TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises – OC RG initial n°25/548

N° RG 25/01008 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWM3

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [C] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

Mme [M] [N] épouse [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante

S.N.C. KADA

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE du 30 Septembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Selon ordonnance du 29 avril 2025 prononcée dans l’affaire enregistrée sous le numéro de registre général 25/548, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé a, sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] / [Adresse 3] à [Localité 9], et à l’encontre de M. [C] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] (M. et Mme [T]), propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Lille (59), désigné M. [O] [S] en qualité d’expert, concernant les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 9] (Nord).

Par assignations délivrées le 27 juin 2025, M. et Mme [T] demandent que les opérations d’expertise soient rendues communes à leur assureur, la société AXA France Iard, et à la SNC Kada, preneuse à bail commercial d’une partie de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] (59), dont ils sont propriétaires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 et renvoyée à l’audience du 22 juillet 2025, puis à celle du 2 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie éléctronique le 1er septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [T], représentés par leur avocat, demandent :

Vu l’article 70 du code de procédure civile,

Vu les articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1719, 1720 et 1725 du code civil,

Vu l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation,

A TITRE PRINCIPAL

— juger que l’ordonnance de référé du 29 avril 2025 (RG 25/548) est rendue commune et opposable à la société AXA France Iard et à la SNC Kada ;

— juger que les opérations d’expertise en cours devront se poursuivre en présence et au contradictoire de la société AXA France Iard et à la SNC Kada ;

— juger que les demandes reconventionnelles soulevées par la SNC Kada sont dépourvues d’un lien suffisant avec les prétentions originaires ; en conséquence, juger que les demandes reconventionnelles de la SNC Kada sont irrecevables ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

SUR LE REJET DES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

— débouter la SNC KADA de sa demande visant à obtenir la somme provisionnelle de 100 000 euros au titre de la perte d’exploitation ; plus subsidiairement, juger que M et Mme [T] détiennent, à l’encontre de la société AXA France Iard, une créance non sérieusement contestable au titre de la perte d’exploitation ; en conséquence et subsidiairement, condamner la société AXA France Iard à garantir et relever indemne de toute condamnation M et Mme [T] au titre de la perte d’exploitation ;

— juger que la demande de la SNC Kada au titre de la suspension des loyers commerciaux depuis le 11 mars 2025 et jusqu’à la levée de l’affichage de l’arrêté de mainlevée est sans objet ;

— juger que les loyers cesseront d’être suspendus à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée ;

— juger que M et Mme [T] détiennent, à l’encontre de la société AXA France Iard, une obligation non sérieusement contestable au titre de la perte des loyers ; en conséquence; condamner la société AXA France Iard à verser à M et Mme [T] la somme provisionnelle de 29 242 euros TTC au titre de la perte des loyers ;

— juger que la SNC Kada ne détient aucun motif légitime à obtenir la désignation d’un expert immobilier ; en conséquence; débouter la SNC Kada de sa demande visant à obtenir la désignation d’un expert immobilier ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— débouter la SNC Kada de sa demande visant à obtenir la condamnation de M et Mme [T] à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner la SNC Kada à verser M et Mme [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de procédure.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, la SNC Kada, représentée par son avocat, demande de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 145 du CPC

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’extension des opérations d’expertise technique en cours confiée à M. [S],

— dire et juger recevables ses demandes reconventionnelles,

Vu le manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

— condamner par provision M. et Mme [T] à lui payer la somme de 100 000 euros à valoir sur son préjudice définitif,

— nommer un expert immobilier pour mission notamment de déterminer le préjudice de perte d’exploitation du preneur en cas de réouverture du local commercial et de déterminer par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds et dans celui de la possibilité d’un transfert de fonds,

Conformément à l’article L.521.-2 du code de la construction et de l’habitation,

— ordonner que les loyers cessent d’être dus à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la levée de l’affichage de l’arrêté de mainlevée ; donner acte au bailleur de son accord sur cette demande,

— condamner par provision M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Sur la demande principale de M. et Mme [T], la SNC Kada forme toutes protestations et réserves et confirme qu’elle participera aux opérations d’expertise.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la SNC Kada soutient qu’elles concernent le préjudice anormal, incontestable et excessif, liées à l’état de l’immeuble loué ayant fait l’objet des arrêtés du maire de [Localité 9] et de l’expertise judiciaire à laquelle on lui demande de participer, et que les parties et les faits étant strictement identiques, elles ont un lien suffisant avec les prétentions originaires de M. et Mme [T].

Elle expose que, par arrêtés n° 14366 et 14367 du 7 mars 2025, le maire de [Localité 9] a ordonné la mise en place d’un périmètre de sécurité sur toute la largeur du bâtiment [Adresse 4] et [Adresse 7] et interdit temporairement l’accès à son local commercial à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la réalisation de mesures permettant de rétablir la sécurité, et que depuis cette date, elle a cessé d’exploiter son commerce.

La société AXA France Iard, assignée par acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Au visa des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties précitées pour plus de précisions sur les moyens débattus.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 du code de procédure civile par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473 du même code.

Sur la demande d’ordonnance commune

M. et Mme [T] sollicitent que la mesure d’expertise soit étendue aux défenderesses assignées.

La SNC Kada formule les protestations et réserves d’usage.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, M. et Mme [T] produisent aux débats le contrat d’assurance Atouts immeuble, prenant effet le 12 mars 2023, qu’ils ont souscrit auprès de la société AXA France Iard concernant l’immeuble dont ils sont propriétaires situé [Adresse 7] à [Localité 9] (pièce M. et Mme [T] n° 9).

Par ailleurs, il est constant que, selon bail commercial du 28 février 2002 (pièce SNC Kada n° 2), renouvelé à effet du 1er mars 2020 (pièce SNC Kada n° 3), la SNC Kada, exploitant un débit de tabac et de boissons sous l’enseigne la Voute, est titulaire d’un bail commercial portant sur une partie de l’immeuble propriété de M. et Mme [T] (rez-de-chaussée, 1er étage et cave).

Dès lors, M. et Mme [T] disposent d’un motif légitime à ce que les opérations d’expertise, qui visent notamment à évaluer les préjudices subis, se poursuivent au contradictoire des sociétés AXA France Iard et SNC Kada.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Il résulte de l’article 70 du code de procédure civile qu’à l’exception des demandes de compensation, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si le lien par lequel une demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires est suffisant pour justifier, en application de l’article 70 du code de procédure civile, la recevabilité de cette demande.

La règle qui exige un lien suffisant entre la demande reconventionnelle et les prétentions originaires doit être lue au regard du principe général concernant l’objet du litige et son évolution.

Pour légitimer le traitement de la demande reconventionnelle et le ralentissement du procès qu’il entraîne, il faut caractériser le lien suffisant avec les prétentions originaires d’un point de vue factuel. Une demande reconventionnelle a ainsi un lien suffisant avec la demande initiale lorsqu’elle concourt à dessiner les éléments du déséquilibre factuel en cause et permet au juge de traiter la situation dans sa globalité afin de mettre définitivement fin à la contestation en cause.

En l’espèce, la demande originaire de M. et Mme [T] tend à rendre communes à leur assureur et à leur preneur à bail commercial les opérations d’expertise, qui ont été ordonnées à leur encontre le 29 avril 2025 à la demande des propriétaires de l’immeuble voisin du leur, après que ces derniers avaient constaté l’apparition de fissures en façade.

L’expert désigné a notamment pour mission d’examiner les désordres invoqués, d’en rechercher les causes, de fournir tous éléments techniques de nature à déterminer les responsabilités encourues, ainsi que d’évaluer les préjudices subis de toute nature résultant de ces désordres et des réfections nécessaires, y compris les préjudices de privation ou limitation de jouissance, et ce, avec l’autorisation de recueillir si nécessaire l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

A titre reconventionnel, la SNC Kada, invoquant le manquement de M. et Mme [T] à leur obligation de délivrance, demande la condamnation de ces derniers à lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de perte d’exploitation du local commercial, la suspension des loyers et la désignation d’un expert immobilier afin de déterminer son préjudice de perte d’exploitation en cas de réouverture et le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte du fonds ou de son transfert.

Au vu de ces éléments, l’objet et la finalité des demandes reconventionnelles de la SNC Kada, portant sur l’exécution du bail commercial, étant distincts de l’objet et de la finalité des prétentions originaires de M. et Mme [T], tendant à l’extension des opérations d’expertise ordonnées à leur encontre sur leur immeuble, il n’existe pas de lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de déclarer les demandes reconventionnelles de la SNC Kada irrecevables.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

Les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge de M. et Mme [T], demandeurs à l’extension des opérations d’expertise.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés à l’occasion de la présente instance. Il y a lieu de rejeter les demandes formées par M. et Mme [T] et la SNC Kada en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 29 avril 2025,(RG n° 25/548) ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Déclare communes à la société AXA France Iard et à la SNC Kada les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance du juge des référés du 29 avril 2025 précitée pour les opérations accomplies postérieurement à leur intervention ;

Dit que M. et Mme [T] communiqueront sans délai à la société AXA France Iard et à la SNC Kada l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Dit que l’expert devra convoquer la société AXA France Iard et la SNC Kada à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle elles seront informées des diligences déjà accomplies et invitées à formuler leurs observations ;

Fixe à 2 000 euros (deux mille euros) l’avance sur les honoraires de l’expert judiciaire que M. et Mme [T] devront verser à la régie des avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 30 novembre 2025 et, qu’à défaut de versement de ladite consignation dans ce délai, l’ensemble des dispositions de la présente ordonnance seront caduques ;

Dit que dans l’hypothèse où la présente ordonnance serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, toutes ses dispositions seront caduques ;

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de la SNC Kada ;

Condamne M. et Mme [T] aux dépens ;

Rejette les demandes de M. et Mme [T] et de la SNC Kada formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN