1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e DONNANTUONI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 DECEMBRE 2025

[Z] [O] épouse [F]

c/

S.A.R.L. BM

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01344 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLSM

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [Z] [O] épouse [F]

née le 23 Septembre 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Mélanie BEN CHABANE, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.A.R.L. BM

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Novembre, prorogée au 11 Décembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Madame [Z] [O] épouse [F] a renouvelé au profit de Monsieur [B] [K] et Madame [G] [L], agissant en leur qualité de co-gérants pour le compte de la SARL BM, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, le bail commercial portant sur un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée constituant le lot n°2.014 d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5], moyennant un loyer annuel initialement fixé à 10.062,40 €, TVA, taxes et charges en sus, payable par trimestre et d’avance.

Le montant du loyer est désormais de 3.018,72 € par trimestre et la provision sur charges de 480 € par trimestre, soit un montant total de 3.498,72 € par trimestre.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 9 juillet 2025, Madame [Z] [O] épouse [F] a fait délivrer à la SARL BM un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 8.797,60 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Madame [Z] [O] épouse [F] a fait assigner la SARL BM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse,

aux fins de voir, au visa des articles L 141-41 et suivants, R 145-23 et suivants, R 211-4 et suivants du code de commerce :

Après avoir constaté, dit et jugé que la SARL BM n’a pas satisfait à son obligation de payer les loyers, qu’elle restait redevable au jour du commandement de payer du 9 juillet 2025 de la somme de 8.797,60 €, à parfaire au jour de la libération effective des lieux, et qu’elle n’a pas procédé au paiement des arriérés locatifs dans le délai d’un mois prévu par le commandement de payer et la clause résolutoire incluse dans le bail,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail dont objet au 9 août 2025, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement d’avoir à payer les loyers du 9 juillet 2025, resté infructueux dans le délai d’un mois,

— condamner la SARL BM à payer à Madame [O] épouse [F] par provision, la somme de 8.797,60 € arrêtée au 9 juillet 2025 outre celle résultant de la fixation de l’indemnité d’occupation de 3.498,72 € équivalente au montant du dernier loyer TTC (3.018,72 €) outre une provision sur charges (480 €) ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— ordonner l’expulsion de corps et de bien de SAS BM et celle de tout occupant de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARL BM à payer à Madame [O] épouse [F] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le coût du commandement de payer les loyers en date du 16.12.2024 et le certificat d’état d’endettement.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 1er octobre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, Madame [Z] [O] épouse [F], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l(étude du commissaire de justice selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SARL BM n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’un état des inscriptions néant au 11 juillet 2025.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La requérante produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er juillet 2020 la liant à la SARL BM, qui contient en page 6 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Par suite du paiement partiel du loyer et charges du 4ème trimestre 2024 et du défaut de paiement du loyer et de la provision sur charges des deux premiers trimestres 2025, Madame [Z] [O] épouse [F] a fait signifier à la SARL BM le 9 juillet 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 8.797,60 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SARL BM, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative, ni n’avoir effectué aucun règlement depuis la délivrance du commandement de payer.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 10 août 2025 et la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SARL BM est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Madame [Z] [O] épouse [F] sollicite la condamnation de la requise au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué charges comprises, soit à la somme trimestrielle de 3.498,72 € ou 1.166,24 € par mois, à compter du 10 août 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La SARL BM sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges impayés s’élevait à la somme de 8.797,60 €, somme arrêtée au 9 juillet 2025.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable. Il convient en conséquence de condamner la défenderesse à payer cette somme, à titre provisionnel.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL BM, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 et de l’état certifié des inscriptions, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [O] épouse [F] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 10 août 2025, du bail commercial liant Madame [Z] [O] épouse [F], bailleresse, à la SARL BM, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SARL BM des locaux commerciaux sis « [Adresse 5], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme trimestrielle de 3.498,72 €, soit 1.166,24 € par mois incluant les charges, à compter du 10 août 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL BM ;

Condamne la SARL BM à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à Madame [Z] [O] épouse [F] ;

Condamne la SARL BM à payer à Madame [Z] [O] épouse [F] la somme provisionnelle de 8.797,60 € arrêtée au 9 juillet 2025, au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges restant dus à cette date ;

Condamne la SARL BM aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 et de l’état certifié des inscriptions, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL BM à payer à Madame [Z] [O] épouse [F] une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés