1 CCC DOSSIER 1CC et 1CFE M^e POTHET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 20 MAI 2026

S.D.C. [Adresse 1]

c/

[B] [X]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00515 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTSK

Après débats à l’audience publique tenue le 18 Mars 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1]

C/o son syndic, SGPP

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

Madame [B] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mars 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 mai, prorogée au 20 Mai 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [B] [X] (ci-après le « Copropriétaire ») est copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] sise à [Adresse 4] à [Localité 1].

Par exploit en date du 31 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] l’a fait assigner par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Vu les articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 36 et 45-1 du décret n o 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les pièces et les jurisprudences versées au débat,

Il est demandé à la juridiction de céans de :

CONSTATER que le compte de charges de Madame [B] [X] présente un solde débiteur de 8146,21 € arrêté au 6 janvier 2026 pour la période de 1 er janvier 2024 à 1 er janvier 2026,

CONDAMNER Madame [B] [X] au paiement de la somme de 8146,21 € arrêté au 6 janvier 2026 pour la période de 1 er janvier 2024 à 1 er janvier 2026, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 novembre 2025,

CONDAMNER Madame [B] [X] au paiement de la somme de 1 200 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

DIRE ET JUGER que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Madame [B] [X] tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales.

CONDAMNER Madame [B] [X] au paiement de la somme de 500,00 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

CONDAMNER Madame [B] [X] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens.

Il expose que :

• le Copropriétaire est défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété et ce depuis de nombreux mois,

• il ressort d’un relevé de propriétaire arrêté au 6 janvier 2026, que le copropriétaire est débiteur de charges de copropriété pour un montant total de 8146,21€ pour la période du 1 er janvier 2024 au 1 er janvier 2026,

• une mise en demeure de payer les charges de copropriété a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au Copropriétaire le 20 novembre 2025 pour un montant de 7256,09€ restée infructueuse,

• le copropriétaire n’a pas payé les causes de cette mise en demeure dans le délai de 30 jours et c’est dans ces conditions que le syndicat se trouve dans la pénible nécessité de l’assigner en paiement des charges de copropriété au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 du décret n o 67-223 du 17 mars 1967, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, précision devant être faite que tous les frais de relance sont justifiés par les appels de fonds payables à la date prévue au procès verbal versé aux débats,

• l’ensemble des sommes dues à ce jour est exigible,

• le syndicat des copropriétaires demande ainsi le paiement des charges impayées à la somme de 8146,21 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1 er janveir 2024 au 1 er janvier 2026,

• l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la copropriété a été obligé d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive du Copropriétaire en ce compris les frais d’avocat, les frais d’huissier, les frais de mise en demeure et les frais de mise en contentieux du syndic, et ce en application de la clause d’aggravation de charges,

• la juridiction de céans condamnera ainsi le Copropriétaire au paiement de la somme de 500,00€ au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire régulièrement versé aux débats et voté lors des différentes assemblées générales,

• de plus, aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, des dommages et intérêts sont dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut en sus obtenir le paiement de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire,

• la situation crée un trouble manifeste dans la trésorerie de la copropriété,

• l’attitude du Copropriétaire est récurrente depuis plusieurs mois sans qu’aucun règlement n’intervienne constituant ainsi une faute au préjudice du syndicat des copropriétaires,

• il sera donc réclamé contre le Copropriétaire la somme de 1 200 € de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assignée (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), Madame [B] [X] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en paiement en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi numéro 2021-804 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions légales d’ordre public que la procédure accélérée de recouvrement peut être initiée en cas de non-paiement :

• des sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1) ;

• des cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II) ;

• des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes qui deviennent immédiatement exigibles. Il s’agit donc de l’arriéré des charges dues les exercices précédents ;

• de toutes les provisions de l’article 14-2 qui deviennent exigibles : on peut également réclamer de manière anticipée le règlement des provisions des travaux votés et même ceux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Toutes les provisions pour travaux seront donc exigibles quel que soit leur nature,

dès lors que le mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant sera restée infructueuse pendant un délai de trente jours.

La troisième chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mars 2022, n° 21-12.988, F-D, a jugé que la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; la procédure ne peut alors être déclenchée que dans le cadre d’impayés de provisions se rapportant à l’année en cours, et non d’impayés de sommes échues à titre de charges arrêtées. Cette jurisprudence a été confirmée dans un arrêt de la troisième chambre de la cour de cassation du 21 avril 2022 (n° 20-20.866).

Cette même chambre, dans un avis du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 24-70.007), a considéré que la mise en demeure visée à cet article doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure au fond sur le fondement de ce texte.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à cet article puisse être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure constitue une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui a été adressée et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai de 30 jours imparti.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai débutera au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé » et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats outre la matrice cadastrale :

— un relevé de compte du 01/01/2024 au 06/01/2026,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2024, ayant approuvé les comptes de charges de l’exercice 2023, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2025, ayant approuvé les comptes de charges de l’exercice 2024, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2026,

— le contrat de syndic,

— des appels de charges,

— une mise en demeure du 6 janvier 2025, pour le paiement de la somme de 4 038,25 €,

— une mise en demeure du 23 avril 2025, pour le paiement de la somme de 4 923,15 €,

— une mise en demeure du 20 novembre 2025 (accusé de réception signé le 22 novembre 2025), rappelant les dispositions légales et sollicitant le paiement de la somme de 795,33 € de provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, outre la somme de 7 256,09 € au titre de l’arriéré de charges au 14 novembre 2025.

Cette mise en demeure est restée sans effet dans le délai de 30 jours qu’elle rappelle.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions d’application de l’article 19-2 sont réunies, que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est fondé à exiger la condamnation de Madame [X] au paiement de la somme de 7.716,21euros au titre des charges et provisions sur charges suivant décompte arrêté au 6 janvier 2026 pour la période de 1 er janvier 2024 à 1 er janvier 2026, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 novembre 2025,

Aux termes de l’article 10-1 modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de diverses sommes notamment :

—  150 euros au titre des frais de mises en demeure,

—  280 euros au titre des honoraires de remise de dossier.

Les frais diversement intitulés « de recouvrement », « de relance », de constitution de dossier avocat ou de remise huissier », ou « ouverture de dossier contentieux », « suivi contentieux », « suivi recouvrement » relèvent de l’activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais font parties des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret numéro 2015-342 du 26 mars 2015.

Madame [X] sera condamnée en conséquence, en application de ces dispositions, au paiement de la somme de 150,00 euros.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

2- Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard à cause, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir le paiement de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation de la requise au paiement de la somme de 1.200,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler à leur terme les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables susceptibles d’expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, et contraint d’exposer des honoraires de syndic, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice financier sera compensé par la condamnation du propriétaire défaillant au paiement d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts.

3- Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Madame [X], qui succombe, doit supporter les dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile..

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente instance ; il lui sera alloué une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4- Sur l’exécution provisoire du jugement :

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, crée par le décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019 relatif à la procédure accélérée au fond devant les juridictions judiciaires, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6, l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, en application des articles 19.2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, 481-1, 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu la mise en demeure délivrée conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2, restée sans effet dans les 30 jours ;

Constate la déchéance du terme ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] recevable et partiellement bien fondé en sa demande en paiement formée à l’encontre de Madame [B] [X] ;

Condamne Madame [B] [X] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

— La somme de 7.716,21 euros au titre des charges et provisions sur charges suivant décompte arrêté au 6 janvier 2026 pour la période de 1 er janvier 2024 à 1er janvier 2026, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 novembre 2025,

— La somme de 150,00 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

— La somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [B] [X] aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

La condamne à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 481-1 dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE