TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05569 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSHM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 27 novembre 2025

Etablissement public PARTENORD HABITAT

C/

[R] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2021 à effet du 15 avril 2021, Partenord Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [F] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 479,82 euros, outre une provision sur charges de 249,53, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, Partenord Habitat a fait signifier à Monsieur [R] [F] un commandement de payer la somme principale de 2.156,42 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 25 novembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 13 mai 2025, Partenord Habitat a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre PARTENORD HABITAT, Office Public de l’Habitat, et Monsieur [R] [F], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, ordonner à Monsieur [R] [F] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;

— A défaut, autoriser PARTENORD HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [F], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à payer, en deniers ou quittances valables, à PARTENORD HABITAT la somme de 2.641,56 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 25 février 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à payer à PARTENORD HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l’indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 16,22 euros au titre des assurances impayées à la date du 25 février 2025 ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [R] [F] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

— Rappeler l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Partenord Habitat comparaît représenté par son conseil.

Partenord Habitat s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3.594,49 euros.

Partenord Habitat ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Monsieur [R] [F] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir le RSA et les APL. Il indique qu’il va déposer une demande de traitement de sa situation de surendettement. En effet, outre la dette de loyer, il fait état d’une dette de cantine d’environ 500 euros.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge se réfère expressément à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Partenord Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Partenord Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 14 avril 2021, renouvelé tacitement tous les trois ans, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges dans un délai de deux mois en l’article 4.5 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.156,42 euros.

Si le dernier renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. La clause résolutoire ne peut donc produire ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, Partenord Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [F] reste devoir à Partenord Habitat la somme de 3.594,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit 33,34 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 278,61 euros correspondant aux dépens ou à divers frais inclus dans le décompte mais non justifiés.

Monsieur [R] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [F] à payer à Partenord Habitat la somme de 3.282,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.156,42 euros, à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation, pour la somme de 2.641,56 et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer ».

En l’espèce, Monsieur [R] [F] propose de verser la somme de 10 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Partenord Habitat donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [R] [F] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 10 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [F], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de Partenord Habitat présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Partenord Habitat recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2021 entre Partenord Habitat et Monsieur [R] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Partenord Habitat la somme de 3.282,54 euros, créance arrêtée au 25 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.156,42 euros, à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation, pour la somme de 2.641,56 et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3], à [Adresse 14] [Localité 12] [Adresse 9] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Partenord Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [R] [F] soit condamné à payer à Partenord Habitat, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat ;

— que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— que le Monsieur [R] [F] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

DEBOUTE Partenord Habitat de sa demande en paiement au titre des cotisations d’assurance ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,