats, outre les procès-verbaux relatifs aux deux réunions de conciliation :

— une plainte qu’elle a déposée le 13 octobre 2024 au commissariat de police d'[Localité 8] faisant état de nuisances sonores qui perdurent depuis plusieurs mois, d’une altercation avec les voisins du dessus sur le balcon durant laquelle elle a subi des insultes puis une agression physique de la part de deux de ses voisins, Monsieur [P] et Monsieur [J] ; elle mentionne aussi une précédente agression physique en janvier 2024 pour laquelle elle n’a pas déposé plainte ;

— un certificat médical du 16 octobre 2024 constatant, après examen de Madame [R] [W], les lésions suivantes : hématomes à la cheville gauche, genou gauche, cuisse gauche et hanche gauche, cervicalgie et lombalgie sévère, choc psychologique sévère avec crises d’angoisse et insomnie entraînant une ITT de 10 jours ;

— un certificat de coups et blessures établi par le service de médecine légale du Centre hospitalier Sud francilien le 28 octobre 2024 à la suite de faits commis le 13 octobre 2024 concluant que les lésions mentionnées dans les documents médicaux sont compatibles avec les allégations de Madame [R] [W] à savoir qu’un voisin lui a donné une claque au niveau du sternum occasionnant une chute au sol et des coups de pied reçus alors qu’elle était au sol dans un contexte de tapage nocturne de la part dudit voisin ;

— une plainte déposée le 4 décembre 2024 au commissariat de police d'[Localité 8] par Madame [R] [W] dans laquelle elle indique qu’en rentrant du rendez-vous de conciliation le 3 décembre 2024 avec son bailleur et Messieurs [P] et [J], elle a constaté que sa serrure avait été vandalisée ;

— une déclaration de main courante du 17 février 2025 à la suite de nuisances sonores entre 23h et 4h20 du matin par son voisin avec lequel elle a un différend depuis décembre 2022.

— des captures d’écran de téléphone montrant des photos de plusieurs individus et mentionnant une date au 16 novembre 2023 ;

— des captures d’écran de téléphone montrant des photos d’individus accoudés à une rembarde de balcon, vus de dessous, et mentionnant une date au 20 juin 2024 ;

— des captures d’écran de téléphone montrant des photos d’individus sans mention de date ;

— des photos d’une porte d’entrée avec la mention « vandalisme serrure après conciliation du mardi 3 décembre » ajoutée à la main.

De son côté, la SCI LAMARTINE produit, outre les procès-verbaux relatifs aux réunions de conciliation précitées :

— une déclaration de plainte de Monsieur [C] [P] du 13 juillet 2023 au commissariat de police d'[Localité 8] pour harcèlement commis par Madame [R] [W] à son encontre qui lui reproche de faire du bruit, de parler fort, de faire la fête jour et nuit, ce qu’il réfute, et qui l’insulte et le menace ;

— des documents intitulés « attestations de bon voisinage » datés du 13 juillet 2023 indiquant que Monsieur [C] [P] « jouit d’une bonne réputation et s’est toujours montré affable envers ses voisins. Sa moralité et sa conduite n’ont posé aucun problème à ma connaissance du trouble voisinage », signés par diverses personnes désignées comme étant des occupants de l’immeuble litigieux ;

— une déclaration de plainte de Monsieur [C] [P] du 14 octobre 2024 à l’encontre de Madame [R] [W] pour injure non publique en raison de l’origine, l’ethnie, la nation, la race ou la religion, faisant état de « sonneries intempestives à mon domicile sous prétexte que je fais trop de bruit alors que les autres voisins ne disent rien ».

Il résulte de ce qui précède que Madame [R] [W] produit un certains nombres d’éléments qui corroborent ses propos, notamment concernant l’agression qu’elle a subie en octobre 2024. Cependant, elle ne produit aucun élément, à part ses propres déclarations, qui permette d’imputer les faits qu’elle décrit, c’est-à-dire des nuisances sonores répétées voire constantes à des heures tardives, des violences verbales et même des violences physiques, à Messieurs [P] et/ou [J].

De son côté, la SCI LAMARTINE se voit adresser, à la fois de la part de la défenderesse et de Monsieur [P], des déclarations de plainte réciproques et des témoignages contraires de chacun des protagonistes, sans pouvoir se fonder sur des éléments objectifs pour lui permettre d’intervenir, en sa qualité de bailleur, à l’encontre des voisins de Madame [R] [W].

Par ailleurs, la SCI LAMARTINE justifie de ce qu’elle a procédé au rappel du règlement intérieur à Messieurs [P] et [J] et qu’elle a participé à la réunion de conciliation en présence de l’ensemble des parties concernées. En outre, elle ne s’est pas désintéressée de la problématique soulevée par Madame [R] [W] puisqu’elle a répondu de manière détaillée à ses nombreux courriers, lui rappelant à plusieurs reprises qu’elle pouvait contacter le gardien de la résidence, lui communiquant ses coordonnées téléphoniques et l’invitant à faire appel aux forces de l’ordre en cas de nuisances.

Or, Madame [R] [W] ne verse aux débats ni procès-verbaux de police constatant des nuisances et a fortiori les imputant à tel ou tel locataire, ni attestation de voisins ou du gardien corroborant ses déclarations.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la SCI LAMARTINE, en sa qualité de bailleur, d’être restée inactive face aux dénonciations faites par Madame [R] [W] et il apparaît qu’elle a fait ce qui était en son pouvoir au regard des éléments en sa possession. Ainsi, en l’état, elle ne peut être tenue de dédommager Madame [R] [W].

La demande reconventionnelle en réduction du montant du loyer sera donc rejetée.

Par ailleurs, Madame [R] [W] produit la déclaration de plainte qu’elle a déposée le 4 décembre 2024 concernant la dégradation de sa porte d’entrée qu’elle impute à Messieurs [P] et [J] ainsi qu’une facture du 4 mars 2025 d’un montant de 1 654,80 € concernant un système de cinq point de fermeture avec cadre en acier pour porte blindée renforcée, cylindre pour porte blindée, main d’oeuvre et remise en état de la porte et des photos d’une porte d’entrée dégradée.

Cependant, le lien entre une faute de la SCI LAMARTINE et la dégradation de la porte d’entrée de Madame [R] [W] n’étant pas démontré, la demande reconventionnelle en paiement de la facture de 1 654,80 € ne peut être accueillie favorablement et sera également rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SCI LAMARTINE

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. L’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire.

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition. Il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées. Le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification.

Selon l’article 17-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat et à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

En l’espèce, la SCI LAMARTINE verse aux débats un décompte arrêté au 23 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 22 336,21 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 423,37 €.

La demande reconventionnelle de Madame [R] [W] au titre des frais de contentieux sera donc accueillie partiellement à hauteur de 423,37 €, cette somme ne pouvant être réclamée au titre de l’arriéré de loyers.

Par ailleurs, en l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. Or, le bail conclu entre les parties ne contient aucune stipulation prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif (135,10 €).

De plus, s’agissant du montant des charges réclamé, qui fait l’objet d’une contestation de la part de Madame [R] [W], la SCI LAMARTINE verse aux débat le décompte individuel de charges pour la période du 2 décembre 2022 au 30 juin 2023.

Or, force est de constater que la bailleresse ne produit aucune pièce justificative.

En conséquence, les charges n’ayant pas été justifiées selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI LAMARTINE sera déboutée de sa demande en paiement au titre des régularisations de charges contestées et seule la somme mensuelle de 114,36 € pour le logement et 4,53 € pour le stationnement, reconnue par la défenderesse et stipulée au bail au titre de la provision pour charges locatives sera accordée.

Enfin, s’agissant du montant du loyer, le contrat rappelle les dispositions de l’article 17-1 précité. Or, la bailleresse ne justifie pas qu’elle a manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer. Dans ces conditions, le montant du loyer retenu sera celui fixé dans le bail, soit 573,24 € pour le logement et 41,88 € pour le stationnement.

Ainsi, la somme que la SCI LAMARTINE est en droit de facturer à Madame [R] [W] chaque mois au titre des loyers et charges du logement et du stationnement s’élève à la somme de 687,60 € pour le logement et 46,41 € pour le stationnement. Il y a donc lieu de déduire la somme de 2 961,92 € au titre du logement et celle de 87,37 € au titre du stationnement.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI LAMARTINE est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 3 607,76 € au 23 juin 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI LAMARTINE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [W] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 18 728,45 € actualisée au 23 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [R] [W] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience, arrêté au 23 juin 2025, que Madame [R] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, son dernier paiement remontant au 28 juin 2023.

Même dans l’hypothèse où Madame [R] [W] aurait procédé à un paiement le 1er juillet 2025 comme elle l’a indiqué à l’audience, force est de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve et qu’en tout état de cause, ce paiement intervient très tardivement, plus de deux ans après le dernier versement et à quelques jours de la troisième audience malgré son engagement de reprendre le paiement dès le mois de mars 2025, alors que la dette est devenue très importante.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [R] [W] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI LAMARTINE justifie avoir, le 3 août 2023, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7 des conditions particulières) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat relatif au stationnement, accessoire au contrat de bail du logement, en suivra le régime.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [R] [W] le 7 août 2023, pour un montant principal de 3 283,96 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

En l’absence de délais de paiement accordés, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

Madame [R] [W] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat des baux.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [R] [W] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Par ailleurs, l’absence de paiement des loyers ne peut à lui seul constituer la preuve de sa mauvaise foi, et en l’occurence, celle-ci est intervenue dans un contexte bien particulier dont le bailleur était avisé, même si sa responsabilité n’est pas engagée en l’état.

Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [R] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI LAMARTINE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [W], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [R] [W] sera condamnée à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi de Madame [R] [W] formulée à l’audience du 3 juillet 2025 ;

REJETTE les demandes reconventionnelles en paiement de Madame [R] [W] ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 18 728,45 € (dix huit mille sept cent vingt-huit euros et quarante-cinq centimes) actualisée au 23 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [R] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [R] [W] ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation intentée par la SCI LAMARTINE ;

CONSTATE que les contrats signés les 18 et 20 novembre 2022 entre la SCI LAMARTINE et Madame [R] [W] concernant les locaux (logement et parking) situés [Adresse 3] se sont trouvés de plein droit résiliés le 7 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire de Madame [R] [W] ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [R] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion de la SCI LAMARTINE ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Madame [R] [W] à payer à la SCI LAMARTINE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 août 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE