1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e GAMBINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 13 NOVEMBRE 2025

S.A.S. ALDETA

c/

S.A.S. CAPSLV

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01127 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJ7B

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 24 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.S. ALDETA, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 311 765 762, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice.

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

LA S.A.S. CAPSLV, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Antibes sous le numéro 899 425 136, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 24 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2021, la SNC ADELTA a donné à bail commercial à Monsieur [P] [U], agissant en son nom personnel et pour le compte d’une société en cours de constitution, pour une durée de dix années à compter de la livraison du local fixée au plus tard le 15 mai 2021, un kiosque n°K8102 d’une superficie de 18 m² au sein du centre commercial CAP 3000 situé [Adresse 4] à [Localité 9], à usage principalement de vente sur place ou à emporter de gaufres, viennoiseries, boissons chaudes et froides, glaces. Le local a été mis à la disposition du locataire le 29 septembre 2021.

La SAS CAPSLV a ensuite été constituée et s’est substituée à Monsieur [P] [U].

Les parties sont convenues d’un loyer binaire, payable trimestriellement d’avance, à savoir :

— un loyer de base annuel de 52.200 € HT hors taxe et hors charge indexé annuellement en fonction du taux de variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE,

— un loyer variable additionnel égal à 8% du chiffre d’affaire hors taxe du preneur, TVA en sus, au taux en vigueur au jour du règlement.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 23 décembre 2024, la SAS ALDETA a fait délivrer à la SAS CAPSLV un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 51.145,74 € TTC correspondant aux loyers, aux provisions pour charges, aux provisions pour fonds marketing et aux honoraires d’assistance relatifs aux baux sur la période d’avril 2023 à octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SAS ALDETA a fait assigner la SAS CAPSLV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce et 1103, 1104, 1709 et 1728 et suivants du code civil :

— juger la SAS ADELTA recevable et bien fondée en ses entières demandes, fins et conclusions,

— constater et juger que la SAS CAPSLV est débitrice de la somme de 90.378,56€ TTC au titre des loyers accessoires et indemnités d’occupation,

— condamner la SAS CAPSLV à lui payer la somme de 75.974,99€ TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 23 janvier 2025,

— majorer, à titre de provision, toutes les condamnations de 10% au titre du bail commercial du 29 janvier 2021, soit la somme de 9.037,86€ pour les loyers et accessoires impayés,

— condamner la SAS CAPSLV à lui payer par provision la somme de 8.965,55 € au titre des intérêts de retard applicables sur les loyers impayés,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 janvier 2021 portant sur les locaux commerciaux dénommées K8102 à compter du 24 janvier 2025,

— en conséquence, prononcer la résiliation au 24 janvier 2025 du bail du 29 janvier 2021 signé entre elle et la SAS CAPSLV portant sur les locaux commerciaux dénommées K8102 à la date du 24 janvier 2025,

— juger que la SAS CAPSLV est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux dénommées K8102 depuis le 24 janvier 2025,

— ordonner à la SAS CAPSLV et à tous occupants de son chef ou non de quitter les locaux commerciaux dénommées K8102 et de le laisser libre de toutes personnes sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— ordonner l’expulsion de la SAS CAPSLV de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux dénommées K8102 avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement,

— condamner par provision la SAS CAPSLV à lui verser une indemnité d’occupation trimestrielle au titre du bail commercial du 29 janvier 2021 d’un montant de 29.259,72 € hors taxe hors charge laquelle sera augmentée d’une provision pour charges réelles, des provisions pour fonds marketing et de l’honoraire de gestion, à compter du 24 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation,

— condamner par provision la SAS CAPSLV à lui verser une indemnité de résiliation d’un montant de 29.259,72 €,

— juger que la SAS ADELTA conservera la somme de 14.104,47 € correspondant au montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation,

— condamner par provision la SAS CAPSLV à payer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement;

— assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir avec anatocisme,

— autoriser la SAS ADELTA à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux,

— autoriser la SAS ADELTA à procéder à toutes saisies, vente des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette?

— juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R221-30 à R221-40 du code des procédures civiles d’exécution,

— juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A444-32 du code de commerce seront à la charge de la SAS CAPSLV,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

— condamner par provision la SAS CAPSLV à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

La SAS ALDETA expose, au soutien de ses demandes, que depuis le mois de juin 2023, la SAS CAPSLV est défaillante dans le règlement de ses loyers, charges, impôts, taxes et redevances et qu’elle a ainsi été contrainte de lui faire délivrer, le 23 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes n’ont pas été apurées dans le délai imparti de sorte que le bail est résilié depuis le 24 janvier 2025. Elle ajoute qu’à la date du 15 mai 2025, la SAS CAPSLV est débitrice d’un montant de 90.378,56€ au titre des loyers et des accessoires, qu’elle est en outre redevable d’une indemnité d’occupation majorée de 100%, (article 23-5 du bail), d’une indemnité de résiliation de 29.259,72 € (article 23.4 du bail), d’une clause pénale de 9.037,86€ et d’une somme de 8.965,55€ au titre des intérêts de retard (article 23-3 du bail), le dépôt de garantie de 14.104,47 € lui restant par ailleurs acquis à titre d’indemnité de résiliation (articles 8 et 23-4 du bail).

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, la SAS ALDETA, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, la SAS CAPSLV n’a pas constitué avocat : la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de la SAS ALDETA, il convient de se référer à ses écritures et pièces, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’assignation a fait l’objet d’une remise à personne morale.

L’assignation informe valablement la défenderesse de son obligation de constituer avocat dans les 15 jours de la délivrance de l’acte, les demandes étant pour partie indéterminées et portant pour une autre partie sur des sommes supérieures à 10.000 €.

Il sera en outre constaté qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation, délivrée le 26 juin 2025, et la date de l’audience fixée au 24 septembre 2025.

Enfin, les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 9 juillet 2025 et l’audience.

2/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SAS ALDETA justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la SA FINANCO, créancier inscrit, suivant acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, cette dernière ayant fait l’objet d’une remise à personne morale plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, la SNC ADELTA produit aux débats le contrat de bail en date du 29 janvier 2021 par lequel elle a donné à bail à Monsieur [P] [U], auquel s’est substituée la société CAPSLV, un local situé dans le centre commercial [Adresse 8]. Ce bail contient en son article 23-1 (p. 52) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SNC ADELTA, par suite du paiement partiel des loyers, provisions pour charges, provisions pour fonds marketing et honoraires d’assistance relatifs aux baux sur la période d’avril 2023 à octobre 2024, a fait signifier à la SAS CAPSLV, le 23 décembre 2024, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 51.145,74€ outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention, à défaut, de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41, L 145-17 et L145-60 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS CAPSLV, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative et il ressort du relevé de compte locataire arrêté au 1er avril 2025 qu’aucune somme n’a été portée à son crédit dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 24 janvier 2025 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

Depuis cette date, la SAS CAPSLV est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Au regard du montant du loyer pratiqué et des indemnités d’occupation pouvant être mises à la charge de la défenderesse, il n’y aura pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La SAS ADELTA sollicite la condamnation de la SAS CAPSLV au paiement d’une indemnité d’occupation qu’elle souhaite voir fixer au montant du dernier loyer global de la dernière année de location (59.519,44 € hors taxe hors charge) majorée de 100% (soit 59.519,44 € x 2) en application de l’article 23.5 du bail (p. 54) qui stipule que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement du local après la date d’effet de la résiliation, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 100% prorata temporis et augmenté des charges et accessoires, jusqu’à reprise du local par le bailleur.

Il convient en l’espèce de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la valeur du dernier loyer de base (en effet, aucun élément n’est apporté sur la part variable du loyer) soit à la somme trimestrielle de 14.629,86 € hors taxe, outre provision pour charges réelles, à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et à la restitution des clés. La SAS CAPSLV sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour le surplus des sommes sollicitées en application de l’article 23-5 du bail, qui constitue une clause pénale dont le montant pourrait apparaître comme manifestement excessif en considération des autres pénalités stipulées au bail, et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

La SNC ADELTA sollicite la condamnation de la SAS CAPSLV au paiement d’une somme provisionnelle de 75.974,99 € au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 23 janvier 2025.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Or, le relevé de compte locataire arrêté au 1er avril 2025 (pièce n°6) fait apparaître, à la date du 23 janvier 2025, un arriéré de 71.021,62 € correspondant aux loyers, provisions sur charges, provisions sur fonds marketing et honoraires d’assistance impayés à cette date.

L’article 16-1-1 du bail (p.46) prévoyant la participation financière de la SAS CAPSLV à la promotion du centre commercial CAP 3000, il est justifié du principe de la provision pour fonds marketing ; il est de même justifié (article 10.1 du bail, pp. 32 et 33) du principe de la refacturation des honoraires du mandataire auquel la bailleresse a confié une mission d’assistance et de contrôle des baux.

Ainsi, l’obligation au paiement de la créance locative n’est pas sérieusement contestable à hauteur du montant de 71.021,62 € correspondant aux loyers, provisions sur charges, provisions sur fonds marketing et honoraires d’assistance impayés au 23 janvier 2025.

Il convient en conséquence de condamner la SAS CAPSLV à payer cette somme, à titre provisionnel.

En outre, la bailleresse sollicite à titre provisionnel, en application principalement de l’article 23 du bail commercial qui constitue une clause pénale :

— le paiement d’une indemnité de résiliation, fixée en application de l’article 23.4 du bail (p.53) à la somme forfaitisée de six mois de loyers, soit 29.259,72€TTC,

— le paiement d’intérêts et de pénalités contractuelles de retard en application de l’article 23.3 du bail (p.53), respectivement fixés au taux légal majoré de 500 points de base s’appliquant de plein droit à compter de la date d’échéance (soit une majoration des sommes dues de 9,92% au titre des intérêts de retard à hauteur de 8.965,55€) et à une majoration automatique de 10% à titre d’indemnité forfaitaire (soit une somme de 9.037,86 €),

— la conservation à titre d’indemnité du montant du dépôt de garantie, en application des articles 8 (p.25) et 23.4 (p.53) du bail, soit la somme de 14.104,47 €.

Il sera relevé que l’application de ces clauses, pour un montant total de 61.367,60 €, aboutit à pratiquement doubler le montant du principal restant dû à la date du 23 janvier 2025. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant l’application de ces diverses clauses pénales, dès lors que le montant cumulé de ces pénalités pourrait apparaître comme manifestement excessif et être susceptible d’être réduit par le juge du fond.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS CAPSLV, partie succombante, supportera les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de juger que la SAS CAPSLV devra assumer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ALDETA les frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 24 janvier 2025, du bail commercial liant la SAS ADELTA, bailleresse, à la SAS CAPSLV, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS CAPSLV du local commercial K8102 d’une superficie totale de 18 m² au sein du centre commercial CAP 3000 situé [Adresse 3], à [Localité 9] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification d’une astreinte ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation trimestrielle à la valeur du dernier loyer de base pratiqué, soit à la somme de 14.629,86 € hors taxe, outre charges réelles sur justificatif, à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif de la SARL SAS CAPSLLV et restitution des clés ;

Condamne la SAS CAPSLV à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SAS ALDETA ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes de la SAS ADELTA au titre de l’indemnité d’occupation et de son indexation ;

Condamne la SAS CAPSLV à payer à la SAS ADELTA la somme provisionnelle de 71.021,62 € au titre des loyers, provisions sur charges et sur fonds marketing impayés au 23 janvier 2025 ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes provisionnelles formées par la SAS ADELTA au titre de l’indemnité de résiliation (29.259,72€), du paiement des intérêts contractuels de retard (8.965,55€), du paiement de la pénalité contractuelle de retard de 10% (9.037,86 €) et de la conservation du montant du dépôt de garantie (14.104,47 €) ;

Condamne la SAS CAPSLV aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu de juger que la SAS CAPSLV devra assumer tous les frais de commissaire de justice et frais d’exécution forcés de la présente décision, y compris les droits proportionnels de recouvrement à la charge du créancier prévus par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Condamne la SAS CAPSLV à payer à la SAS ADELTA une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés