1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC Me [W]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 12 FEVRIER 2026

S.D.C. COLLECTIF A

c/

[E] [Z]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05730 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QP6S

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Décembre 2025

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. COLLECTIF A

C/o son syndic, Cabinet VESTA’S IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Décembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2026.

***

Monsieur [E] [Z] est copropriétaire (lots 8, 29 et 39) au sein de la résidence [W] située [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [W] pris en la personne de son syndic la SARL VESTA’S IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [E] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10, 10-1, 18, 14-1, 14-2-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 839 et 481-1 du code de procédure civile, 514 et 514-1 du code de procédure civile et 1343-2 du code civil, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer:

→ la somme 3 712,52 € compte arrêtée au 30 octobre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée de mise en demeure du 16 juillet 2025,

→ la somme de 312,49 € au titre des provisions non encore échues outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

→ le tout avec capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

— juger que l’ensemble des frais qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de Monsieur [E] [Z] au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Par conséquent:

— condamner Monsieur [E] [Z] au paiement de l’ensemble des frais qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits soit la somme de 600,52 €,

— condamner Monsieur [E] [Z] au paiement de la somme de 1 500 € à son bénéfice à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

— condamner Monsieur [E] [Z] au paiement de la somme de 2 000 € à son bénéfice sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires expose notamment que Monsieur [E] [Z] est propriétaire au sein de la résidence [W] et qu’il est défaillant dans le paiement de ses charges depuis le mois d’octobre 2022.

Il ajoute que plusieurs mises en demeure, relances et sommation de payer lui ont été adressées et qu’elles n’ont pas été suivies d’effet. Il précise que les comptes de l’exercice 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ont été approuvés à l’instar des budgets prévisionnels des exercices 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 lors des assemblées générales des 15 septembre 2022, 21 juin 2023, 12 juin 2024 et 10 juin 2025.

Il sollicite notamment la condamnation de Monsieur [E] [Z] au paiement des sommes de 3 712,52€ au titre des charges arrêtées à la date du 30 octobre 2025 et de 312,49€ au titre des provisions non encore échues.

A l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [W], demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

L’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur les demandes principales,

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats :

— le relevé de propriété dont il ressort que Monsieur [E] [Z] est propriétaire des lots 8, 29 et 39 au sein de la résidence [W],

— le contrat de syndic en cours ;

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er avril au 31 mars de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021/2022, le montant de la cotisation obligatoire du fonds ALUR des exercices 2022/2023 et 2023/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, modifié le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et déterminé le pourcentage du budget prévisionnel annuel à affecter au fonds travaux (20%),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026, désigné le cabinet DOMI-SILE comme syndic et déterminé le pourcentage du budget prévisionnel annuel à affecter au fonds travaux (5%),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024/2025, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2026/2027 et déterminé le pourcentage du budget prévisionnel annuel à affecter au fonds travaux (25%).

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ont été approuvés de même que le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 1er octobre 2025 (pièce n°10), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 (période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026) n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [E] [Z] le 17 juillet 2025 (présentée le 18 juillet 2025 revenue avec la mention “pli avisé non réclamé”) d’avoir à régler la somme globale de 312,49€ correspondant aux provisions dues au titre du budget prévisionnel en cours et lui rappelant qu’à défaut de versement dans un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025, non contesté par Monsieur [E] [Z].

Le syndicat des copropriétaires COLLECTIF A justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restantes dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— les appels de fonds adressés à Monsieur [E] [Z] entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2025 inclus,

— une simulation d’appel de fonds en date du 1er janvier 2026.

Monsieur [E] [Z], non comparant, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter sa condamnation au paiement des charges et provisions échues ainsi que des appels provisionnels de l’exercice 2025/2026 en cours, non encore échus au jour de la mise en demeure et devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard des pièces susvisées et du décompte produit, Monsieur [E] [Z] sera en conséquence condamné au paiement des sommes suivantes :

—  3 400,03€ au titre des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la mise en demeure visant l’article 19-2 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025 inclus (après déduction d’un montant global de 166,56€ porté au crédit du copropriétaire) avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date de la première présentation de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement ;

—  624,98 € correspondant aux appels de provisions trimestrielles (248,90€ x 2) et aux appels de fonds Alur (63,59 € x 2) des 1er octobre 2025 et 1er janvier 2026, non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles, avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2026, date du présent jugement, jusqu’à parfait paiement.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme globale de 600,52 € au titre des frais nécessaires.

Le syndicat requérant produit aux débats :

— la mise en demeure du 3 février 2023 et la lettre de relance du 25 janvier 2024;

— les factures de la SARL Cabinet DOMI SILE n°7940, n°9335, n°10747 et n°11040 correspondants à l’envoi de la mise en demeure du 3 février 2023 (30€), à l’envoi de la relance du 25 janvier 2024 (21€), à la constitution du dossier pour le commissaire de justice du 11 décembre 2024 (150€) et à la constitution du dossier pour l’avocat du 27 janvier 2025 (180€)

— la sommation de payer en date du 18 décembre 2024 et la facture afférente (147,56€);

— la lettre de mise en demeure de l’article 19-2 et la facture afférente en date du 27 juin 2025 de Maître [O] [W] (72€).

Le syndicat requérant peut ainsi légitimement réclamer à Monsieur [E] [Z], au titre des frais nécessaires, la somme totale de 270,56 € [soit 30€ + 21 € + 147,56€ + 72€].

En revanche, il sera débouté de ses demandes en paiement des sommes de 150 € et de 180€ correspondant aux frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice et à l’avocat dès lors qu’ils font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l’espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [W], au titre des frais nécessaires, à hauteur de 270,56 € et de rejeter le surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à Monsieur [E] [Z].

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur [E] [Z] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’octobre 2022. Or, il ne fournit aucune explication, en l’absence de comparution, sur l’irrégularité dans le paiement de ses charges, de nature à créer des difficultés de gestion contraignant nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [Z], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires COLLECTIF A, représenté par son syndic en exercice la SARL VESTA’S IMMOBILIER, la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [E] [Z] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise DECOTTIGNIES présidente du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [W], pris en la personne de son syndic la SARL VESTA’S IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  3 400,03€ au titre des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la mise en demeure visant l’article 19-2 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date de la première présentation de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement ;

—  624,98 € correspondant aux appels de provisions trimestrielles et aux appels de fonds Alur des 1er octobre 2025 et 1er janvier 2026, non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles, avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2026, date du présent jugement, jusqu’à parfait paiement.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [W], pris en la personne de son syndic la SARL VESTA’S IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  270,56 € au titre des frais nécessaires ;

—  300 € à titre de dommages et intérêts.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [W], pris en la personne de son syndic la SARL VESTA’S IMMOBILIER, du surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts et des frais nécessaires ;

Condamne Monsieur [E] [Z] aux dépens ;

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [W], pris en la personne de son syndic la SARL VESTA’S IMMOBILIER, la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond