30F

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00986 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CTXS

AFFAIRE : S.A.S. VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS C/ [F] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDERESSE

S.A.S. VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 791 122 583, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Ayant pour avocat postulant Maître Marie-Nathalie FILLONNEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Ayant pour avocat plaidant la SELARL ALEO représentée par Maître Sophie RAITIF, avocat au barreau de Nantes

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [R]

né le 01 Janvier 1957, demeurant [Adresse 1]

Ayant pour avocat M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Bénédicte BILLIOTTE, Vice-présidente

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 14 Octobre 2025

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par la Présidente : 09 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 09 Décembre 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a pour objet l’exploitation commerciale d’une résidence de service pour seniors dénommée « LES ALISIERS » située [Adresse 6] (85).

Dans le cadre de dispositifs d’incitation fiscale, divers investisseurs ont fait l’acquisition des lots de copropriété de cette résidence au cours de l’année 2013.

Ainsi, par acte authentique du 16 décembre 2013, Monsieur [F] [R] a acquis, en l’état futur d’achèvement, le lot D103 d’une surface de 52,80 m² situé dans le bâtiment D de la Résidence « [10] » et un parking extérieur n°52 situé [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 8] (85).

L’état descriptif de division et règlement de copropriété de la « [Adresse 12] » du 8 décembre 2011 mentionne que la destination de l’immeuble est “l’habitation et la Résidence services seniors”, que l’ensemble immobilier objet des présentes est une résidence dans laquelle un ensemble de services sera proposé par un exploitant, que cet exploitant sera la SARL « VILLAS GINKGOS – Bien vivre chez soi ».

Monsieur [F] [R] a, le même jour, signé un bail commercial au profit de la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS portant sur le lot D103 et le parking extérieur n°52 pour une durée de 9 ans à effet du 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022.

L’article 4 du bail stipule que la destination exclusive des lieux est l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la résidence, dont celui de Monsieur [F] [R], d’une activité d’exploitation de Résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence. Il est également mentionné que le preneur s’oblige expressément à assumer, vis-à-vis des futurs résidents, les services et prestations para-hôtelières suivants : réception, distribution de petits-déjeuners, nettoyage régulier des locaux privatifs, fourniture du linge de maison. Conformément à ces dispositions, le preneur sera immatriculé au Registre du commerce et des sociétés au titre des activités para-hôtelières.

L’article 10 du bail prévoit que le loyer annuel est fixé à la somme de 5 985 euros hors taxes et celle du parking à celle de 483 euros hors taxes, avec indexation à la fin de chaque période triennale selon les modalités définies à l’article.

A défaut de congé ou d’offre de renouvellement, le bail liant les parties s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2023.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2023, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a fait délivrer à Monsieur [F] [R] une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années supplémentaires à effet du 1er avril 2023 aux mêmes clauses, charges et conditions du bail expiré, à l’exception toutefois du montant du loyer annuel.

La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a sollicité que le loyer, s’élevant à cette date à la somme de 6 338,25 euros hors taxes pour l’appartement et de 511,21 euros hors taxes pour le parking, soient diminués respectivement aux sommes de 5 610,75 euros hors taxes pour l’appartement et de 452,80 euros hors taxes pour le parking. La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a indiqué que le loyer versé était supérieur à la valeur locative des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 15 mai 2023, Monsieur [F] [R] a répondu à la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS qu’il refusait le renouvellement du bail pour la raison suivante : « reprise du local au bénéfice d’un tiers » et a ajouté qu’il n’entendait pas procéder au versement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit introductif d’instance du 11 juillet 2023, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a dès lors assigné Monsieur [R] devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne. Elle sollicite :

Vu les articles L.145-10, L.145-14, L.145-22 et L.145-60 du code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1189 du code civil,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu l’article 6.1 de la CESDH,

— de DIRE ET JUGER la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— de DIRE ET JUGER erroné, mal-fondé et insuffisamment motivé le refus de renouvellement délivré par Monsieur [F] [R] par acte extra-judiciaire du 15 mai 2023 à la société [Adresse 15] ;

Et en conséquence,

A titre principal :

— de PRONONCER la nullité du refus de renouvellement du bail commercial délivré le 15 mai 2023 par Monsieur [F] [R] ;

— de PRONONCER le renouvellement du bail commercial à effet du 1er avril 2023 ;

A titre subsidiaire :

— de DIRE ET JUGER inopérant le refus de renouvellement en date du 15 mai 2023, en ouvrant droit à la société VILLA GINKGOS – LES ALISIERS au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de ladite indemnité;

— de DIRE ET JUGER que le fonds de commerce de la société [Adresse 15] au sein de la résidence « LES [Adresse 7] » constitue une unité économique d’exploitation globale et indivisible et en conséquence, que le lot n°D103 donné à bail par Monsieur [F] [R] est un simple élément du fonds ;

Avant dire-droit :

— de DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS, et pour ce faire :

*Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], dénommée encore [Adresse 11] », lot n°D103 et parking 52 les décrire, outre l’immeuble, en déterminant leurs surfaces réelles et pondérées ;

*Entendre les parties en toutes leurs explications ;

*Se faire communiquer tous documents, pièces utiles et notamment du bail en en analysant les clauses et des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux pour le lot n°D103 et parking 52 ;

*Décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois à cinq ans, avec une mise en perspective du fonds ;

*Donner son avis sur le caractère monovalent des locaux ;

*Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination « d’une activité d’exploitation de Résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite Résidence », de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

1. D’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing, perte de stocks et autres accessoires qu’il pourra déterminer de telle sorte que l’entier préjudice de la société preneuse soit réparé au sens de l’article L.145-14 du code de commerce ;

2. De la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, perte de stocks et autres accessoires qu’il pourra déterminer de telle sorte que l’entier préjudice de la société preneuse soit réparé au sens de l’article L.145-14 du code de commerce ;

• Et de manière générale donner son avis sur toutes les dépenses concourant au préjudice subi par la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS et de réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant le moment venu à la Juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à ladite société, à la suite de son éviction, notamment :

✔En donnant son avis sur l’option entre valeur de déplacement et valeur de remplacement du fonds ;

✔En donnant son avis sur une perte totale ou partielle du fonds en appréciant outre l’impact du congé délivré par Monsieur [F] [R] l’incidence du nombre de congés délivrés et de l’évolution prévisible du fonds compte tenu des baux en l’état en cours de tacite reconduction ou renouvelés, en en chiffrant le coût ;

✔En tenant compte de l’impossibilité pour la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS de maintenir l’exploitation et l’unicité de son fonds, sous les réserves d’usage ;

✔En analysant le marché immobilier et des fonds de commerce ;

✔En estimant la valeur du fonds, par la méthode du chiffre d’affaires et subsidiairement comme méthode de recoupement, suivant l’EBE et encore, la méthode par droit au bail;

✔En tenant compte le cas échéant de l’activité de résidence services exploitée dans les lieux loués et dès lors de la monovalence des locaux, la valeur locative devant être appréciée suivant la méthode hôtelière, en tenant compte de la spécificité de l’activité;

✔En déterminant la valeur des indemnités tant principale qu’accessoires dus par Monsieur [F] [R] à la date la plus proche de la clôture de ses opérations ;

— de DIRE que l’Expert désigné devra adresser aux parties un pré-rapport, au moins un mois avant le dépôt de son rapport, afin de permettre la rédaction de Dires auxquels il devra répondre ;

— de DIRE que l’Expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai de trois mois de sa saisine ;

— de DIRE qu’en cas de difficulté, l’Expert saisira le Juge du contrôle des expertises ;

— de FIXER la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert dans le délai qui lui sera imparti dans le Jugement à intervenir et la laisser à la charge du bailleur ;

— de DIRE qu’à défaut de consignation dans les délais impartis au bailleur, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS pourra y pourvoir, sous les réserves d’usage, dans le délai du mois suivant ;

A titre infiniment subsidiaire :

Et si par extraordinaire la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS devait être déboutée de ses demandes ci-avant,

— de DESIGNER tel Expert qui lui plaira qui aura pour mission de déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité et en l’occurrence, suivant la méthode hôtelière sous déduction des loyers effectivement versés et d’éventuelles restitutions ;

En tout état de cause :

— de CONDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de RESERVER toutes autres demandes complémentaires, notamment au titre de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction ainsi que les dépens, lesquels comprendront l’ensemble des frais et honoraires de l’Expert judiciaire s’il était désigné.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, Monsieur [F] [R] demande au tribunal :

— de S’ENTENDRE DIRE ET JUGER Monsieur [F] [R] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de DEBOUTER la société SASU VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS de ses demandes,

— de DIRE ET JUGER valide le refus de renouvellement délivré par Monsieur [R] par acte extra-judiciaire du 15 mai 2023,

— en conséquence, de DIRE ET JUGER que le bail commercial est résilié et fixer une indemnité d’occupation équivalente au loyer indexé en cours jusqu’à la libération des lieux,

A titre subsidiaire :

Et si par impossible le tribunal devait statuer sur le principe d’une indemnité d’éviction, de désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour donner son avis sur le montant, et ce, aux frais de la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS.

A titre subsidiaire :

de dire que le renouvellement du loyer se fera sur la base du loyer indexé actuel et conformément à l’indexation habituellement pratiquée en la matière.

A titre infiniment subsidiaire,

— donner acte à Monsieur [R] qu’il s’en rapporte sur la demande de désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative du bien, et ce, aux frais du demandeur.

— de DEBOUTER la société SASU VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS de ses demandes au titre de l’article 700 des dépens et frais d’expertise.

— de CONDAMNER la société SASU VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS à payer à Monsieur [F] [R] une indemnité de 3.000 EUR à titre de participation aux frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens.

— de DIRE n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire compte tenu du droit de repentir en matière de bail commercial.

Monsieur [R] soutient que son refus de renouvellement du bail est bien fondé et que, pas voie de conséquence, le bail commercial liant les parties est désormais résilié et qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS à un montant équivalent au loyer indexé en cours jusqu’à la libération des lieux.

A titre subsidiaire, soit dans l’hypothèse où son refus de renouvellement du bail ne serait pas entériné, alors Monsieur [R] demande de voir désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due.

Il sollicite également que le loyer du bail renouvelé soit calculé sur la base du loyer indexé actuel et conformément à l’indexation habituellement pratiquée en la matière. A défaut, il s’en rapporte sur la demande de désignation d’un expert aux fins de déterminer la valeur locative du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS demande du tribunal de :

Vu les articles L.145-10, L.145-14, L.145-22 et L.145-60 du code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1189 du code civil,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu l’article 6.1 de la CESDH,

— de DIRE ET JUGER la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— de DIRE ET JUGER erroné, mal-fondé et insuffisamment motivé le refus de renouvellement délivré par Monsieur [F] [R] par acte extra-judiciaire du 15 mai 2023 à la société [Adresse 16] ;

— de DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions contraires ;

Et en conséquence,

A titre principal :

— de PRONONCER la nullité du refus de renouvellement du bail commercial délivré le 15 mai 2023 par Monsieur [F] [R] ;

— de PRONONCER le renouvellement du bail commercial à effet du 1er avril 2023 ;

A titre accessoire :

— de FIXER le loyer de renouvellement ;

Et dès lors, avant dire droit :

— de DESIGNER tel Expert qui lui plaira qui aura pour mission de déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité et en l’occurrence, suivant la méthode hôtelière sous déduction des loyers effectivement versés et d’éventuelles restitutions ;

A titre subsidiaire :

— de DIRE ET JUGER inopérant le refus de renouvellement en date du 15 mai 2023, en ouvrant droit à la société VILLA GINKGOS – LES ALISIERS au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de ladite indemnité;

— de DIRE ET JUGER que le fonds de commerce de la société [Adresse 16] au sein de la résidence « LES [Adresse 7] » constitue une unité économique d’exploitation globale et indivisible et en conséquence, que le lot n°D103 donné à bail par Monsieur [F] [R] est un simple élément du fonds ;

Avant dire-droit :

— de DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS, et pour ce faire :

*Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], dénommée encore [Adresse 11] », lot n°D103 et parking 52 les décrire, outre l’immeuble, en déterminant leurs surfaces réelles et pondérées ;

*Entendre les parties en toutes leurs explications ;

*Se faire communiquer tous documents, pièces utiles et notamment du bail en en analysant les clauses et des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux pour le lot n°D103 et parking 52 ;

*Décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois à cinq ans, avec une mise en perspective du fonds ;

*Donner son avis sur le caractère monovalent des locaux ;

*Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination « d’une activité d’exploitation de Résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite Résidence », de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

1. D’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing, perte de stocks et autres accessoires qu’il pourra déterminer de telle sorte que l’entier préjudice de la société preneuse soit réparé au sens de l’article L.145-14 du code de commerce ;

2. De la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, perte de stocks et autres accessoires qu’il pourra déterminer de telle sorte que l’entier préjudice de la société preneuse soit réparé au sens de l’article L.145-14 du code de commerce ;

• Et de manière générale donner son avis sur toutes les dépenses concourant au préjudice subi par la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS et de réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant le moment venu à la Juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à ladite société, à la suite de son éviction, notamment :

✔En donnant son avis sur l’option entre valeur de déplacement et valeur de remplacement du fonds ;

✔En donnant son avis sur une perte totale ou partielle du fonds en appréciant outre l’impact du congé délivré par Monsieur [F] [R] l’incidence du nombre de congés délivrés et de l’évolution prévisible du fonds compte tenu des baux en l’état en cours de tacite reconduction ou renouvelés, en en chiffrant le coût

✔En tenant compte de l’impossibilité pour la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS de maintenir l’exploitation et l’unicité de son fonds, sous les réserves d’usage ;

✔En analysant le marché immobilier et des fonds de commerce ;

✔En estimant la valeur du fonds, par la méthode du chiffre d’affaires et subsidiairement comme méthode de recoupement, suivant l’EBE et encore, la méthode par droit au bail;

✔En tenant compte le cas échéant de l’activité de résidence services exploitée dans les lieux loués et dès lors de la monovalence des locaux, la valeur locative devant être appréciée suivant la méthode hôtelière, en tenant compte de la spécificité de l’activité;

✔En déterminant la valeur des indemnités tant principale qu’accessoires dus par Monsieur [F] [R] à la date la plus proche de la clôture de ses opérations ;

— de DIRE que l’Expert désigné devra adresser aux parties un pré-rapport, au moins un mois avant le dépôt de son rapport, afin de permettre la rédaction de Dires auxquels il devra répondre ;

— de DIRE que l’Expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai de trois mois de sa saisine ;

— de DIRE qu’en cas de difficulté, l’Expert saisira le Juge du contrôle des expertises ;

— de FIXER la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert dans le délai qui lui sera imparti dans le Jugement à intervenir et la laisser à la charge du bailleur ;

— de DIRE qu’à défaut de consignation dans les délais impartis au bailleur, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS pourra y pourvoir, sous les réserves d’usage, dans le délai du mois suivant ;

A titre infiniment subsidiaire :

Et si par extraordinaire la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS devait être déboutée de ses demandes ci-avant,

— de DESIGNER tel Expert qui lui plaira qui aura pour mission de déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité et en l’occurrence, suivant la méthode hôtelière sous déduction des loyers effectivement versés et d’éventuelles restitutions ;

En tout état de cause :

— de CONDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de RESERVER toutes autres demandes complémentaires, notamment au titre de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction ainsi que les dépens, lesquels comprendront l’ensemble des frais et honoraires de l’Expert judiciaire s’il était désigné;

— de REJETER la demande d’exécution provisoire de droit ;

La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS soutient que le refus de renouvellement opposé par Monsieur [R] est à la fois erroné, mal fondé et insuffisamment motivé et dès lors qu’il est nul et inopérant. En conséquence, elle acte que le bail commercial est renouvelé depuis le 1er avril 2023 et qu’il y lieu :

— d’une part, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux loués,

— d’autre part, de constater que le refus de renouvellement infondé, opposé par Monsieur [R], doit contraindre ce dernier à lui verser une indemnité d’occupation et, jusqu’à son versement, de lui permettre de se maintenir dans les lieu.

La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS sollicite, avant dire droit, de désigner un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués et de l’indemnité d’éviction.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 17 février 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 14 octobre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

MOTIFS

Sur l’offre de renouvellement du bail et le refus opposé par Monsieur [R]

L’article L.145-10 du code de commerce dispose que le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa «prolongation», que la demande en renouvellement doit être «notifiée» au bailleur par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception», qu’elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous : « dans les trois mois de la «notification» de la demande en renouvellement, le bailleur doit «par acte extrajudiciaire», faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent et que l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit «à peine de forclusion» saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En l’espèce, la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS a fait notifier à Monsieur [R] le 15 février 2023 par acte extrajudiciaire une demande de renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 16 décembre 2013, avec effet à compter du 1er avril 2023, pour une durée de 9 années et aux mêmes charges et conditions, sauf à voir fixer le nouveau montant du loyer annuel à la somme de 5610,75 euros hors taxes pour le lot D 103 (l’appartement) et de 452,80 euros hors taxes pour le parking.

L’article L.145-22 du code de commerce dispose en ses alinéas 1er, 2 et 3 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, que toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement et que, de même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.

Monsieur [R] a fait notifier à la société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS le 15 mai 2023 par acte extrajudiciaire son refus de voir le bail commercial renouvelé ainsi que son refus de procéder au versement d’une indemnité d’éviction.

Il a motivé son refus du renouvellement du bail comme suit : « reprise pour un tiers ».

Il est constant que Monsieur [R] n’a aucunement indiqué le tiers dont il s’agissait. Par voie de conséquence, il n’est nullement justifié que ce « tiers » ferait partie des personnes pouvant légalement bénéficier d’une telle reprise, à savoir son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. A fortiori, il ne démontre pas que ce bénéficiaire ne disposerait pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux. En outre, le refus pour habiter ne peut porter que sur une partie des locaux loués, et précisément sur des locaux d’habitation qui existeraient et qui seraient accessoires aux locaux commerciaux. Or, en l’espèce, dans le bail commercial dont s’agit, les locaux d’habitation constituent précisément les locaux commerciaux.

Il en résulte que Monsieur [R] ne justifie pas remplir les conditions d’application de l’article L145-22 du code de commerce en son alinéa 1er, sans qu’il soit nécessaire d’examiner s’il se trouve ou non en plus dans un des cas d’exclusion prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article L145-22 du code de commerce.

En conséquence, le refus du renouvellement du bail commercial conclu entre les parties par Monsieur [R] est malfondé.

Par voie de conséquence, le bail est renouvelé.

L’article L.145-12 alinéa 3 du code du commerce précise que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Le nouveau bail a pris effet le 1er avril 2023.

Se posent alors la question tant du montant du loyer renouvelé, que de l’indemnité d’éviction.

Sur le loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Monsieur [R] demande que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé sur la base du loyer actuel, indexé comme prévu au bail. A défaut, il s’en rapporte sur la demande de désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative.

La société VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS demande que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé en tenant compte de la valeur locative des locaux commerciaux et sollicite d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire à l’effet de déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, il y a lieu de débouter Monsieur [R] de sa demande de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé sur la base du loyer actuel, avec indexation comme prévu au bail et d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire à l’effet de déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L.145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En conséquence, si Monsieur [R] entend évincer son locataire, il sera redevable d’une indemnité d’éviction dont il convient de fixer le montant. Les parties s’entendent sur la désignation d’un expert judiciaire pour ce faire.

Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes d’indemnités pour frais irrépétibles seront donc réservées, de même que les dépens.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARE mal fondé le refus par Monsieur [F] [R] du renouvellement sollicité par la société [Adresse 16] du bail commercial conclu le 16 décembre 2013 qui s’est prorogé tacitement ;

CONSTATE en conséquence le renouvellement du bail commercial à effet au 1er avril 2023 ;

AVANT-DIRE DROIT,

Vu les articles 143 et 144 du code de procédure civile,

DÉSIGNE en qualité d’expert Madame [V] [I] [T] – [Adresse 2], avec la mission suivante :

— Se rendre à la Résidence de service pour seniors « [10] » située [Adresse 6] (85), décrire la résidence, son activité, les services communs accessibles aux copropriétaires et usagers en déterminant les conditions ;

— Visiter et décrire le bien propriété de Monsieur [F] [R] ;

— Se faire remettre tous documents nécessaires à sa mission ;

— Déterminer la valeur locative du lot suivant les usages professionnels dans la branche d’activité et en l’occurrence, suivant la méthode hôtelière sous déduction des loyers effectivement versés et d’éventuelles restitutions ;

— Déterminer les gains, brut et net, résultant pour la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS des cinq dernières années de location des lots acquis par Monsieur [F] [R] ;

— Déterminer la perte de gains pour la SAS [Adresse 14] résultant de la reprise par Monsieur [F] [R];

— Déterminer la perte induit pour le fonds de commerce de la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS en tenant compte des usages de la profession et des déclarations fiscales et comptables de la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS ;

— Déterminer le préjudice total subi par la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS du fait du non renouvellement du bail ;

— Déterminer en conséquence, au regard des critères légaux et jurisprudentiels, le montant envisageable de l’indemnité d’éviction dû à la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS ;

— Apporter tout élément utile à la compréhension du litige, à l’appréciation des préjudices et à leur imputabilité ;

DIT que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

DIT qu’il devra convoquer les parties, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

DIT, en cas de besoin, que l’expert pourra recueillir l’avis d’un sapiteur, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles;

INVITE l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise;

RAPPELLE que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

DIT que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

DIT que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 6 mois du prononcé de la consignation effective ;

FIXE la consignation à la somme de 3.000 euros que Monsieur [F] [R] et la SAS VILLAS GINKGOS – LES ALISIERS devront consigner par moitié à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de RÉGIE TJ [Localité 13] OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi l’expertise sera déclarée caduque ;

DIT qu’une partie pourra au besoin compenser la carence de l’autre partie en versant le reliquat de la consignation, que toutefois la partie qui n’aura pas procédé au paiement de la consignation mise à sa charge pourra voir sa carence prise en compte dans le cadre de sa condamnation éventuelle ultérieure au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’il pourra être tiré toutes conséquences au fond de l’absence de consignation dans les délais ;

SURSOIS à statuer sur les plus amples demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ou en cas de caducité de l’expertise pour défaut de consignation

ORDONNE le retrait du rôle à charge pour la partie la plus diligente, après dépôt du rapport d’expertise, de notifier des conclusions de reprise d’instance ;

RESERVE les dépens et les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Jugement signé par Madame Bénédicte BILLIOTTE, Vice-présidente et Madame Isabelle MASSON, Greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE.