TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLKJ

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 28]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [D] [U], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Arnauld NOURY, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [V] [R], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Avril 2025, après avoir entendu :

Me [L]

Me [H]

M. [R]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Mai 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 09 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 49] à [Localité 39] a bénéficié de plusieurs programmes de rénovation et de requalification tels que le programme de l’ANRU [Localité 39] Quartiers Anciens et le Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Par arrêté du 24 février 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable unique à la déclaration d’utilité publique du projet, laquelle s’est déroulée du 3 au 20 avril 2023.

Le projet de renouvellement urbain [Localité 39] [Adresse 50] [Adresse 48] à [Localité 39] été déclaré d’utilité publique le 13 février 2024.

Les parcelles cadastrées MR [Cadastre 15] et [Cadastre 18] sises [Cadastre 34] et [Adresse 31], d’une contenance totale de 223 m² appartenant à M. [D] [U] sont concernées par le projet

Le 21 novembre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 628 000 euros (2000€/m²P x 313,78 m²P).

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix total de 692 000 euros dont 628 000 euros d’indemnité principale et 64 000 euros de remploi le 4 mars 2024.

Faute de réponse du propriétaire, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 16 mai 2024.

Parallèlement, l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 9 août 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [U] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 7 août 2024, M. le commissaire du gouvernement a estimé l’immeuble à 580 000 euros sur la base d’un prix de 2000€/m²P et d’une surface de 288,20 m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 5 septembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [D] [U] et de son conseil.

Dans son mémoire reçu au greffe le 21 janvier 2025, M. [D] [U] demande à la juridiction de :

– Condamner l’Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser une indemnité principale d’un montant de 960 270 euros ;

Le Condamner à lui payer une indemnité spéciale de 30 000 euros ;Le Condamner à une indemnité de remploi de 98 227 euros ;Le Condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il discute la qualification qu’il estime péjorative du quartier. Il insiste sur la rénovation de l’immeuble. Il estime les termes de comparaison relatifs à des immeubles mixtes non pertinents. Il cite quatre termes de comparaison. Il argue d’une SUP de 320,09 m² et retient un prix de 3 000 €/m²P. Il demande une somme de 30 000 euros au titre de l’imposition de la plus-value susceptible d’exister entre le prix auquel il a acheté l’immeuble et celui de l’expropriation.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 28 janvier 2025, M. le commissaire du gouvernement réévalue son estimation la somme totale de 771 700 euros dont une indemnité principale de 705 000 euros (sur la base d’un prix de 2 200 €/m²P et d’une surface de 320,03 m²P) et une indemnité de remploi de 71 700 euros.

Il reprend la surface justifiée par le propriétaire. Il estime que la prise en compte des valeurs locatives des termes de comparaison est peu pertinente. Il écarte les termes de comparaison cités par le propriétaire et cite d’autres références dont il ressort un prix moyen de 2219,14€/m²P. Il exclut enfin toute indemnité supplémentaire au titre de la plus-value, s’agissant d’un préjudice éventuel et la somme réclamée n’étant justifiée par aucun calcul.

Dans son mémoire n°2, reçu au greffe le 7 février 2025, M. [U] maintient ses demandes. Il se prévaut d’un mesurage d’un géomètre-expert et fait état d’une SUP de 308 m². Il estime qu’il n’y a pas lieu d’écarter les termes de comparaison libres compte tenu des faibles contraintes de baux de courte durée conclus, ni ceux d’une surface réduite. Il argue enfin du classement de ses logements en classe E s’agissant de la performance énergétique, ce qui permet leur location jusqu’au 31 décembre 2033 selon la loi Climat et résilience.

Dans son mémoire n°3 reçu au greffe le 21 mars 2025, M. [U] modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :

– Condamner l’Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser une indemnité principale d’un montant de 924 000 euros ;

Le Condamner à lui payer une indemnité pour perte de revenus de 40 000 euros;Le Condamner à lui payer une indemnité spécifique liée à une éventuelle plus-value d’un montant de 30 000 euros ;Le Condamner à une indemnité de remploi de 93 600 euros ;Le Condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime que le lien entre occupation et moins-value de l’immeuble n’est pas avéré. Il discute les performances énergétiques des termes de comparaison cités. Il demande une indemnité pour perte de revenus calculée sur la base de deux années, soit jusqu’à la date à laquelle il pourra faire valoir ses droits à la retraite.

Dans son mémoire reçu au greffe le 1er avril 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France demande à la juridiction de fixer l’indemnité principale revenant à M. [D] [U] à la somme de totale de 692 000 euros dont :

indemnité principale : 628 000 euros sur la base d’un prix de 2 000 €/m²P et une SUP de 313,78 m²;indemnité de remploi de 64 000 euros.

Il souligne que le quartier d’implantation de l’immeuble nécessite une profonde requalification. Il maintient son estimation quant à l’état de l’immeuble. Il souligne qu’il n’est pas tenu compte dans le calcul de la surface habitable des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m². Il demande à ce que soit retenue une surface de 313,78 m²P telle que reprise initialement dans son mémoire de saisine. Il retient les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement pour parvenir à un prix moyen de 2082€/m²P. Il rappelle que les valeurs locatives ne sont pas prises en compte en matière de fixation judiciaire du prix. Il soutient qu’il n’est pas établi que le « faible » prix unitaire des immeubles est lié à la médiocrité de leur classement énergétique. Il estime nécessaire d’écarter les termes de comparaison correspondant à des immeubles libres d’occupation. Il estime qu’il ne peut être déterminé l’état d’occupation de l’ensemble des logements à la date de l’ordonnance d’expropriation. Il estime que le préjudice indemnisable doit être certain, ce qui n’est pas de la perte d’une éventuelle plus-value.

Dans ses conclusions complémentaires n° 2 reçues au greffe le 2 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et estime l’indemnité de dépossession totale à la somme de 798 620 euros dont :

indemnité principale : 705 000 euros ;remploi : 71 700 eurosindemnité pour perte de revenus locatifs : 21 920 euros.

Il retient la surface de 320,03 m²P. Il estime le bien comparable à des immeubles occupés ou a minima partiellement occupés. Il souligne que les diagnostics de performance énergique de certains des termes de comparaison sont antérieures à la réforme du 1er juillet 2021 uniformisant les diagnostics, de sorte qu’ils sont basés sur une méthode de calcul différente. Il estime que ces diagnostics peuvent certes permettre de cerner en partie l’état du bien, mais qu’ils ne sauraient à eux seuls constituer une méthode d’appréciation de chaque terme. Il maintient ainsi son prix de 2200 €/m²P. Il estime justifié une perte de revenus calculée sur la base d’une année.

Après six renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Me [L], conseil de l’Etablissement public foncier des Hauts de France a fait valoir qu’un mémoire lui a été adressé par Me [H], conseil de M. [U] par courriel, le matin même de l’audience. Elle a demandé à ce qu’il soit écarté des débats, de même que les pièces communiquées relatives à de nouveaux termes de comparaison.

Me [H] a soutenu ne pas se prévaloir de nouveaux termes de comparaison et avoir répondu dans les délais aux conclusions du commissaire du gouvernement du 2 avril 2025. Il a demandé à être autorisé à produire une note en délibéré si son mémoire devait être écarté.

M. le commissaire du gouvernement a indiqué que de nouvelles références sont produites et qu’il n’a pas pu procéder à la vérification des données et au calcul des prix.

La décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur le dernier mémoire et les dernières pièces communiquées par le défendeur

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’occurrence, alors que le transport sur les lieux a eu lieu le 5 septembre 2024 et que la première audience était fixée le 13 septembre 2024, Me [H] n’a pris son premier mémoire que le 16 janvier 2025, ne respectant pas le calendrier de procédure l’invitant à conclure avant le 15 novembre 2024, puis avant le 24 décembre 2024.

Alors qu’il avait été stipulé à l’audience du 13 décembre 2024 que l’affaire serait retenue « pour plaider » à l’audience du 17 janvier 2025, compte tenu de la date du mémoire en défense, elle a été renvoyée afin de permettre aux autres parties de répliquer.

Après deux nouveaux renvois, l’affaire a été renvoyée une dernière fois à l’audience du 4 avril 2025 avec l’indication qu’elle serait à cette audience plaidée ou radiée. Me [H] était invité à conclure et communiquer ses pièces avant le 21 mars 2025 à 23h59.

S’il a effectivement respecté cette échéance, son mémoire n°3 ayant effectivement été communiqué par courriel le 21 mars 2025, il a communiqué un mémoire n°4 le matin même de l’audience, laquelle se tenait à 9h30. De plus, il a joint à ce mémoire les baux locatifs de 2023/2024, la notification de l’ordonnance d’expropriation et un extrait du site impots.gouv.fr comprenant un tableau avec dix-neuf transactions immobilières.

Ce mémoire et ces pièces communiqués quelques heures/minutes avant l’audience sont particulièrement tardifs. Ils ne respectent pas le principe du contradictoire puisque les autres parties n’ont pas été en mesure d’en prendre connaissance et d’y répondre avant l’audience.

Or, l’affaire avait déjà été renvoyée à six reprises, notamment pour les mémoires en défense, Me [L] avait manifesté à plusieurs reprises son souhait de voir ce dossier retenu et il avait été spécifié que le dossier serait retenu à la précédente audience.

Dans ces conditions, le respect du principe du contradictoire impose d’écarter des débats le mémoire n°4 en défense daté du 4 avril 2025 et communiqué par courriel ainsi que le tableau citant dix-neuf nouvelles références.

Il n’y a pas lieu d’écarter les baux et la notification de l’ordonnance d’expropriation, la requérante ne le sollicitant pas.

Il n’y a pas davantage lieu à autoriser une note en délibéré, ce qui reviendrait à autoriser la communication des arguments repris dans le mémoire qui vient d’être écarté des débats.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un immeuble de rapport à usage d’habitation en angle, érigé sur deux parcelles, d’une contenance totale de 223 m² dans le quartier de [Localité 41], à proximité de la [Adresse 47]. L’immeuble est de catégorie cadastrale 6.

L’immeuble est certes situé à proximité des grands axes de circulation et du métro, ainsi qu’à faible distance de la faculté de droit.

Pour autant, ainsi que le relève M. le commissaire du gouvernement, il s’agit d’un quartier périphérique de [Localité 39], peu favorisé, ce qui explique qu’il fait l’objet d’un programme de rénovation urbaine.

Il s’agit d’un ensemble mitoyen en briques, élevé au XIXème siècle sur trois niveaux, comprenant un garage et une partie habitation. Les fenêtres sont en double vitrage PVC, la porte est ancienne.

Il est composé au rez-de-chaussée de 4 studettes avec coin cuisine et lavabo, et une douche et un WC communs, outre un local de stockage/bureau du propriétaire et ballon ECS, et un grand garage non utilisé. Le carrelage est ancien.

Au 1er étage, se trouvent un T1 et un F2 loués.

Au 2ème étage, il y a trois chambres/studettes avec coin cuisine et lit en mezzanine. La douche et les WC sont communs aux trois chambres. Il y a également un studio.

Le tout est complété par une cave. Il n’y a aucun espace extérieur.

Les logements sont équipés de chauffage électrique, avec plaques de cuisson dans les chambres. A l’instar de M. le commissaire du gouvernement, il convient de relever que les logements sont entretenus et habitables. Néanmoins, ils sont d’un confort moyen pour les chambres (sanitaires communs pour 7 logements sur 10), et très exigus pour le 2nd étage (couchage en mezzanine).

L’immeuble est loué. Sept logements sont soumis au régime des baux de courte durée, tandis que les T1, F2 et studio sont placés sous le régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et souscrits pour une durée de trois ans en 2023 et 2024.

L’immeuble doit ainsi être considéré comme occupé.

Il a fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique le 26 octobre 2023 classant les logements au niveau E.

Les parcelles sont classées en zone UCM 2.1.1. du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

2/ Sur la surface

Les parties se fondent sur des surfaces pondérées différentes.

Au regard des justificatifs partiels des surfaces produits par le propriétaire, M. le commissaire du gouvernement retient les surfaces et pondérations suivantes :

Soit un total de 301,28 m².

Il convient en outre d’y ajouter la réserve reprise dans la pièce 6 de l’exproprié qui estime sa surface à 18,75 m².

Il sera en conséquence retenu, comme le fait M. le commissaire du gouvernement sur la base des mesurages partiels produits par M. [U], une surface totale de 320,03 m²P (301,28 m² +18,75 m² pour la réserve).

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 38] [Localité 46], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 3 avril 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Dans son premier mémoire, M. [U] analyse les valeurs locatives des termes de comparaison cités pour estimer que son immeuble doit être valorisé à un prix/m²P supérieur à ceux des immeubles avec des valeurs locatives inférieurs.

Or, la valeur locative de l’immeuble ne constitue pas une méthode de valorisation pertinente et d’usage.

La méthode par comparaison en fonction des surfaces pondérées sera seule appliquée.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants, après correction et pondération des surfaces par le commissaire du gouvernement afin de permettre une comparaison utile :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

Prix

Prix/m²

Observations

1

01/12/2021

[Localité 39]

[Adresse 4]

MS [Cadastre 17]

93

259

585000

2258,69

1 commerce et 8 logements

2

12/03/2020*

[Localité 39]

[Adresse 8]*

MS [Cadastre 25]

89

159*

283000*

1779,87*

1 commerce et 3 logements rénovés

La parcelle [Cadastre 42] [Cadastre 25] correspond au [Adresse 44] et non au [Adresse 43].

3

08/11/2022

[Localité 39]

[Adresse 3]

PS 600

67

173*

422000

2439,31*

1 commerce et 3 logements

4

28/04/2022

[Localité 39]

[Adresse 36]

MS [Cadastre 26]

47

126*

290000

2301,59*

1 commerce et 3 logements

5

13/12/2022

[Localité 39]

[Adresse 35]

P 461

62

105,8*

210000

1984,88*

1 commerce et 3 logements

6

25/05/2021

[Localité 39]

[Adresse 20]

MR 154

130

208*

420000

2019,23*

1 commerce et 6 logements

7

11/10/2022

[Localité 39]

[Adresse 1]

MO 36

91

206*

430000

2087,38*

1 commerce et 3 logements

8

27/07/2022

[Localité 39]

[Adresse 24] (situé à plus d’un kilomètre)

PV 18

80

153,4*

445000

2900,91*

Appartement de 4 chambres en RDC, 2 studios en duplex

Termes de comparaison cités par M. [D] [U] :

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

Prix

Prix/m²

Observations

9

07/09/2021

[Localité 39]

[Adresse 16]

MR 71

100

150,04*

513800

3424,42

3 logements 77,71 + 32,98 + 34,55m² + dépendance* de (24m² x 0,2). Terme entièrement libre

10

21/10/2022

[Localité 39]

[Adresse 30]

MR 245

88

126*

350000

2777,78

3 logements 44 + 42 + 33 + dépendance* de (35m²x0,2). Terme entièrement libre

11

18/05/2021

[Localité 39]

[Adresse 21]

MO 241

47

63,59

190000

2987,89

3 logements 28,19 + 18,91 + 16,49 . Partiellement loués

12

26/08/2021

[Localité 39]

[Adresse 33]

MS [Cadastre 9]

43

76*

355000

4671,05

6 logements loués

M. [U] fait état dans son mémoire n°3 de quatre cessions d’immeubles situés [Adresse 52] et [Adresse 23] à [Adresse 40], et produit les actes de vente correspondant (pièces n°34 à 37). Il ne se fonde cependant pas sur ces termes de comparaison du fait de l’absence de mention des surfaces respectives de chacun des appartements, ne permettant pas de déterminer le prix au m².

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Date mutation

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

Prix

Prix/m²

Observations

13

29/12/2022

[Adresse 22] (situé à 450m). Acte et relevé de surfaces fournis dans les écritures du 05/08/2024

[Adresse 45] [Cadastre 5]

96

215

425000

1976,74

5 logements, une dépendance, partiellement loué, comprend 25 000 € de frais

14

31/08/2021

[Adresse 2] (situé à 130m)

MR 46

91

116

296900

2559,48

4 logements loués

15

19/07/2021

[Adresse 6] (situé à 280m)

OY 443

73

155

190000

1225,81

5 logements dont 2 loués

16

01/07/2022

[Adresse 12] (situé à 80m)

MR 74

112

240

328400

1368,33

3 logements loués

17

12/01/2023

[Adresse 27], (situé à 250m)

MS [Cadastre 10]

249

569,6

1100000

1931,18

12 logements dont 5 loués + 4 caves. Comprend 5500 € d’honoraires

18

15/09/2022

[Adresse 29] (situé à 210m)

MS [Cadastre 14]

93

165

270000

1636,36

Caves, hall, 2 studios+1F2 en RDC, 1 F3 au R+1, duplex (F3) avec terrasse. Partiellement loué

19

19/03/2021

[Adresse 32] (situé à 290m)

[Adresse 45] [Cadastre 14]

180

197,1

525000

2663,62

7 logements en partie loués

20

18/10/2022

[Adresse 37] (situé à 450m)

OY 76

68

177

400000

2259,89

1 T2, 3 T1. 4 logements dont 2 libres.

21

17/02/2023

[Adresse 7] (situé à 180m)

MS [Cadastre 19]

62

192

600000

3125

7 appartements dont 6 loués

Il convient d’écarter les termes de comparaison n°1 à 7 qui correspondent à des immeubles mixtes, avec une partie à usage d’habitation et une partie à usage de commerce, de sorte qu’ils ne sont pas comparables.

Il convient également de ne pas retenir le n°8 étant donné que le bien concerné est situé [Adresse 51], à plus d’un kilomètre du bien à évaluer et dans un autre quartier, celui de [Adresse 53].

Les biens libres d’occupation présentent moins de contraintes que les immeubles vendus occupés, ce qui justifie qu’ils relèvent d’un autre marché. Si l’immeuble de M. [U] est en partie occupé dans le cadre de baux de courte durée (location à des étudiants), il n’en demeure pas moins que trois autres logements (T1, F2 et studio) font l’objet de contrats de location classiques, de sorte que l’argument tenant à la courte durée des baux est inopérant. Il convient ainsi d’écarter des termes de comparaison les immeubles libres d’occupation. Seuls les immeubles loués, au moins partiellement, seront conservés. Enfin, eu égard au nombre de références citées, il peut être effectué une comparaison révélatrice de la valeur de marché à partir des termes de biens loués, sans recourir à l’application d’un abattement sur les termes libres, cette méthode étant beaucoup plus aléatoire. Seront ainsi écartés les termes n°9 et 10.

La surface de l’immeuble est un élément influençant directement le prix/m² des biens, lequel varie de façon inversement proportionnelle à la surface. Cet élément est confirmé à l’examen des termes de comparaison conservés, soit 11 à 21, les 5 termes avec les surfaces les plus petites (termes 11, 12, 14, 15 et 18) faisant ressortir un prix moyen de 2 616,12 €/m²P contre un prix moyen de 2 212,97 €/m²P pour les termes dont les surfaces sont les plus grandes (termes 13, 16, 17, 19 et 21).

L’immeuble à évaluer est d’une surface de 320,03 m²P. Les immeubles d’une surface modeste ne sont donc pas révélateurs du prix du marché pour des biens de cette taille. Il convient ainsi d’écarter les immeubles d’une surface inférieure à 160 m², soit de moins de la moitié de la surface du bien en cause. Il y a lieu ainsi d’écarter les termes 11, 12, 14 et 15.

En revanche, il est peu adapté de se fonder sur la composition de l’immeuble s’agissant du nombre de logements et de leur typologie ou superficie, en raison de la difficulté de trouver des comparables similaires.

S’agissant du critère des performances énergétiques des logements, les dispositions de la loi dite Climat et résilience (loi n°2021-1104 du 22 août 2021) sont venues modifier l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et les critères de décence du logement à compter du 1er janvier 2025 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

Ces nouvelles dispositions peuvent certes impacter la valeur des immeubles de rapport en fonction des plus ou moins bonnes performances énergétiques des logements loués et de la possibilité de les louer sans réaliser de travaux. Or, certains des termes de comparaison correspondent à des cessions antérieures au vote de cette loi ou concomitamment à celui-ci, de sorte que ce critère n’a pas pu impacter le prix de vente.

De plus, M. le commissaire du gouvernement relève dans ses conclusions complémentaires n°2 que le mode de calcul des diagnostics de performance énergétique a notamment été revu le 1er juillet et le 8 octobre 2021, la réforme du 1er juillet 2021 uniformisant les diagnostics en ne retenant qu’une seule méthode de calcul, les rendant ainsi plus fiables. Ainsi, les diagnostics réalisés antérieurement à la réforme ne peuvent permettre une comparaison pertinente des immeubles.

Encore, les actes de cession ne comportent pas les DPE de tous les logements, de sorte qu’il n’est pas permis d’effectuer une comparaison pertinente entre les termes cités.

Dès lors, il ne peut en l’espèce être tenu compte de ce critère pour écarter certains termes de comparaison.

S’agissant du terme n°16 (terme de comparaison n°4 selon numérotation dans les conclusions de M. le commissaire du gouvernement), contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures du défendeur (page 12 mémoire n°3), il n’apparaît pas dans l’acte de cession des dégradations affectant le bien situé [Adresse 11]. Il n’y a pas lieu d’écarter ce terme.

Les termes n°13, 16 à 21 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles de rapport à usage d’habitation situés à proximité (max 500 mètres). Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec l’immeuble à évaluer pour être retenus.

Il ressort de ces sept termes un prix moyen de 2 137,30 €/m²P.

Le commissaire du gouvernement, en retenant les seuls termes d’une surface supérieure à 190€/m²P, soit les termes 13, 16, 17, 19 et 21, parvient à un prix moyen de 2212,97€/m²P.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et de l’état moyen du bien, le prix de 2200€/m²P estimé par le commissaire du gouvernement apparaît adapté et sera retenu.

En conséquence, l’indemnité de dépossession principale revenant à M. [D] [U] doit être fixée à 705000 euros (2200€/m²P x 320,03 m²P=704066 arrondi à 705 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

1/ Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  697 000 euros x 10 % = 69 700 euros

= 71 700 euros.

2/ Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.

L’indemnisation de ce préjudice doit être uniquement calculée sur la base du délai nécessaire pour retrouver un autre bien et de le mettre en location. Le préjudice subi, direct et certain, ne saurait être fonction de la date de départ à la retraite de M. [U] qui est un élément extérieur.

M. [U] ne faisant état d’aucune démarche particulière en vue d’un rachat et d’une relocation, partant d’aucune difficulté quant à la situation actuelle du marché local ou pour obtenir un loyer équivalent, mais, afin de tenir compte de la taille importante de l’immeuble et du nombre de logements et du nombre de locataires à trouver, il y a lieu de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à une durée maximale de 9 mois, soit 16 440 euros (21920 euros de revenu moyen sur les années 2022 et 2023 x 9/12).

3/ Sur l’indemnité spécifique liée à une éventuelle plus-value

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

M. [D] [U] demande l’indemnisation du préjudice résultant de la potentielle imposition sur la plus-value qu’il devra peut-être subir suite à la vente de son bien.

D’après l’article 150 U I et II 4° du code général des impôts, sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 4° Pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 311-2 ainsi qu’au dernier alinéa de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme ou au I de l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement, à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession.

En vertu de cet article, M. [U] qui a acquis son immeuble en 1996, soit depuis moins de trente ans à la date à laquelle est intervenu le transfert de propriété, peut être exonéré de l’éventuelle imposition de la plus-value, à la condition qu’il acquiert un autre bien.

Ainsi, le préjudice invoqué par M. [U] n’est pas certain puisque non seulement il n’établit pas qu’il sera effectivement assujetti à l’imposition de la plus-value eu égard à l’indemnité de dépossession qui sera fixée, mais encore il peut bénéficier de son exonération en achetant un nouvel immeuble.

Le préjudice allégué étant incertain, la demande ne peut qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à M. [D] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ECARTE des débats le mémoire n°4 daté du 4 avril 2025 de Me [H] ainsi que la pièce n°41 correspondant à l’extrait du site impot.gouv.fr ;

FIXE la date de référence au 3 avril 2022. ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [D] [U], pour les parcelles cadastrées MR [Cadastre 15] et [Cadastre 18] sises [Cadastre 34] et [Adresse 31], d’une contenance totale de 223 m² à 793140 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 705 000 euros indemnité de remploi : 71 700 euros indemnité pour perte de revenus : 16 440 euros ;

DÉBOUTE M. [D] [U] de sa demande d’indemnisation spécifique liée à une éventuelle plus-value ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [D] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation