TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08312 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTLE

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

Etablissement public PARTENORD HABITAT

C/

[M] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Représentant : M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [L], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Elodie LECOEUR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/8312 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 8 octobre 2015, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à Mme [M] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 12] ( [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel initial de 295.91 euros, une provision mensuelle sur charges de 82.21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, PARTENORD HABITAT a fait délivrer à Mme [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant principal de 1773.60 euros au titre des loyers et charges impayés.

La situation d’impayés a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) et la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), par lettres recommandées avec accusé de réception, réceptionnées le 13 Juin 2023.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2024, PARTENORD HABITAT a fait citer Mme [M] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 16 janvier 2025 aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes.

Un diagnostic social et financier du 21 novembre 2024 est parvenu à la juridiction.

Par décision du 15 mai 2025, les mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Nord ont été validées, comprenant la fixation de mensualités de 848, 98 € pour apurer la dette locative contractée auprès de Partenord habitat, d’un montant de 5093, 90 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, Partenord Habitat a mis en demeure Mme [M] [L] de s’acquitter de la somme de 1384, 86 € dans un délai de quinze jours, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement prévoyant le paiement de mensualités de 848, 93 € pour acquitter la dette locative de 5093, 60 €.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 mars 2025 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 8 septembre 2025.

RG : 24/8312 PAGE 3

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et soutenues oralement, PARTENORD HABITAT demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre le rejet des prétentions adverses, de :

à titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; ordonner à Mme [M] [L] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ; à défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [L] ainsi que de tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ; condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 4233.10 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 19 août 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans ses causes et de la présence assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ; condamner Mme [M] [L] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail (selon l’indice IRL des loyers) en application des articles 1240 et 1760 du code civil ; – condamner Mme [M] [L] à lui payer 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

condamner Mme [M] [L] aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

Se référant oralement à ses dernières écritures déposées à l’audience, Mme [M] [L] , représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de, :

— « acter le plan de redressement de la commission de surendettement »

débouter PARTENORD HABITAT de l’ensemble de ses demandes,condamner PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 13 115, 40 € au titre du préjudice de jouissance RG : 24/8312 PAGE 4

condamner PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 1500 € au titre du préjudice moralprononcer la compensationlaisser chaque partie supporter la charge de ses dépens. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 22 octobre 2025, adressé aux parties, le juge a sollicité la production pendant le temps du délibéré de la décision de recevabilité de la demande de surendettement déposée par Mme [M] [L].

Par courriel du 23 octobre 2025, le conseil de Mme [M] [L] a produit les pièces relatives à la procédure de surendettement déposée par cette dernière, faisant apparaître que la décision de recevabilité est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le bailleur justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CCAPEX et la CAF par lettres recommandées avec accusé de réception réceptionnées le 13 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié l’assignation au Préfet du Nord le 13 janvier 2023, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date du dernier renouvellement du bail, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VI du même texte prévoit que VI par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

RG : 24/8312 PAGE 5

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 8 octobre 2015, tacitement reconduit à l’issue d’une durée de trois ans, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges, dépôt de garantie ou de l’éventuel supplément de loyer, fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l’acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [M] [L] le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 1773.60 euros arrêtée au 26 avril 2023.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il est également constant Mme [M] [L] ne s’est pas acquittée régulièrement des mensualités mises à sa charge dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement par décision du 15 mai 2025, mesures qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation.

Mme [M] [L] ne démontre ni n’allègue avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience.

Dans ces conditions, la clause résolutoire a produit ses effets deux mois après la délivrance du commandement de payer.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement étant intervenue postérieurement à la date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies, elle est en effet sans incidence sur la date de prise d’effet de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2023.

Aucune demande de délai n’étant formée, et le bail étant résilié, Mme [M] [L] est occupante sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. S’il résulte des pièces des parties que Mme [M] [L] aurait quitté les lieux, il n’est pas justifié de la remise des clés de sorte qu’il doit être fait droit à la demande en expulsion formée par le bailleur.

RG : 24/8312 PAGE 6

Sur les demandes en paiement

Au titre des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Il apparaît au regard du décompte précité que Mme [M] [L] était redevable de la somme de 4233.10 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté à la date du 19 août 2025, ce que ne conteste pas à l’audience la défenderesse.

Il est par ailleurs justifié par la production du décompte actualisé du bailleur produit à l’audience du 8 septembre 2025 que Mme [M] [L] est en réalité redevable à la date du 26 août 2025 de la somme de 6 000, 84 €, le paiement par prélèvement d’un montant de 1310, 50 euros qui avait été déduit de la dette dans le décompte édité au 19 août 2025 ayant été rejeté le jour suivant.

Faute pour Mme [M] [L] de justifier être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code cvil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [M] [L] sera encore condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour PARTENORD HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit en l’espèce au montant de 457, 24 €, qui n’est pas contesté. Il convient de prendre en compte le cas échéant ses droits aux APL et le montant de sa part restant à charge.

Sur les demandes reconventionnelles formées au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent :

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

RG : 24/8312 PAGE 7

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Il résulte de ces dispositions que l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

RG : 24/8312 PAGE 8

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent

A l’appui de ses demandes, Mme [M] [L] verse des photographies, présentées sur des feuilles volantes, sans date et sans vue d’ensemble du logement concerné. En l’état, de telles photographies ne permettent pas, faute d’être circonstanciées, de conclure à l’existence de désordres imputables au bailleur tels que décrit par la locataire qui se plaint d’un logement infesté par les nuisibles et affecté par une humidité excessive.

Le compte rendu de visite contradictoire établi le 28 juillet 2025, produit par le bailleur permet de constater que le logement présente certes des dégradations et des salissures, sans qu’il puisse être établi que ces désordres seraient imputables au bailleur.

Un manquement de PARTENORD HABITAT à son obligation de délivrer un logement décent n’est dès lors pas établi.

La demande indemnitaire de Mme [M] [L] à ce titre sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696, Mme [M] [L] , partie perdante supportera les dépens de l’instance, incluant les frais d’assignation et du commandement de payer.

L’équité et la situation économique respective des parties commande de rejeter la demande présentée par PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection de [Localité 9], statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT recevable ;

CONSTATE à la date du 31 juillet 2023 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 11] à [Localité 7], conclu le 8 octobre 2015 ;

ORDONNE, à défaut pour Mme [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés l’expulsion de cette dernière des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RG : 24/8312 PAGE 9

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 6 000, 84 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus impayés au 26 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, tenant compte des droits aux APL, à compter de l’échéance du mois de juin 2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE à Mme [M] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RG : 24/8312 PAGE 10

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [M] [L] aux dépens dans les conditions fixées à l’alinéa 2 de l’article 696 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 24 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge

D.AGANOGLU A.GRANOUX