1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e LAMBERT + 1 CC M^e LASSAU

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 AVRIL 2026

S.C.I. SCI 16 REPUBLIQUE

c/

E.U.R.L. [Y] ZAOTYA BEAUTE, [Y] [V] épouse [S], [P] [R] [G] [S]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00164 -

N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTDX

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 11 Mars 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. 16 REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

E.U.R.L. [Y] ZAOTYA BEAUTE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [Y] [V] épouse [S]

née le 19 Juin 1984 à [Localité 3] (MADAGASCAR)

[Adresse 3]

[Localité 2]

toutes deux représentées par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [P] [R] [G] [S]

né le 26 Avril 1955 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 11 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril, prorogée au 30 Avril 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI 16 RÉPUBLIQUE, est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 09 Aout 2024 la SCI 16 RÉPUBLIQUE a consenti un bail commercial sur ce local au bénéfice de Madame [Y] [V] épouse [S].

Ledit bail a pris effet le 16 Aout 2024 pour se terminer le 15 Aout 2033.

Le loyer a été fixé à 3.000,00 € mensuel la première années et 6.000,00 € mensuel à compter du 15 Aout 2025, ce outre une provision sur charge de 500 € par mois et le remboursement de la taxe foncière.

Monsieur [P] [S] s’est porté caution solidaire de Madame [M] [S] quant au paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxe, des frais et dépens de procédure et des coûts des actes dus.

Aux termes d’un avenant en date du 7 octobre 2024, la Société SARL ZAOTYA BEAUTE est venue aux droits du preneur initial.

Faisant valoir que depuis le mois d’Octobre 2025, la société [Y] ZAOTYA BEAUTE a cessé de procéder au paiement du loyer et des charges ; que la société 16 REPUBLIQUE a été contrainte de faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant le délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article L. 145-41 du code de Commerce, à la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, le 5 décembre 2025 ; qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer ; et que les contestations de la Société [Y] ZOTYA BEAUTE sont injustifiées, la SCI 16 REPUBLIQUE a, par actes en date du 23 janvier 2026, fait assigner l’EURL [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] épouse [S] et Monsieur [P] [S] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1216-3 du Code Civil,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à la société Z4RA ZAOTYA BEAUTE le 5 décembre 2025,

— CONSTATER la résiliation du bail commercial signé entre la SCI 16 RÉPUBLIQUE et Madame [Y] [V] épouse [S] aux droits de laquelle vient la Société [Y] ZAOTYA BEAUTE le 09 Aout 2024, et ce à effet du 6 Janvier 2026, soit un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 décembre 2025 le bail portant sur des locaux sis [Adresse 6].

— ORDONNER l’expulsion de la société [Y] ZAOTYA BEAUTE ainsi que de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, ce avec transport des meubles dans tel garde-meubles aux frais de la locataire.

— CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme provisionnelle de 19.092,88 € correspondant aux loyers dus à la date de résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 17.834,82 € à compter du 5 décembre 2025 et, pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation, et ce jusqu’à complet règlement.

— CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme de 9.000,00 € à titre de provision sur indemnité d’occupation, et ce à compter du 6 janvier 2026, ladite indemnité d’occupation étant due mensuellement par la société [Y] ZAOTYA BEAUTE jusqu’à restitution effective des clés et libération totale des lieux

— CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S], dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme provisionnelle de 8.688,13 € (4.261,13 € de charges + 4.427,00 € de taxe foncière) au titre des arriérés de remboursement de charges et de Taxe Foncière.

— CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 décembre 2025 d’un montant de 231,96 €.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 mars 2026, elle demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1216-3 du Code Civil,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à la société [Y] ZAOTYA BEAUTE le 5 décembre 2025,

CONSTATER la résiliation du bail commercial signé entre la SCI 16 RÉPUBLIQUE et Madame [Y] [V] épouse [S] aux droits de laquelle vient la Société [Y] ZAOTYA BEAUTE le 09 Aout 2024, et ce à effet du 6 Janvier 2026, soit un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 décembre 2025 le bail portant sur des locaux sis [Adresse 7].

ORDONNER l’expulsion de la société [Y] ZAOTYA BEAUTE ainsi que de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, ce avec transport des meubles dans tel garde-meubles aux frais de la locataire.CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme provisionnelle de 19.092,88 € correspondant aux loyers dus à la date de résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 17.834,82 € à compter du 5 décembre 2025 et, pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation, et ce jusqu’à complet règlement.CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme de 9.000,00 € à titre de provision sur indemnité d’occupation, et ce à compter du 6 janvier 2026, ladite indemnité d’occupation étant due mensuellement par la société [Y] ZAOTYA BEAUTE jusqu’à restitution effective des clés et libération totale des lieux

CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] [S] et Monsieur [P] [S], dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme provisionnelle de 8.303,41 € (3.976,41 € de charges après déduction de la quote-part liée aux parkings et à la vérification du deuxième compteur + 4.327 € de taxe foncière après déduction de la quote-part liée au parking) au titre des arriérés de remboursement de charges et de Taxe Foncière.CONDAMNER in solidum la société [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [Z] et Monsieur [P] [S] à payer à la société 16 RÉPUBLIQUE, la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 décembre 2025 d’un montant de 231,96 €.

Elle déclare que :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes du bailleur

* la Société [Y] ZOTYA BEAUTE a écrit à son bailleur sous la plume de son conseil le 22 décembre 2025 en pointant tout d’abord une prétendue insuffisance des justificatifs de charges et taxe foncière,

* l’exposante démontre, par la production partielle de son titre que la configuration des lieux loués résulte de la réunion des lots 274 et 280 d’une part et que l’immeuble est sis tant [Adresse 8] que [Adresse 9],

* les justificatifs de charges et d’appels de taxe foncière sont en conséquence tout à fait appropriés,

* les autres griefs du conseil du preneur, à considérer qu’ils soient démontrés ne peuvent avoir pour effet l’annulation du bail commercial et ne justifient en aucun cas l’absence de règlement des loyers courants qui quant à elle n’a pas été contestée,

* leur décompte n’a pas été contesté et aucune demande de délai n’a été formulée,

* aucun créancier n’est inscrit sur le fonds,

* le commandement de payer étant demeuré infructueux, il conviendra de constater la résiliation du bail commercial signé le 09 Aout 2024, et ce à effet du 6 janvier 2026, soit un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* il conviendra d’ordonner l’expulsion de la société [Y] ZAOTYA BEAUTE ainsi que de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

* la Société [Y] ZAOTYA BEAUTE sera condamnée à payer à la SCI 16 REPUBLIQUE les montants provisionnels suivants :

4.834,82 € au titre du solde du loyer du mois d’octobre 2025.6.500,00 € au titre du loyer du mois de novembre 2025.6.500,00 € au titre du loyer du mois de décembre 2025.1.258,06 € au titre du loyer du mois de janvier 2026, au prorata temporis sur 6 jours.4.261,13 € au titre du remboursement des charges.4.427,00 € au titre du remboursement de la taxe foncière 2025,Le tout avec intérêts à compter de la date de signification du commandement,

* il conviendra, de même, de fixer l’indemnité d’occupation due par la société [Y] ZAOTYA BEAUTE à compter du 6 janvier 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux à la somme de 9.000,00 € par mois, soit le loyer de second année majoré de 50%, et ce dans le respect de la clause résolutoire,

* l’avenant du 7 octobre 2024 n’ayant pas libéré expressément le premier preneur, celui-ci demeure solidairement tenu avec la société [Y] ZAOTYA BEAUTE des obligations issues du bail,

* Madame [Y] [V] [S] sera condamnée in solidum à toute provision mise à la charge du locataire, ce en sa qualité de cédante du bail commercial,

* l’avenant n’ayant pas déchargé le cédant, les suretés consenties dont la caution de Monsieur [P] [S] subsistent en application des dispositions de l’article 1216-3 du Code Civil, celui-ci sera en conséquence également condamné in solidum,

Réponse aux conclusions de la Société ZAOTYA BEAUTE

* la SARL ZAOTYA BEAUTE ne conteste pas l’arriéré de loyers mais uniquement des arriérés de remboursement de charges et de taxes foncières,

Sur l’absence d’état récapitulatif annuel.

* l’éventuelle absence d’un état récapitulatif annuel peut être suppléé par le fait que le bailleur justifie de l’existence et du montant des charges effectivement récupérables en cours d’instance,

* le locataire reconnaissant en page n°3 de ses conclusions (dernier alinéa) que le tableau de régularisation des charges a bien été fourni dans le cadre de la présente procédure, il ne peut dès lors se prévaloir de l’absence de transmission d’état récapitulatif annuel,

* il convient, en tout état de cause, de rappeler la position constante de la Cour de Cassation s’agissant de la validité du commandement de payer pour les sommes non contestées, c’est-à-dire en l’occurrence les loyers,

* il en résulte que la présente Juridiction pourra sans aucune difficulté faire droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire puisque le non-paiement des loyers est acquis,

Sur l’incidence en matière de charges récupérables, de l’absence du parking dans le périmètre du bail.

* l’argument relatif au fait que le parking ne serait pas inclus dans le périmètre du bail commercial n’a qu’une incidence limitée,

* en effet, le lot n°50 n’a été intégré au titre des charges qu’à hauteur de 239.72 € qui pourra être déduit de l’arriéré locatif au titre des appels de charges.

Sur l’incidence de l’absence de réunion des lots s’agissant des charges récupérables

* la société ZAOTYA BEAUTE ne démontre pas pour autant qu’il n’existe qu’un seul compteur électrique,

* en tout état de cause, l’exposante n’a aucune difficulté à ce que l’une des lignes d’entretien compteur à hauteur de 7.50 € par trimestre soit déduite soit 7.50 x 6 = 45.00 €,

* il en résulte que les sommes dues au titre du commandement de payer sont justifiées sous réserve de la déduction d’un montant total de 239.72 + 45.00 € = 284,72 €,

* elle ne peut en conséquence, en aucun cas, contester l’exigibilité de la somme de 4.261,13 € mais uniquement demander à ce que celle-ci soit ramenée à hauteur de 3.976,41 € sans que cette diminution du montant des charges exigibles puisse avoir le moindre effet sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Sur l’incidence de l’absence de prise en compte du parking et de la réunion des lots sur le remboursement de la taxe foncière.

* s’agissant du calcul de la taxe foncière, le preneur affirme que l’absence d’information auprès des services des impôts s’agissant de la réunion des deux lots générerait un surcroît d’imposition, ce qu’elle ne démontre en aucun cas,

* au titre de l’absence de prorata effectuée par le bailleur du fait que le parking ne serait pas inclus dans le bail commercial, la Jurisprudence précitée s’agissant des décomptes de charges peut être transposée,

* il est justifié de l’exigibilité du remboursement de la taxe foncière à hauteur de 97,74 % soit 4427 x 0.9774 = 4.326,95 €,

* la jurisprudence relative à l’absence d’impact d’un différentiel de calcul sur la partie incontestable du commandement de payer est tout à fait applicable en l’espèce,

Sur la demande de délais.

* en l’absence de communication du moindre élément s’agissant de l’activité économique de la SARL ZAOTYA BEAUTE (comptes annuels attestation de l’expert-comptable, situations…) la Société ZAOTYA BEAUTE sera nécessairement déboutée de toutes demandes de délais puisqu’elle ne justifie pas de difficultés économiques,

* la Société ZAOTYA BEAUTE a communiqué un extrait d’avis de virement sans date à hauteur de 12.000,00 €,

* ce montant est inférieur ne serait ce qu’à l’arriéré de loyer et en tout état de cause que le bénéficiaire est la SARL BOCCOLACCI PROMOTION qui n’est en aucun cas le bailleur.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 mars 2026, la SARL ZAOTYA BEAUTE et Madame [Y] [V] demandent à la juridiction de :

METTRE Madame [V] hors de cause,

JUGER NUL le commandement de payer dès lors que les sommes mentionnées au titre des charges et des taxes foncières sont erronées, et que la SARL ZAOTHYA BEAUTE n’a pas été mise en mesure de connaître le montant et l’étendue de sa dette,

A titre subsidiaire, DIRE et JUGER qu’il s’agit de contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés,

EN CONSEQUENCE, REJETER l’ensemble des demandes formées par la SCI 16 REPUBLIQUE comme étant mal fondées,

A titre infiniment subsidiaire, vu les articles L 145-41 du code de commerce, et 1343-5 du code civil, OCTROYER un délai de 24 mois à la SARL ZAOTYA BEAUTE pour s’acquitter de l’arriéré de loyers, soit 1013,65 euros par mois.

En conséquence, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

DIRE ET JUGER que le règlement de l’arriéré ne portera que sur les sommes non contestées à savoir les loyers, à l’exclusion des charges et de la taxe foncière.

CONDAMNER la SCI 16 REPUBLIQUE à verser à SARL ZAOTYA BEAUTE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Elles répliquent que :

* à titre liminaire, la concluante entend faire valoir que la bailleresse n’a pas rempli certaines de ses obligations,

* en effet, elle n’a pas, comme la loi l’exige :

— établi un état des lieux d’entrée, avec notamment l’état des compteurs lors de la prise de possession,

— remis les diagnostics techniques, comme prévu par les articles L 126-23 et 29 du code de la construction et de l’habitation,

— établi la liste des travaux effectués depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 ans à venir,

Sur la mise hors de cause de Mme [Y] [V]

* l’avenant au bail précise très clairement que la société change au profit de la SARL ZAOTYA BEAUTE, le preneur s’engageant à reprendre l’ensemble des termes du contrat signé précédemment,

* aucune solidarité n’a donc été prévue entre le preneur initial, et le preneur actuel,

* or, la solidarité ne se présume pas et doit résulter d’une disposition expresse du contrat,

* dès lors, Madame [V] devra être mise hors de cause.

Sur le caractère erroné du commandement de payer, et sa nullité

* le commandement de payer délivré le 5 décembre 2025 vise un décompte qui est pour partie inexact, et ne saurait fonder une quelconque expulsion dès lors que la concluante, du fait de cette erreur, n’a pas été mise en mesure de connaître le montant exact de sa dette,

A- Sur les charges :

* la bailleresse n’a jamais fourni à la concluante le détail de la somme de 4261,13 euros qui lui est réclamée,

* elle n’a pas communiqué la régularisation des charges dans le délai de l’article R 145-36 du code de commerce ; le tableau qu’elle a fourni (pièce adverse 5) ne l’ayant été que dans le cadre de la présente procédure, et ce en dépit des nombreuses demandes formulées tant par la concluante que par son avocat,

* or, ces obligations d’information sont essentielles pour garantir la transparence et l’équilibre contractuel entre les parties,

* en outre, il résulte des décomptes du syndic qu’elle produit, qu’un lot parking (50) est inclus dans les charges,

* or, aucun parking ne figure dans le bail et la concluante n’a la jouissance d’aucun parking,

* enfin, il est mentionné deux lots, 274 et 280, alors même que ces deux lots ont été réunis et que la concluante n’a loué qu’un local,

* le fait que le syndic mentionne toujours deux lots, augmente considérablement le montant des charges de copropriété, comme cela apparait sur les décomptes,

* en effet, dans chaque appel de fonds, certaines charges sont comptabilisées deux fois du fait de l’existence de deux lots (dépenses générales, dépenses entretien compteur…),

* or, la concluante n’a pas à faire les frais de ces charges injustifiées alors même qu’elle n’a pour sa part loué qu’un seul lot,

* elle ne saurait se voir imputer les conséquences de l’absence de régularisation vis à vis de la copropriété,

* au vu des éléments cités ci-dessus, la somme de 4261,13 euros paraît donc totalement injustifiée, et ne pourra être entérinée,

B- Sur la taxe foncière :

* le montant de la taxe foncière réclamée par la bailleresse, n’est pas davantage justifié,

* en premier lieu, sur l’avis d’imposition figurent deux adresses, alors que sur le bail il n’est mentionné qu’une adresse, à savoir [Adresse 2],

* la preneuse a contacté le service des impôts, qui lui a indiqué que le fait de conserver deux lots au lieu d’un seul, engendrait un surcoût au niveau de la taxe foncière, et que seul le propriétaire pouvait régulariser la situation,

* là encore, donc, la bailleresse aurait dû, avant de mettre en location le local, contacter les impôts afin d’opérer la régularisation utile pour qu’il n’y ait plus qu’un seul lot,

* ceci aurait permis de tenir compte du nombre réel de mètres carrés du local commercial, qui est de 131,88 m² loi Carrez, et non de 112 m² et 48 m2 soit 160 m2 (correspondant aux 2 lots), comme cela est indiqué en pages 4 et 6 du titre de propriété fourni par la bailleresse (pièce adverse 1),

* il lui a été confirmé par le service des impôts que le montant était trop élevé pour un seul occupant et qu’il fallait donc que la propriétaire fasse le nécessaire,

* ne l’ayant pas fait, elle ne saurait imputer à la preneuse une taxe foncière trop élevée et injustifiée,

* en outre, la taxe foncière porte non seulement sur deux lots alors qu’il n’y en a plus qu’un seul comme vu supra, mais porte aussi sur un parking, dont la concluante n’a pas la jouissance, comme cela apparaît sur le relevé de propriété que le service des impôts lui a remis, sur lequel il est mentionné deux lots au [Adresse 4], et un lot au [Adresse 2],

* le montant indiqué dans le commandement de payer au titre des taxes foncières, n’est donc pas justifié,

* dès lors qu’il mentionne des sommes erronées tant au titre des charges que des taxes foncières, il ne pourra fonder une quelconque demande de résiliation de bail, ces erreurs ayant privé la concluante de la possibilité de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette,

* à tout le moins, il s’agit là de contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés,

A titre subsidiaire, sur les délais de paiement :

* si par extraordinaire le magistrat de céans devait estimer que le commandement de payer reste valable, il conviendra d’octroyer les plus larges délais à la SARL ZAOTYA BEAUTE pour le règlement des loyers dus, étant précisé qu’elle a réglé le 4 mars les loyers de mars et de février, et paiera les loyers courants chaque mois,

* elle précise que ses ressources sont constituées du bénéfice provenant de son activité professionnelle (elle n’a pas encore son bilan 2025), de revenus locatifs provenant d’un bien immobilier dont elle est propriétaire à [Localité 4] soit 570 euros par mois, et d’une prestation compensatoire versée par son ex-époux de 3000 euros par mois,

* dès lors, elle sollicite un délai de 24 mois pour acquitter sa dette de loyers, et la suspension de la clause résolutoire,

* elle précise qu’elle a fait des investissements très importants, de plus de 135 000 euros, pour exercer son activité dans les locaux, de sorte qu’une expulsion serait pour elle dramatique,

* au vu des contestations soulevées concernant les sommes mentionnées dans le commandement, elle sollicite que l’arriéré objet du délai de paiement ne porte que sur les loyers dus d’octobre 2025 à janvier 2026, à l’exclusion des charges et des taxes foncières, ce point devant être tranché par la juridiction du fond qui sera ultérieurement saisie.

Bien que régulièrement assigné (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), Monsieur [P] [S] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de Madame [Y] [V]

Aux termes du bail commercial consenti le 9 août 2024 par la SCI 16 REPUBLIQUE à Madame [Y] [S] [V], il est stipulé :

« SOLIDARITE ET INDIVISIBILITE

Le cédant devra rester garant solidaire du cessionnaire tant pour le paiement des loyers, charges et accessoires que pour le respect des obligations du bail.

Cette disposition s’applique à tout cessionnaire successif. Il y aura solidarité entre tous PRENEURS successifs pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail (article L 145-16-2 du Code de commerce).

Le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle le somme aurait dû être acquittée par celui-ci, du fait de la garantie triennale du cédant.

Cette stipulation s’applique à toutes les cessions, sous quelque forme que ce soit, ou comme apport du droit au bail à toute société quelconque que cet apport soit fait à une nouvelle société ou à une société préexistante. »

Aux termes de l’avenant en date du 7 octobre 2024, il est stipulé :

« Il a été décidé suite au bail signé en date du 09 août 2024, que la société change au profit de la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE représenté par Madame [S] [Y] sous le numéro SIREN 933 363 475 00015.

Le preneur s’engage à reprendre l’ensemble des termes du contrat signé précédemment. »

Cet acte n’a pas pour effet de décharger Madame [Y] [V] des obligations résultant du bail initial.

Il n’y a donc pas lieu de mettre celle-ci hors de cause.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

Le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité d’un acte extrajudiciaire.

Il peut seulement écarter l’application de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail en cas de contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de rejeter, comme irrecevable devant le juge des référés, la demande visant à voir « JUGER NUL le commandement de payer dès lors que les sommes mentionnées au titre des charges et des taxes foncières sont erronées, et que la SARL ZAOTYA BEAUTE n’a pas été mise en mesure de connaître le montant et l’étendue de sa dette ».

Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI 16 REPUBLIQUE justifie d’un état des inscriptions néant au 7 janvier 2026.

Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

***

En l’espèce, la SCI 16 REPUBLIQUE produit aux débats le contrat de bail du 9 août 2024 et l’avenant du 7 octobre 2024, par lequel elle a donné à bail à Madame [V] puis la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, un local commercial d’une superficie d’environ 137 m2 situé au [Adresse 10].

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions à la charge du preneur, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Aux termes de l’acte en date du 9 août 2024, Monsieur [P] [S] s’est porté caution solidaire de Madame [S] [V] [M] [Y] pour les obligations résultant du bail commercial, et ce, pour une durée indéterminée.

Monsieur [S], qui ne comparaît pas, ne conteste pas son engagement.

La SCI 16 REPUBLIQUE a fait signifier à la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE le 5 décembre 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 17 834,82 € au titre des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2025, la somme de 4 261,13 € au titre des charges, et la somme de 4 427,00 € au titre de la taxe foncière 2025, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale (acte remis à Mme [S] [Y]), en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [P] [S] par acte du 5 décembre 2025 (acte déposé en l’étude du commissaire de justice).

Ce commandement est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté.

La SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE conteste le bien-fondé de la créance alléguée au titre des charges et de la taxe foncière.

Toutefois, elle ne justifie pas du paiement des loyers.

Or, il est de jurisprudence constante que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette.

La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement, au titre des loyers.

La SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE sollicite toutefois, en application des articles 1343-5 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En l’espèce, la bonne foi de la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, qui invoque des investissements importants, n’est pas remise en cause.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE des délais de paiement de 12 mois pour apurer les sommes restant dues au titre des loyers, soit 17 834,82 €, en sus du paiement du loyer courant, ces délais étant de nature à préserver les intérêts de la bailleresse s’ils sont respectés. Toutefois, il sera dit qu’en cas de manquement de la locataire dans le règlement de l’arriéré de loyers ou dans le paiement du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets.

Compte tenu des contestations sérieuses opposées par la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE au titre des charges et de la taxe foncière, les demandes formées par la SCI 16 REPUBLIQUE à ce titre seront rejetées.

L’arriéré au titre des loyers d’octobre, novembre et décembre 2025, n’est pas contesté.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il y a donc lieu de faire droit à la demande provisionnelle de ce chef.

Les contestations concernant les sommes réclamées au titre des charges et de la taxe foncière 2025 supposent une appréciation qui relève de la compétence du juge du fond.

Les demandes formées à ce titre seront en conséquence rejetées.

Il convient en conséquence :

— de condamner la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, solidairement avec Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S] en leur qualité de cautions solidaires, au paiement d’une provision de 17.834,82 € égale à l’arriéré de loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2025,

— d’accorder à la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE un délai de paiement de 12 mois pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance,

— et d’ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, la bailleresse sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

Il convient en outre de dire que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit de la bailleresse, l’indemnité d’occupation provisionnelle due à la SCI 16 REPUBLIQUE sera égale au montant du loyer courant majoré de 50 % conformément à la clause pénale stipulée en pages 11 et 12 du bail, soit à la somme mensuelle de 9.000,00 €, jusqu’au départ de la locataire et la remise des clés.

La SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S], seront en tant que de besoin solidairement condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 décembre 2025 d’un montant de 231,96 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI 16 REPUBLIQUE la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Une indemnité de 1.500,00 € lui sera en conséquence allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil ,

Déboute Madame [Y] [V] de sa demande de mise hors de cause,

Rejette, comme irrecevable en référé, la demande visant à voir « JUGER NUL le commandement de payer dès lors que les sommes mentionnées au titre des charges et des taxes foncières sont erronées, et que la SARL ZAOTYA BEAUTE n’a pas été mise en mesure de connaître le montant et l’étendue de sa dette »,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI 16 REPUBLIQUE, bailleresse, à la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, locataire, le 5 décembre 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance en ce qui concerne les loyers d’octobre, novembre et décembre 2025 ;

Condamne la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, solidairement avec Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S] en leur qualité de cautions solidaires, à payer à la SCI 16 REPUBLIQUE une provision de 17.834,82 € égale à l’arriéré de loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2025 ;

Accorde à la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE un délai de 12 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers d’un montant de 17.834,82 € et l’autorise en conséquence à s’acquitter de cette somme par 12 versements mensuels de 1.486,23 € (en sus du loyer courant), qui s’imputeront en priorité sur le capital, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres versements avant les 5 des mois suivants ;

Ordonne en conséquence la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 5 décembre 2025 ;

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE se libère des sommes dues pendant ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci-dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 5 janvier 2026, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE des locaux donnés en location sis [Adresse 7] étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours majoré de 50 %, soit 9.000,00 €, à compter du 5 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ; condamne en tant que besoin la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, solidairement avec Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S], au paiement de cette indemnité au profit de la SCI 16 REPUBLIQUE ;

Déboute la SCI 16 REPUBLIQUE du surplus de ses demandes,

Condamne la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S], in solidum aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2025, soit la somme de 231,96 €, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [Y] ZAOTYA BEAUTE, Madame [Y] [V] et Monsieur [P] [S], in solidum à payer à la SCI 16 REPUBLIQUE une indemnité de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés