1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e GAMBINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 05 JUIN 2025

S.D.C. GOLDEN BEACH

c/

[V] [G] [E]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01536

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFBO

Après débats à l’audience publique tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires GOLDEN BEACH, sis [Adresse 5], représenté par son syndic PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, CITYA MANDELIEU

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [V] [G] [E]

née le 21 Février 1983 à [Localité 8] (59)

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [V] [E] est copropriétaire (lot 104) au sein de la résidence GOLDEN BEACH, située [Adresse 4] à [Localité 7].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble GOLDEN BEACH, représenté par son syndic en exercice, PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [V] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 10 et suivants et notamment 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 484 et suivants du code de procédure civile de:

— condamner Madame [V] [E] au paiement de la somme de 5.857,91 € arrêtée au 31 mars 2025 au titre de l’arriéré de charges échues approuvées outre intérêts à compter de

la présente assignation,

— condamner Madame [V] [E] au paiement du futur appel provisionnel du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 :

la somme de 524,02 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (4ème trimestre exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025),

la somme de 68,05 € au titre de l’appel de fonds travail 1/4 chemisage colonnes 2024 du 1er avril 2025 (4ème trimestre exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025).

— condamner Madame [V] [E] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [V] [E] au paiement d’une somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 23 avril 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré

Le [Adresse 10] GOLDEN BEACH, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Madame [V] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [E] a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 24 mars 2025 et l’audience du 23 avril 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires GOLDEN BEACH fournit en l’espèce :

— le relevé de propriété confirmant que Madame [V] [E] est bien copropriétaire du lot 104 au sein de la résidence GOLDEN BEACH,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence GOLDEN BEACH produit notamment aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, modifié le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 ainsi que le principe de la fixation de la cotisation du fonds de travaux et divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ainsi que le principe de la fixation de la cotisation du fonds de travaux et divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires du 17 décembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont notamment approuvé la décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la rénovation globale de la chaufferie.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022/2023 et 2023/2024 et qu’ils ont également voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 correspondant à l’année en cours au jour des mises en demeure des 9 août 2024 et 2 janvier 2025.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions « pli avisé et non réclamé », « pli refusé par le destinataire » ou « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [V] [E] le 2 janvier 2025 (courrier distribué le 3 janvier 2025) d''avoir à régler la somme de 5.344,93 € due selon relevé de compte arrêté au 31 décembre 2024 dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

S’il est constant que cette mise en demeure est restée infructueuses passé le délai de 30 jours, le copropriétaire requis n’ayant procédé à aucun paiement postérieurement à son envoi, force sera de constater qu’elle vise uniquement un montant global restant dû de 5.344,93€, qui correspond à la totalité des charges, provisions et frais (notamment honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice, frais d’article 700 relevant de la procédure ayant conduit au jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 24 novembre 2022) depuis le 1er juillet 2022.

Le fait qu’un relevé de compte individuel, détaillant les divers montants réclamés, ait pu être adressé au copropriétaire défaillant n’est pas suffisant pour pallier cette carence, la lettre de mise en demeure indiquant expressément que l’arriéré des charges dues et toutes les autres charges futures deviendront exigibles de manière anticipée à défaut de paiement de la somme de 5.344,93 €. Or, cette mention ne permet pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite dès lors que ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges, provisions et frais de recouvrement restant due qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence GOLDEN BEACH sera en conséquence déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble GOLDEN BEACH, représenté par son syndic en exercice, PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU, qui sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA MANDELIEU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond