TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/04520 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XFPJ

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR :

M. [B] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-Christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024.

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 septembre 2022, M. [W] [S] s’est engagé à vendre à M. [B] [F] un studio de 26m2 et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1]” à [Localité 6] moyennant la somme de 63.500 euros, sous plusieurs conditions suspensives.

Le compromis de vente stipulait initialement que l’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 décembre 2022.

Par un nouvel acte sous seing privé du 07 décembre 2022, les parties ont convenu de reporter la date de régularisation de l’acte authentique de vente au plus tard au 15 février 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 14 février 2023, le notaire de M. [W] [S] a annoncé à M. [B] [F] que la vente ne pourrait avoir lieu.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 03 mars 2023, M. [B] [F] a mis en demeure M. [W] [S] de lui verser la somme de 6.350 euros au titre de la clause pénale dans un délai de quinze jours.

Par acte d’huissier de justice signifié à étude le 15 mai 2023, M. [B] [F] a fait assigner M. [W] [S] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de le voir condamner à lui verser la somme prévue dans la clause pénale et des dommages et intérêts.

Les 30 mai 2023 et 27 juin 2023, M. [W] [S] a procédé en faveur de M. [B] [F] à trois virements pour un montant total de 6.000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, M. [B] [F] demande au Tribunal de :

débouter M. [W] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;le déclarer recevable et bien-fondé dans son action ;condamner M. [W] [S] à lui payer la somme de 10% du prix de vente à savoir 6.350 euros au titre de l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 30 septembre 2022 ;condamner M. [W] [S] à lui payer la somme de 8.044 euros au titre des préjudices distincts résultant du défaut de réitération du compromis ;condamner M. [W] [S] aux entiers dépens de l’instance ;condamner M. [W] [S] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, M. [W] [S] sollicite du Tribunal qu’il :

à titre principal :rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [B] [F] ;condamne M. [B] [F] aux entiers dépens de l’instance ;condamne M. [B] [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;à titre reconventionnel : condamne M. [B] [F] à lui verser la somme de 5.000 euros en répétition de l’indu ainsi qu’une somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

En vertu des articles 1101 à 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinés à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ; elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente du 07 septembre 2022 contient des clauses ainsi rédigées :

– page 13 :

“SITUATION HYPOTHECAIRE

“Le VENDEUR déclare :

“Que le bien objet des présentes est libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques. Si des inscriptions hypothécaires se révélaient, il s’oblige à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais, l’état hypothécaire faisant ci-après l’objet d’une condition suspensive.”

– page 15 :

“AUTRES CONDITIONS SUSPENSIVES

“[…]

“L’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscriptions d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le VENDEUR consigne avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.”

– page 15 :

“NON-RÉALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES

“Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

“Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’ACQUEREUR en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

“Dans cette éventualité, l’ACQUEREUR devra également indemniser le mandataire du préjudice causé soit une somme de SIX MILLE EUROS (6.000 euros).

“En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci, comme il a été indiqué à la clause Mission du séquestre, ne pourra se dessaisir desdites sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice.”

– page 16 :

“CLAUSE PÉNALE

“En application de la rubrique REALISATION ci-avant il est convenu qu’au cas où l’une des PARTIES viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte de refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, 10% du prix total de vente et à titre d’indemnisation forfaitaire et de clause pénale pour son préjudice, soit un montant de : 6.350 euros.”

M. [B] [F] verse au débat un courrier du notaire de M. [W] [S] en date du 14 février 2023 dans lequel il indiquait que son client l’avait informé de l’existence “d’une inscription d’hypothèque en cours sur l’immeuble, au profit de la banque BNP, pour un montant total de 114.250 euros”, la somme de 68.655,77 euros restant dus à la date du 09 janvier 2023. M. [W] [S] ajoutait qu’il considérait alors que “la condition suspensive [du compromis n’était] pas réalisée” et qu’il ne souhaitait pas “donner suite à la vente”.

Il produit également des échanges de courriels de négocation d’un protocole d’accord transactionnel pour mettre fin au litige, accord qui n’a toutefois pas été signé par les parties.

M. [B] [F] considère que les conditions de la clause pénale sont remplies et que M. [W] [S] a commis une faute en ce qu’il s’était contractuellement engagé à obtenir la mainlevée de l’hypothèque.

M. [W] [S] estime pour sa part que les conditions de la clause pénale ne sont pas réunies dans la mesure où l’immeuble a fait l’objet d’une inscription d’hypothèque supérieure au prix stipulé.

Il se déduit de la lecture combinée des clauses du compromis de vente précitées, d’une part, que la réalisation de la vente était notamment conditionnée à l’absence d’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble supérieure au prix de vente stipulé, et, d’autre part, que la clause pénale visait à sanctionner le refus de l’une des parties de réitérer la vente par acte authentique sans que ce refus ne s’explique par l’existence d’une clause suspensive, en offrant à la partie qui n’était pas en défaut la possibilité d’obtenir une indemnisation forfaitaire de 6.350 euros en plus d’un choix entre la résolution du contrat ou la réalisation forcée de la vente.

Ainsi, s’il ressort du courrier du notaire de M. [W] [S] que ce dernier a refusé de réaliser la vente avant la date convenue, ce refus se justifie par l’existence d’une cause de suspension de cette obligation, à savoir l’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble pour une valeur supérieure au prix stipulé.

Il convient donc de se reporter à la clause relative à la non-réalisation des conditions suspensives, laquelle énonce en son premier paragraphe que “chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre”. Si son second paragraphe régit une hypothèse du comportement fautif de l’acquéreur qui ne concerne pas le cas d’espèce, il n’apparaît pas que les parties ont voulu écarter l’application de l’article 1304-3 du code civil, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que M. [W] [S] n’a pas fait lever l’hypothèque grevant l’immeuble litigieux alors qu’il s’y était contractuellement engagé, faisant ainsi obstacle à la réalisation de la condition suspensive.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que le refus de M. [W] [S] de réaliser la vente n’était justifié par aucune clause suspensive et de le condamner à payer à M. [B] [F] la somme de 6.350 euros conformément à la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, déduction faite de la somme de 6.000 euros déjà acquittée.

— Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [B] [F] soutient avoir dû régulariser un nouveau compromis de vente sur un appartement du même immeuble, identique en tout point à celui appartenant à M. [W] [S], pour un montant de 66.000 euros, soit une différence de 2.500 euros par rapport à la vente qu’il espérait initialement. Il ajoute avoir également perdu une chance d’obtenir un prêt immobilier à un taux plus avantageux, précisant à ce titre que le taux annuel effectif global (TAEG) a augmenté entre les mois de novembre 2022 et d’avril 2023, générant un surcoût de 5.544 euros.

M. [W] [S] affirme que M. [B] [F] avait obtenu son prêt et ne démontre pas que le taux d’intérêt n’aurait pas été maintenu pour son nouvel achat, outre qu’il ne produit aucun contrat de prêt uniquement des fiches d’information standardisées, les seules fiches établies à son nom mentionnant des prêts pour des sommes inférieures au prix de vente de l’immeuble litigieux.

M. [B] [F] produit deux fiches d’information standardisées européennes relatives aux contrats de crédit immobilier établies les 16 novembre 2022 et 13 avril 2023 :

— La première porte sur un emprunt de 45.626 euros à un TAEG de 3,05%, pour un montant total à rembourser de 60.317,55 euros, soit un remboursement de 1,32 euros par euro emprunté ;

— La seconde porte sur un emprunt de 39.874 euros à un TAEG de 4,23%, pour un montant total à rembourser de 58.177,65 euros, soit un remboursement de 1,46 euros par euro emprunté.

Il présente également une attestation datée du 13 juin 2023 de Me. [N] [J], notaire, selon laquelle il a acquis un studio de 26m2 et un emplacement de stationnement dans la même copropriété pour la somme de 66.000 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [B] [F] ne démontre pas la réalité du préjudice découlent de l’augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers en ce que, d’une part, les pièces justificatives qu’il produit au soutien de cette prétention consistent uniquement en des fiches d’information standardisées qui ne constituent pas des contrats de prêt qui l’engagent, et, d’autre part, la seconde fiche d’information standardisée mentionne un montant total à rembourser inférieur au prêt initialement projeté, de sorte qu’en tout état de cause il n’apparaît pas avoir été contraint d’exposer des frais supplémentaires à ce titre.

Au surplus, il y a lieu de considérer que les deux préjudices dont se prévaut M. [B] [F] sont déjà indemnisés par la clause pénale prévue dans le compromis de vente, stipulation par laquelle les parties ont entendu fixer à l’avance et de manière forfaitaire le montant de l’indemnisation due à la partie éconduite en réparation de son préjudice.

Ainsi, M. [B] [F] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices distincts résultant du défaut de réalisation de la vente.

— Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indu

Les articles 1302 à 1303-3 du code civil disposent que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, laquelle peut être réduite si le paiement procède d’une faute. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, M. [W] [S] a procédé à des virements successifs d’une somme totale de 6.000 euros en faveur de M. [B] [F] en exécution de la clause pénale du compromis de vente conclu le 07 septembre 2022.

Ces versements n’étant par conséquent pas indus mais intervenus conformément aux clauses du contrat librement ratifié par M. [W] [S], il sera débouté de sa demande en paiement de l’indu.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [B] [F], dont les prétentions ont été partiellement reconnues par le Tribunal, ait commis une faute en exerçant des pressions illégitimes ou excessives sur M. [W] [S], en exploitant un état de vulnérabilité ou en abusant des voies de droit à sa disposition. Il ressort au contraire des différents échanges de courriers et d’emails entre les parties que M. [B] [F] a tenu compte des problèmes de santé et financiers qu’ils rencontraient, en acceptant d’abord de reporter la date de réalisation de la vente puis de lui accorder des délais de paiement.

Si M. [W] [S] produit une attestation du Dr. [N] [D] indiquant qu’il a été hospitalisé en clinique psychiatrique du 13 octobre au 08 novembre 2022, il n’est pas démontré qu’il avait perdu ses facultés de discernement au moment de la signature du compromis de vente ni lors de la tentative de réglement amiable du litige qui l’opposait à M. [B] [F].

M. [W] [S] ne fait enfin l’objet d’aucune mesure de protection juridique et ne démontre pas que les pressions qu’ils dénoncent ont eu un impact sur sa santé.

Dès lors, sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [W] [S], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à M. [B] [F] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation de M. [W] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que “les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à M. [B] [F] la somme de 6.350 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, déduction faite de la somme de 6.000 euros déjà versée ;

DÉBOUTE M. [B] [F] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices distincts résultant du défaut de réalisation de la vente ;

DÉBOUTE M. [W] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [W] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [W] [S] à verser M. [B] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,