N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01195 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQIS

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [N] épouse [F]

[M] [F]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 04 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [L] [N] épouse [F]

née le 16 Octobre 1994 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [F]

né le 19 Juin 1994 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Mars 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024, prenant effet le 1er février 2024, pour une durée de trois ans renouvelables, la SCI DE LA [Adresse 3], a donné à bail à M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] un local à usage d’habitation non-meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 850 € outre une provision sur charges de 30 € et un dépôt de garantie de 850 €.

La SAS Action Logement Services, société chargée de la gestion opérationnelle du dispositif Visale, a accordé le visa N°V11015980557 aux locataires valable jusqu’au 15 avril 2024.

Par acte dématérialisé soit « contrat de cautionnement Visale N°A10328301720», la SAS Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement simple en faveur du bailleur pour le garantir de toutes les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé de loyer.

Le 6 mars 2025, un commandement de payer la somme de 2 671,07 € (expurgée des frais correspondant au coût du l’acte) a été délivré à M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à la demande de la SAS Action Logement Services, au titre des loyers et charges locatives impayés d’octobre 2024 à février 2025, et ce dans un délai de six semaines, la clause résolutoire du contrat de bail étant visée.

Par actes de commissaire de Justice du 23 juillet 2025 (remis à étude), la SAS Action Logement Services a fait assigner M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F], sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et 2305 et suivants du Code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir

▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] ;

▸ ordonner l’expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

▸ en toute hypothèse, condamner solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] au paiement de la somme de 4 223,39 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 sur la somme de 2 671,07 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

▸ condamner solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par quittance subrogative n°2411615888 en date du 27 décembre 2025, la bailleresse a attesté avoir reçu la somme de 7 837,47 € de la SASU Action Logement Services pour les loyers impayés par M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] pour les mois d’octobre 2024 à novembre 2025.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

Lors de l’audience susdite, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 7 837,47 € et sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 880 €.

Bien que régulièrement assignés à étude, M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] n’ont ni comparu ni été représentés.

Les conclusions de l’enquête sociale ne sont pas parvenues au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La quittance subrogative produite, stipule que conformément aux termes de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.

La SAS Action Logement Services a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 31 janvier 2024, prenant effet le 1er février 2024, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par commissaire de justice en date du 6 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les locataires n’ont pas réglé les loyers et charges depuis le mois d’octobre 2024. La SAS Action Logement Services expose au moyen d’un décompte actualisé du 30 décembre 2025 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 7 837,47 €.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] au paiement, de la somme de 7 837,47 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 30 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 671,07 € à compter du 6 mars 2025 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les défendeurs, non comparants à l’audience, n’ayant justifié ni de leurs ressources ni de leurs charges, aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé.

Sur l’expulsion :

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien des locataires dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 18 avril 2025.

En l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 880 € (soit 850 € au titre du loyer et 30 € au titre de la provision sur charge).

Si la SAS Action Logement Service a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatoires.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE la SAS Action Logement Services recevable en ses demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 7 837,47 € (sept mille huit cent trente-sept euros et quarante-sept centimes) arrêtée au 30 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 671,07 € à compter du 6 mars 2025 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 avril 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit 880 € ;

CONDAMNE solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 880 € (huit cent quatre-vingts euros) à partir du 31 décembre 2025 (les indemnités dues entre le 18 avril 2025 et le 30 décembre 2025 étant incluses dans la dette de 7 837,47 €) jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogatoire ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[M] [F] et Mme [L] [N] épouse [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON