TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02955 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLMT

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

S.C.I. [K]

C/

[H] [V]

Compagnie d’assurance MACIF

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [K], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [V], domicilié : chez Madame [Y], [Adresse 6], représenté par M^e Cindy MALOLEPSY, avocat au Barreau de LILLE

Compagnie d’assurance MACIF, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 25/2955 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [V] a été locataire d’un appartement situé au premier étage du [Adresse 3] à [Localité 8], en vertu d’un acte sous seing privé en date du 1er janvier 1994, signé avec Mme [W] et M. [M].

Suivant attestation d’assurance responsabilité locative du 20 mars 2023, il était assuré auprès de la société d’assurances mutuelle MACIF(ci-après la MACIF) aux termes d’un contrat d’assurance Multigarantie Vie privée à effet au 31 mars 1996.

M. [H] [V] a quitté le logement le 18 septembre 2023.

Se plaignant de désordres affectant le logement et de la présence de mérule dans plusieurs pièces, la SCI [K], en sa qualité déclarée de bailleresse, a obtenu, en référé, une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [X] [C].

L’expert a rendu son rapport le 17 juin 2024.

Par actes des 18 et 19 septembre 2024, la SCI [K] a fait assigner M. [H] [V] et la MACIF devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, au visa de l’article 1217 du code civil, leur condamnation in solidum au paiement :

d’une somme de 33.953,92 euros TTC correspondant au coût des travaux permettant de remettre en état l’appartement loué, outre la somme de 6.184,89 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices immatériels subis et celle de 3.448 euros au titre des intérêts d’emprunt et frais de dossier, d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de renvoi de chambre du 26 février 2025, la vice-présidente de la 4e chambre du tribunal judiciaire de Lille a renvoyé l’affaire à la 10e chambre civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du juge des contentieux de la protection du 28 avril 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles elle se réfère, la SCI [K], représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales, sauf à solliciter du juge le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles et à porter à la somme de 7 000 euros la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, tout d’abord, qu’elle est parfaitement recevable à agir contre M. [H] [V], étant devenue propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], à la suite de Mme [W] et M. [M].

Elle fait valoir que M. [H] [V] n’est pas fondé en sa demande de contre-expertise, faute de caractérisation d’un motif légitime et de démonstration de ce que l’expert judiciaire aurait méconnu le principe de la contradiction.

Elle soutient que M. [H] [V] n’a pas entretenu les lieux loués comme un locataire normalement diligent conformément aux dispositions combinées des articles 1728, 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que celui-ci a omis de la prévenir des dégradations pourtant visibles dans le logement (notamment pourrissement apparent des sols) de sorte que c’est à lui qu’il appartient d’assumer la charge financière des travaux. Elle ajoute que M. [H] [V] doit également l’indemniser du préjudice lié à l’absence de perception du loyer et des charges depuis le 18 septembre 2023 ainsi que du préjudice résultant des frais et intérêts supportés dans le cadre du prêt contracté aux fins de financement des travaux.

RG : 25/2955 PAGE

En réponse à la MACIF, la SCI [K] souligne que la compagnie d’assurance ne produit aux débats que les conditions générales, qui ne comporte aucune signature. Elle ajoute que les clauses d’exclusion invoquées ne sont pas valides et doivent être réputées nulles et non écrites, en ce qu’elles ne sont pas formelles et limitées au sens des dispositions de l’article L113-1 du code des assurances. La SCI en déduit que la garantie est mobilisable.

Enfin, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires formées par M. [V], au motif que celui-ci ne justifiant pas d’un préjudice direct et certain.

M. [H] [V], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite du juge, au visa des articles 9, 14, 16, et 514-1 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre principal, déclarer la SCI [K] irrecevable ;A titre subsidiaire :avant dire droit, désigner un expert avec pour mission, notamment, de relever et décrire précisément les vices et désordres affectant l’immeuble, donner son avis sur les travaux à réaliser et le chiffrage et préciser la date d’apparition des désordres ; rejeter l’ensemble des demandes présentées à son encontre ; condamner la MACIF à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, écarter l’exécution provisoire, A titre reconventionnel : condamner la SCI [K] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, En tout état de cause : condamner les parties adverses individuellement à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. [V] soutient, en substance, que les demandes de la SCI [K] sont irrecevables pour défaut de qualité à agir, cette dernière n’étant pas partie au bail conclu en 1994.

Sur le fond, il sollicite une nouvelle expertise, l’expert judiciaire ayant méconnu le principe de la contradiction.

M. [V] fait valoir que la SCI [K] doit assumer la charge des travaux, les désordres en cause relevant des obligations du bailleur.

Il soutient également que la MACIF doit le garantir de toute condamnation, sans pouvoir lui reprocher un défaut de déclaration du sinistre dans les délais prévus par le contrat alors que les fuites étaient cachées. Il considère encore que les exclusions de garantie invoquées par son assureur sont inapplicables.

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que le logement présentait un danger pour sa sécurité et sa santé (risque d’effondrement du plancher en raison de fuites imputables au bailleur, risque d’intoxication lié à une chaudière au gaz et risques de problèmes pulmonaires du fait de l’humidité importante et l’absence d’aération suffisante, notamment dans la salle de bain).

La MACIF, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes formées par M. [V] et la SCI [K] et demande de condamner cette dernière à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La compagnie d’assurance fait valoir que M. [V] n’a pas déclaré le sinistre dans le délai de cinq jours prévu par le contrat et en violation des dispositions de l’article L113-2 du code des assurances. Elle précise que les infiltrations ont perduré durant plusieurs années, entraînant l’aggravation des dommages et l’apparition de la mérule. En conséquence, elle invoque la déchéance légale de garantie pour déclaration tardive.

Par ailleurs, elle invoque une exclusion de garantie en application des conditions générales du contrat d’assurance, précisant que le locataire, informé de la situation, n’a pas pris les mesures nécessaires pour y remédier.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 17 novembre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de la SCI [K]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 31 du même code, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

M. [H] [V] fait valoir que le bail d’habitation lui a été consenti le 1er janvier 1994 par Mme [W] et M. [M] et en déduit que la SCI [K] n’est pas la bailleresse et n’a pas qualité pour agir contre lui.

Toutefois, la SCI [K] rapporte la preuve de sa qualité de bailleresse au vu des éléments suivants :

— courrier du 2 septembre 2023 dans lequel Mme [O] [M], agissant en qualité de gérante de la SCI [K], se présente comme la nouvelle propriétaire du logement, à la suite du décès de ses parents survenu plusieurs années auparavant,

— constat amiable de dégât des eaux signé le 18 septembre 2023 par M. [V] en qualité de locataire et par la SCI [K] en qualité de bailleresse,

— le fait que la SCI [K] a fait procéder à plusieurs diagnostics, qu’elle a sollicité des procès-verbaux de constat et qu’elle a contracté un emprunt pour la réalisation de travaux dans l’appartement litigieux.

— l’attestation de l’office notarial Picquart-Debuyser, en charge de la gestion locative du bien, qui informe de la perception, pour le compte de la SCI [K], des loyers versés par M. [V] en contrepartie de la jouissance du logement objet du litige.

Enfin, il y a lieu d’observer que, lors de l’instance de référé ou durant les opérations d’expertise, la qualité de propriétaire de la SCI [K] n’a pas été remise en cause.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI [K] doit être rejetée.

Sur la demande de nouvelle expertise

Aux termes de l’article 263 du code de procédure civile, « l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. »

L’expert judiciaire, dans l’accomplissement de sa mission, doit, en particulier, respecter le principe de la contradiction, lequel garantit aux parties la possibilité de présenter leurs observations tout au long de la mesure. Un manquement à ce principe peut conduire à ce que l’expertise soit écartée des débats.

Le recours à une nouvelle expertise judiciaire n’est justifié que s’il est démontré que le rapport établi par l’expert initialement commis présente des lacunes, des erreurs manifestes ou des incohérences, étant précisé que le seul désaccord d’une partie avec ses conclusions ne constitue pas une cause suffisante pour y recourir.

En l’espèce, M. [C] a rendu son rapport d’expertise judiciaire définitif le 17 juin 2024.

M. [V] en conteste la validité et sollicite une nouvelle expertise, soutenant que les opérations de M. [C] n’ont pas été menées de manière contradictoire et que le rapport souffre de diverses carences.

Il ressort, toutefois, de la lecture du rapport d’expertise que M. [V] était présent lors de la réunion organisée par l’expert le 24 janvier 2024 et que ses observations ont été consignées dans le rapport.

Par ailleurs, il est établi que M. [V] a été informé, par courrier adressé par son avocat le 17 avril 2024 (courrier auquel était joint le pré-rapport d’expertise) de ce que sa compagnie d’assurance entendait lui opposer une déchéance de garantie et de ce que cet avocat dégageait sa responsabilité à son égard, l’invitant à choisir un autre conseil. Il est constant que M. [V] n’a pris aucune initiative à cet égard et n’a adressé aucun dire à l’expert.

M. [F] n’est donc pas fondé à invoquer un manquement par l’expert au principe de la contradiction.

Par ailleurs, il n’établit pas que le rapport d’expertise souffrirait de lacunes, d’erreurs manifestes ou d’incohérences, qui justifieraient d’ordonner une nouvelle expertise, les critiques émises s’analysant, en réalité, en des désaccords avec les conclusions.

La demande de nouvelle expertise doit, dès lors, être rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI [K]

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 1728 du code civil impose au preneur « d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 1731 du code civil dispose qu’ « en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Il résulte des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est « tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », dont les caractéristiques sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ce même article impose au bailleur :

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…) »

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 1994 rappelle que le preneur s’oblige à entretenir les lieux en bon état de propriété et réparations locatives et de les rendre à la fin de la location en bon état. Il prévoit expressément que le preneur est tenu de prévenir les bailleurs en cas de réparations leur incombant, afin qu’ils puissent les faire effectuer.

La SCI [K] fait valoir que M. [V] ne l’a pas informée, en temps et en heure, des dégradations importantes affectant le logement loué.

Il ressort des pièces produites que c’est à l’occasion de la réalisation du diagnostic de performance énergétique de l’ensemble de l’immeuble au mois d’août 2023 que la SCI [K] a découvert l’existence de désordres à l’intérieur du logement loué par M. [V].

Le 18 septembre 2023, les parties ont signé, d’une part, un document intitulé « état des lieux/protocole préalable à l’étude et réalisation des travaux », qui prévoyait notamment le débarrassage par le locataire de l’appartement au plus tard le 30 septembre pour permettre la réalisation des travaux et la suspension du paiement du loyer et des charges de cette date jusqu’à la réintégration dans le logement, d’autre part un constat amiable de dégât des eaux pour les dommages affectant les sols et le parquet.

Le procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2023 par Me [B] [N], commissaire de justice, dont il n’est pas sérieusement contestable qu’il concerne le logement objet du litige quand bien même il comporte une erreur matérielle sur le numéro de rue, indique que, dans le couloir, dans le salon et dans la chambre, le sol présente des déchirures, des trous et s’affaisse aux différents endroits de passage (dans le salon, la structure du sol est même visible par endroits) et qu’il y a des traces de moisissures sur les plafonds et les murs, que dans la salle d’eau, le papier peint des murs présente de nombreuses dégradations et qu’il y a sur les murs et le plafond des traces de salissures et moisissures en périphérie, enfin, que, dans la cuisine, le papier peint des murs présente de nombreuses dégradations et salissures.

Les photographies intégrées au constat montrent de façon particulièrement claire l’ampleur des déchirures et de l’affaissement des sols du couloir, de la chambre et du salon, ainsi que la prolifération massive de moisissures sur les revêtements de la salle de bain.

Par ailleurs, le dossier de diagnostic technique établi par la société DIAGMATER le 2 octobre 2023, à la suite d’une visite du même jour, recense la présence d’indices d’infestation de mérules dans les planchers et plinthes en bois de l’entrée, de la chambre et du salon ainsi que dans les murs et plinthes en bois de la salle de bain. Le diagnostiqueur constate que l’ensemble des planchers bois est pourri et que les dégradations des bois auraient commencé il y a 10-15 ans. Il note encore la présence d’indices d’insectes xylophages de type vrillettes.

Un second procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [A], commissaire de justice, le 12 octobre 2023, en l’absence de M. [Z], pourtant convoqué, met en évidence les mêmes désordres, à savoir un plancher bois fortement dégradé dans le hall, le salon et la chambre ainsi qu’un revêtement mural dégradé de manière très importante dans la salle de bain avec d’importantes moisissures. Le commissaire de justice relève à ce titre un défaut d’aération de la salle de bain et une serviette de bain qui occulte le vitrage situé au-dessus de la porte d’issue de secours de la pièce. Il constate, encore, un défaut d’aération de la cuisine et des moisissures au niveau des châssis et encadrement des fenêtres de cette pièce ainsi qu’au niveau de la chambre, un début de développement de moisissures sur l’ensemble de la fenêtre sur laquelle est scotché un rideau complétement encrassé, occultant la ventilation.

Enfin, le rapport d’expertise judiciaire confirme la réalité des désordres, à savoir un affaissement important des sols du hall, du séjour et de la chambre dû aux dégâts engendrés par la mérule sur les lambourdes et le parquet ainsi que la présence de moisissures dans la salle de bain.

Sur l’origine de l’état des sols, l’expert constate une fuite au niveau des raccords d’évacuation de la douche, visible sur un tuyau posé en plinthe et non accessible au niveau du siphon sous le receveur de douche. Il explique que cette fuite constitue une alimentation régulière en eau, qui avec le temps s’est répandue au niveau de la dalle béton du sol. Selon lui, il est évident que l’humidité engendrée par la fuite s’est retrouvée piégée entre le béton de la dalle et le revêtement souple étanche, ce qui a eu pour conséquence de provoquer l’apparition du champignon, le milieu humide et chaud et l’absence de lumière, en présence de bois, ayant permis un développement progressif de ce champignon dans les différentes pièces de l’appartement. L’expert n’a pas constaté d’autres fuites dans le logement et à, en particulier, écarté le fait que la toiture-terrasse puisse avoir été responsable d’infiltrations.

Sur la présence de moisissures dans la salle de bain, l’expert indique qu’elles sont dues à l’absence de dispositif de ventilation au sein de la pièce permettant d’évacuer l’humidité.

S’il relève, de manière générale, l’absence de VMC dans le logement, il souligne que les entrées d’air des ouvrants de châssis de la salle de bain sont obstruées, ce qui amplifie le phénomène de condensation.

Il se déduit de ces éléments que l’état très dégradé de l’appartement résulte d’une inaction face à des désordres visibles (détérioration importante du revêtement du sol, affaissement marqué des sols et développement massif de moisissures), quand bien même le problème initial concerne un défaut de raccordement de l’évacuation de la douche, par nature caché.

Si ce défaut de raccordement relève de la responsabilité de la bailleresse, il ne peut qu’être constaté que celle-ci n’a pas été mise en mesure de procéder aux réparations nécessaires, puisqu’elle n’a nullement été avertie par le locataire d’une quelconque difficulté et n’a découvert l’état de l’appartement qu’à l’occasion de la réalisation du diagnostic de performance énergétique de l’ensemble de l’immeuble au mois d’août 2023.

D’ailleurs, M. [V], dans une attestation du 18 septembre 2023, a expressément reconnu n’avoir jamais indiqué ou déclaré les dégâts et dégradations au sein du logement.

L’expert affirme que, si le locataire avait signalé immédiatement le problème de la fuite, la mérule n’aurait pas eu le temps d’apparaitre puis de se développer ce qui en l’état a pris au moins plusieurs mois (6 mois au minimum).

Après avoir découvert l’ampleur des désordres, la SCI [K] a adressé au locataire deux courriers début septembre 2023, d’une part, pour s’étonner de n’avoir pas été prévenue des désordres importants affectant l’appartement, d’autre part, pour l’informer d’un rendez-vous afin qu’une entreprise puisse passer pour évaluer les travaux à effectuer en urgence.

Le 18 septembre 2023, les parties ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux portant sur les dommages occasionnés au revêtement du sol du logement.

Le même jour, ils ont signé un protocole préalable à la réalisation des travaux organisant la libération des lieux par le locataire afin de permettre l’étude et la réalisation des travaux.

La bailleresse justifie donc de diligences à compter de sa connaissance des désordres.

Si le bailleur est tenu d’une obligation d’entretien et de délivrance qui s’inscrit dans la durée du bail l’obligeant à veiller à ce que le logement reste conforme à l’usage convenu et à ce qu’il demeure décent, la loi ne prévoit pas une obligation de visite périodique du logement par le propriétaire, quand bien même le logement serait ancien. Elle ne lui impose que d’être réactif lorsque le locataire lui signale des difficultés.

Il ressort de l’attestation rédigée par Me [H] [E], notaire, que la SCI [K] a toujours été soucieuse de l’entretien régulier de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement occupé par M. [V] et qu’elle a, en particulier, effectué de grosses réparations en 2002 (remplacement de l’ensemble des fenêtres).

Dans cette attestation, il est également indiqué que, courant 2000, à l’occasion d’une visite de l’appartement, l’attention de M. [V] avait été attirée sur la nécessité de mettre un terme à l’obstruction des bouches de ventilation de l’appartement compte tenu de la présence d’un chauffage central au gaz.

L’ensemble de ces éléments permet de retenir la responsabilité de M. [V] dans l’apparition des désordres.

La somme sollicitée au titre des travaux de remise en état de l’appartement correspond à l’estimation faite par l’expert judiciaire à la suite de la réception de divers devis communiqués par la SCI [K].

L’estimation du coût global des travaux de 33 953,92 euros porte sur :

le démontage de la douche et des radiateursl’installation du chantierla protection de l’existantle curage du sol et des murs l’injonction des maçonnerie le brûlage des sols et des mursla pulvérisation des sols et des mursla pulvérisation des boisla réfection des murs placomur avec enduitsla peinture des mursla réfection des parquetsla repose d’une douche compris le raccordement et le radiateurl’évacuation des déchets.

Tout ce qui a trait au traitement de la mérule, au démontage des sols, à réfection des murs placomur avec enduits et à la réfection des planchers doit être mis à la charge de M. [V].

En revanche, il n’apparaît pas justifié de mettre à la charge du locataire la repose d’une nouvelle douche avec un raccordement conforme puisqu’il s’agit de travaux qu’aurait dû assumer, en tout état de cause, la société bailleresse.

Il en est de même de la peinture des murs, dès lors qu’après trente ans de location, celle-ci devait nécessairement être refaite à neuf.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît justifié d’évaluer les travaux devant être mis à la charge du locataire à la somme de 20 000 euros.

S’agissant de la perte de loyers, la SCI [K] sollicite la somme de 6 184,89 euros.

Cette somme ressort d’une attestation de l’office notarial Picquart-Debuyser en date du 27 août 2024 et correspond aux loyers et charges dus sur la période du 18 septembre 2023, date de libération des lieux par M. [V], au 27 août 2024, soit sur une période de location de onze mois.

Toutefois, la SCI [K] ne justifie pas de la date de début et de fin des travaux.

En l’état, il convient de retenir la période de durée des travaux estimée par l’expert à deux mois.

Il sera donc accordé à la SCI [K] la somme de 1 200 euros.

Enfin, s’agissant de la demande au titre des frais et intérêts du crédit contracté par la SCI [K], il convient de relever que celle-ci se contente de produire aux débats le contrat de crédit accepté le 17 octobre 2023 et le tableau prévisionnel d’amortissement prévoyant un coût total au titre des intérêts pour un montant total de 3 848 euros. Elle n’apporte pas la preuve du déblocage des fonds et le paiement des mensualités de crédit au jour de l’audience, comprenant les intérêts déjà payés au titre du crédit. En l’état, le préjudice allégué reste hypothétique.

En conséquence, la demande formée au titre des frais et intérêts du crédit souscrit sera rejetée.

Sur les demandes dirigées contre la MACIF

En vertu de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police d’assurance.

Aux termes du 4° de l’article L. 113-2 du même code, l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

L’article dispose encore que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard du délai prévu au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

En l’espèce, M. [V] et la MACIF sont liés par un contrat d’assurance responsabilité locative ayant pris effet le 31 mars 1996.

Par courrier du 17 avril 2024, la MACIF a opposé à M. [V] une déchéance et un refus de garantie pour déclaration tardive du sinistre et défaut d’entretien du logement.

La MACIF ne produit pas les conditions particulières du contrat signé par M. [V].

Il ne verse aux débats que des conditions générales d’un contrat d’assurance habitation.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1119, alinéa 1er, du code civil, « les conditions générales invoquées par une partie n’ont d’effet à l’égard de l’autre que si elles sont portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées »

Or, au cas présent, l’exemplaire des conditions générales produit aux débats ne comporte aucune signature.

Il n’est donc pas démontré que ces conditions ont été portées à la connaissance de M. [V].

Dans ces conditions, la MACIF, en sa qualité d’assureur du responsable des désordres affectant le logement loué, doit sa garantie.

La MACIF sera donc condamnée in solidum avec M. [V] au paiement des sommes mises à la charge de ce dernier.

Elle devra également garantir M. [V] des condamnations prononcées contre lui.

Sur la demande indemnitaire de M. [V] en réparation du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et qu’il doit effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

S’il est indéniable que M. [V] a subi un préjudice de jouissance, au vu de l’état très dégradé de l’appartement qu’il occupait, encore faut-il qu’il démontre, pour prospérer en sa demande de dommages et intérêts, que ce préjudice est en lien de causalité avec un manquement contractuel de la SCI [K].

Tout d’abord, il convient de relever que M. [H] [V] ne verse aucune pièce au soutien de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par ailleurs, il a été démontré que l’état très dégradé de l’appartement résulte de l’inertie du locataire face aux dégradations très importantes de son logement, dont il n’a pas informé la SCI [K].

Il est certes mentionné, dans le rapport d’expertise, que le logement est dépourvu de VMC, ce qui est un manquement de la société bailleresse.

Toutefois, il apparaît que les entrées d’air des ouvrants de châssis de la salle de bain étaient obstruées, ce qui a eu comme conséquence d’amplifier le phénomène de condensation dans la pièce. Le commissaire de justice avait à ce titre constaté qu’une serviette de bain occultait le vitrage situé au-dessus de la porte d’issue de secours. Il avait également relevé, au niveau de la chambre, la présence d’un rideau scotché à la fenêtre obstruant la ventilation.

Dans ces conditions, quand bien même un système de VMC aurait été installé, les désordres se seraient, de toutes les manières, manifestés.

Enfin, contrairement à ce que soutient M. [V], l’expert n’a pas constaté que la chaudière était dangereuse. Il s’est, en effet, limité à signaler au propriétaire la nécessité d’une mise en conformité du conduit de fumée concernant l’évacuation des condensats, ainsi que l’installation d’une ventilation haute et basse.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts formées par M. [V].

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [V] et la MACIF seront in solidum condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Les demandes formées par les intéressés au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

Ils régleront à la SCI [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT la SCI [K] recevable en ses demandes ;

REJETTE la demande de nouvelle expertise présentée par M. [H] [V] ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et la MACIF à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 20 000 euros au titre des travaux ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et la MACIF à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 1 200 euros au titre de la perte de loyers ;

REJETTE la demande indemnitaire de la société civile immobilière [K] au titre des

frais et intérêts du crédit contracté ;

DIT que la MACIF garantira M. [H] [V] des condamnations prononcées contre lui ;

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de M. [V] ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et la MACIF à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et la MACIF aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY