N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00219 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKSO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[F] [Y]

[W] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [Y]

née le 10 Août 2000 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [X]

né le 28 Juillet 1991 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2024, à effet du même jour, pour une durée indéterminée, l’ODHAC 87 a donné à bail à Mme [F] [Y] et M. [W] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 290,11 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 290 €.

Par acte sous seing privé du 25 mars 2024, l’ODHAC 87 a donné à bail à Mme [F] [Y] et M. [W] [X] un garage n°70AH situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 32,90 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 26 février 2025 (remise à personne), l’ODHAC 87 a fait assigner ses locataires, Mme [F] [Y] et M. [W] [X] , devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 25 novembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause,

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier si besoin,

▸ condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1.193,11 €, correspondant au montant des loyers et charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision,

▸ condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] , au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer,

▸ condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] au paiement d’une indemnité de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 juin 2025, l’ODHAC 87, représenté par M^e VALLERON avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 1.166,66 €.

Il s’oppose à des délais de paiement en raison de l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Mme [F] [Y] et M. [W] [X] ne sont ni présents ni représentés.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8], par voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2024, l’ODHAC 87 a fait délivrer à Mme [F] [Y] et M. [W] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.080,53 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 26 mai 2025 à hauteur de 1.176,66 euros. Toutefois, il convient de retirer les frais de procédure de 70,35 € (2 mai 2025), 114,58 € (12 février 2025).

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 991,73 euros, arrêtée au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer.

En l’espèce, Mme [F] [Y] et M. [W] [X] n’ont pas repris le paiement du loyer courant puisque les prélèvements sont systématiquement rejetés depuis février 2025. Absents, ils n’ont justifié ni de leurs ressources ni de leurs charges. Aucun délai de paiement ne pourra donc leur être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [Y] et M. [W] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges soit de 618,11 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Mme [F] [Y] et M. [W] [X] auraient payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 6 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Mme [F] [Y] et M. [W] [X], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer, soit 117,56 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux conclus entre les parties le 25 mars 2024 à la date du 6 janvier 2025 ;

AUTORISONS l’ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés logement n°[Adresse 1] et du garage n°70AH associé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [Y] et M. [W] [X] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 la somme de 991,73 € ( neuf cent quatre-vingt-onze euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 mai 2025 avec intérêts à taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 6 janvier 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 618,11 € (Six cent dix-huit euros et onze centimes) du 27 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dûes entre le 6 janvier 2025 et le 26 mai 2025 se confondant avec la dette de 991,73 euros ) ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] à payer à l’ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [Y] et M. [W] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ