TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/00064 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X2QZ

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

DEMANDEUR :

La S.C.I. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Yves SION, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.S. PULP IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

M. [E] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Juin 2024.

A l’audience publique du 06 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 Mars 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 24 Mars 2025 par Leslie JODEAU, Vice-Présidente pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 09 mars 2023, la société [Adresse 1] s’est engagée à vendre à M. [E] [Y] un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 10]” et situé [Adresse 6] à [Localité 12] moyennant la somme de 320.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives.

Le compromis de vente stipulait que l’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 21 juin 2023 et que M. [E] [Y] serait également tenu de verser à la société Pulpimo la somme de 15.000 euros au titre de ses honoraires.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la société [Adresse 1] a fait sommation à M. [E] [Y] de régulariser l’acte authentique de vente le 10 août 2023 à 17h00.

Le 10 août 2023, le notaire de la société [Adresse 1] a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte de commissaire de justice des 20 et 27 décembre 2023, société [Adresse 1] a fait assigner la société Pulpimo et M. [E] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts. Cet acte a été remis à une personne habilitée au siège social de la société Pulpimo et à la concubine de M. [E] [Y] à son domicile.

Au terme de son assignation valant conclusions récapitulatives, société [Adresse 1] demande au Tribunal de :

la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;constater la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de M. [E] [Y] ;constater, dire et juger que la résolution du compromis de vente relatif à l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 13] est acquise à la date du 13 octobre 2023, date de la réception par M. [E] [Y] de la notification faite par la société [Adresse 1] ;condamner M. [E] [Y] à lui payer la somme de 32.000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;prononcer la capitalisation des intérêts par période annuelle ;condamner M. [E] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral;condamner M. [E] [Y], en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2011-212 du 08 mars 2001 ;dire et juger que le jugement à intervenir sera opposable à la société Pulpimo ;condamner M. [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;condamner M. [E] [Y] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2024 et signifiées au défendeur par acte du 16 avril 2026, la société Pulpimo sollicite du Tribunal qu’il :

dise et juge que M. [E] [Y] engage sa responsabilité délictuelle à son égard ;condamne M. [E] [Y] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses entiers préjudices ;condamne M. [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;condamne M. [E] [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [Y] n’a pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

– Sur la demande de résolution du compromis de vente

En vertu des articles 1101 à 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinés à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ; elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les articles 1224 et 1229 du code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution ; le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, le compromis de vente du 09 mars 2023 contient, page 13, des clauses suspensives ainsi rédigées :

Délivrance d’une note de renseignements d’urbanisme ne comportant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble vendu ou susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner. En conséquence, le seul alignement en sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination.Obtention d’un état hypothécaire ne révélant pas :- L’existence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente convenu ou d’une publication de commandement de saisie.

— L’existence d’autres droits réels que ceux éventuellement ci-dessus énoncés faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur.

Justification par le vendeur d’un titre de propriété régulier.Le vendeur devra informer de l’existence de servitudes.Ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule des conditions ci-dessus mentionnées, il aura seul qualité pour s’en prévaloir.

L’acte précise, en page 10, que la vente est consentie au prix total de 359.000 euros à la charge de l’acheteur, somme ainsi composée : 320.000 euros au titre du prix de l’immeuble, 15.000 euros au titre des honoraires de négociation et 24.000 euros à titre de provision à valoir sur les frais d’acte notarié. Il est précisé que l’intégralité de cette somme provient de l’apport personnel de M. [E] [Y], sans recours à un prêt.

Il contient également des clauses ainsi rédigées :

page 12 : “Je soussigné M. [E] [Y] déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par le chapitre II du titre I du livre III du code de la consommation relatif au crédit immobilier.” Cette mention est manuscrite.page 14 : “RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE […] Le présent contrat constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et le prix. Il sera réitéré par acte authentique […] au plus tard dans les trois mois à l’expiration du délai de rétraction.”page 16 : “FACULTÉ [9] […] L’acquéreur est informé de sa faculté de rétractation sur le présent engagement en application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.”

Par deux courriels du 21 juillet 2023, la notaire de M. [E] [Y] a informé le notaire de la société [Adresse 1] qu’elle avait appris que son client ne disposait finalement pas des fonds pour réaliser la vente et qu’il souhaitait repousser la transaction au 30 septembre “sans être certain d’avoir les fonds.” Par courriel du même jour, le notaire de la société [Adresse 1] a sollicité l’annulation de la vente et la perception de la clause pénale ou le report de la vente au 30 septembre 2023 avec versement d’un dépôt de garantie de 32.000 euros.

Par courriel du 24 juillet 2023, la notaire M. [E] [Y] a informé le notaire de la société [Adresse 1] qu’elle n’avait plus de nouvelles de son client.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard en juin 2023, que M. [E] [Y] a informé sa notaire que le 21 juillet 2023 qu’il ne disposait finalement pas des fonds nécessaires pour conclure la vente, qu’il n’a plus répondu à ses sollicitations par la suite et qu’il ne s’est pas présenté devant le notaire le 10 août 2023 afin de réitérer l’acte de vente.

M. [E] [Y] n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai légal et la réalisation de la vente n’a été empêchée par aucune clause suspensive. La non réalisation de la vente procède donc du renoncement unilatéral de M. [E] [Y].

Dans ces conditions, la société [Adresse 1] a valablement procédé à la résolution du contrat par lettre recommandée du 9 octobre 2023 réceptionnée le 13 octobre 2023.

– Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

L’article 1230 du code civil énonce que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente du 09 mars 2023 contient en page 15 une clause pénale rédigée de la manière suivante :

CLAUSE PÉNALE

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions (à l’exception du droit de rétractation), elle y sera contrainte par tous les moyens, voies et amendes, et devra en outre payer à l’autre partie dix pour cent du prix de vente augmenté des honoraires de négocation dus au rédacteur des présentes à titre de dommages et intérêts.”

Les conditions de la clause pénale sont réunies au regard des manquements précédemment exposés.

M. [E] [Y] sera condamné à payer à la société [Adresse 1] la somme de 32.000 euros au titre de la clause pénale.

Selon les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La lettre du 9 octobre 2023 réceptionnée le 13 octobre 2023 contenait mise en demeure et a donc fait courir les intérêts.

La capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera accordée.

– Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral

La société [Adresse 1] soutient avoir subi un préjudice moral résultant du fait qu’elle croyait avoir trouvé un acquéreur pour son bien immobilier et de la perte de chance de réaliser la vente.

La stipulation d’une clause pénale destinée à rendre prévisibles les dommages et intérêts dus en cas d’inexécution du contrat en les déterminant de manière forfaitaire fait obstacle à l’octroi à la société [Adresse 1] d’une autre somme au titre de son préjudice moral, d’autant qu’elle n’apporte pas la preuve de sa réalité et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice qui ne serait déjà réparé par le montant de la clause résolutoire.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

– Sur la demande de la société Pulpimo

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la société Pulpimo soutient que le comportement de M. [E] [Y], qui s’est engagé à acheter un bien sans disposer des fonds nécessaires ou sans parvenir ultérieurement à les obtenir, a sollicité un délai supplémentaire puis ne s’est pas présenté au rendez-vous convenu pour finaliser la vente, l’a privée de la commission qu’elle espérait percevoir. Elle s’appuie en ce sens, outre les textes susvisés, sur une décision rendue le 09 mai 2008 par la Cour de cassation en assemblée plénière (pourvoi n°07-12.449).

Le compromis de vente du 09 mars 2023 contient aux pages 15-16 une clause de négociation rédigée de la manière suivante :

NÉGOCIATION

[…] Les parties déclarent que la société Pulpimo bénéficiera de la somme de 15.000 euros TVA comprise, représentant le montant de ses honoraires de négociation. […] Cette rémunération est due […] à 100% par les acquéreurs pour la somme de 15.000 euros. Les acquéreurs qui acceptent et qui s’obligent à en faire parvenir le montant à la société Pulpimo, agence immobilière, le jour de la signature de l’acte authentique. À cet égard, il est précisé que si la vente n’était pas réitérée par la seule volonté des acquéreurs (à l’exception du droit de rétractation de l’acquéreur) les frais de négociation et de rémunération ci-dessus resteraient à la charge de ceux-ci qui en donnent garantie sans aucun recours.

Il faut d’abord souligner que les faits de l’arrêt invoqué par la société Pulpimo diffèrent sensiblement de ceux de la présente espèce, en ce que la décision rendue par la Cour de cassation porte sur une vente immobilière conclue à l’insu de l’agent immobilier qui a assuré les visites du bien concerné et mis en relation les parties, lesquelles ont usé de man’uvres frauduleuses destinées à priver l’intermédiaire de sa rémunération.

Alors qu’elle était mandatée par le vendeur et non par l’acquéreur, la société Pulpimo n’apporte pas la preuve de la certitude du préjudice allégué, son mandat s’étant poursuivi.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

– Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [E] [Y], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la société [Adresse 1] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation de la société Pulpimo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La société [Adresse 1] demande une dérogation à l’article 10 du tarif des huissiers mais invoque un décret abogé depuis 2016 et se réfère à un décret 2011-212 qui n’est pas afférent à ce sujet. Si elle entendait invoquer l’article A. 444-32 du code de commerce qui institue une prestation de recouvrement ou d’encaissement au profit du commissaire de Justice et l’article R.4444-55 du même code qui prévoit que les émoluments sont dus, d’une part par le débiteur et d’autre part par le créancier, elle demande au tribunal de déroger à ces dispositions de portée générale, mais n’invoque aucun moyen juridique de nature à parvenir à un tel résultat.

La demande doit donc être rejetée.

– Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que “les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

CONSTATE la résolution acquise au 13 octobre 2023 du compromis de vente conclu le 9 mars 2023 entre la société [Adresse 1] et M. [E] [Y] ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 32 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 ;

DÉBOUTE la société [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE la société Pulpimo de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de dérogation aux modalités de réprtition de la prestation de recouvrement ou d’encaissement au profit du commissaire de Justice ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à verser à la société [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification.

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,

Yacine BAHEDDI Leslie JODEAU