Cour d’appel de Caen
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE JUGEMENT Extrait des minutes du greffe LISIEUX du tribunal judiciaire DU 02 FEVRIER […] 11 rue d’Orival de LISIEUX (Calvados) CS 69002
14107 LISIEUX Cedex
: 02.14.11.02.00
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Loïc FROSSARD N° RG 23/00164 N° Portalis
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Greffier Laura MOTIER DBW6-W-B7H-DEOJ
DÉBATS: Minute: 24192 L’affaire a été examinée à l’audience publique du 20 Novembre 2023 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.
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L’affaire oppose :
PARTIE DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires LA SEIGNEURIE sis […], représenté par son Syndic, la S.A.S.
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NEXITY, Société par Actions Simplifiée à associé unique immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, prise en la personne de son représentant légal en exercice et dont le siège social est sis […] et dont l’établissement
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secondaire est sis […]
représenté par M^e Caroline RAMBERT, avocat au barreau de PARIS
PARTIES DÉFENDERESSES
Monsieur X LEROUX, demeurant […]
représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS
Madame Y Z AA, demeurant […]
Copie certifiée conforme délivrée représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS le: Slozzu à : M^e RAMBERT M^e DEMEUZOi
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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé Copie exécutoire délivrée les parties que le jugement serait prononcé le 02 Février […] par mise le: So u à disposition au greffe de la juridiction. à : – SDC la SEIGNEURIE.
M. AB
M^me AC AA
CCC délivrées le 29/02/24 a M^e SAPIR

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FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA sont propriétaires d’un logement (porte […]) situé dans la résidence soumise au statut de la copropriété « LA SEIGNEURIE » située 2, rue des Villas à DEAUVILLE.
Déplorant les nuisances résultant de la répétition de la mise en location saisonnière de courte durée de ce logement via des plateformes de type « AIRBNB », après une tentative de médiation restée infructueuse, et par acte d’huissier signifié le 06 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence «< LA SEIGNEURIE », représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA devant le juge des contentieux de la protection de LISIEUX, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir essentiellement : juger que « les locations saisonnières de courte durée par l’intermédiaire d’une plateforme type Airbnb et autres sont incompatibles avec le règlement de copropriété », faire cesser l’infraction au règlement de copropriété sous astreinte de «< 200 euros par jour de retard », condamner Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA à lui
● payer la somme de 2 500 euros pour indemnisation des troubles de jouissance, débouter Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA de toutes
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demandes, condamner Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA aux
● dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mention au dossier du 13 février 2023, vu l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection de LISIEUX s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de LISIEUX statuant en procédure orale.
Sur renvoi devant cette dernière juridiction, l’affaire a été initialement appelée à l’audience du 22 mai 2023, puis renvoyée à celles des 25 septembre 2023 et 20 novembre 2023 au cours de laquelle elle a été évoquée.
A ladite audience du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LA SEIGNEURIE » était représenté par son avocate, qui a oralement soutenu les demandes contenues dans son assignation, sauf à ajouter qu’il sollicitait le bénéfice de l’exécution provisoire.
Il fait valoir que le règlement de copropriété prévoit que les appartements ne peuvent être affectés qu’à un usage bourgeois et d’habitation ; que l’essentiel des copropriétaires sont occupants ; que les multiples locations de courte durée consenties par Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA sont à l’origine de nombreux troubles pour le voisinage (nuisances sonores à toutes heures, dépôt anarchique des poubelles, divagation de chiens, diffusion du code d’entrée, démultiplication des allées et venues de personnes extérieures…) ; que plusieurs résolutions d’assemblées générales se sont prononcées contre ce type de locations, lesquelles présentent manifestement un caractère commercial.
Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir : débouter le syndicat de toutes ses demandes,
● subsidiairement, si des nuisances étaient caractérisées, limiter « l’amende civile »
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prononcée contre eux à la somme de 500 euros, en toute hypothèse,
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^O débouter le syndicat de sa demande tirée de l’article 700 du code de procédure civile, et au contraire le condamner à leur payer la somme de 2 000 euros en application de ce même texte, écarter l’exécution provisoire.^O
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Ils soutiennent que l’activité litigieuse présente un strict caractère civil excluant toute qualification commerciale ; qu’elle est donc conforme au règlement de copropriété, lequel autorise la location des appartements et n’interdit pas expressément les locations de courte durée ; que par ailleurs, les locations de leur logement n’ont été à l’origine d’aucun trouble anormal de voisinage ; que de plus, le syndicat avait formellement admis l’organisation de locations de courte durée dans l’immeuble, étant impossible de distinguer entre celles conclues via une plateforme numérique et les autres ; qu’en outre, une telle distinction constituerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires.
Subsidiairement, ils estiment être de bonne foi et avoir respecté l’ensemble des obligations réglementaires relatives à la mise en location du logement.
Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DU JUGEMENT
A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat demandeur de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur l’application du règlement de copropriété
Il résulte des dispositions de l’article 1134 (devenu 1103) du code civil et des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires jouissent librement de leurs lots privatifs, sous réserve des dispositions du règlement de copropriété, lequel s’impose à chacun d’eux.
En l’espèce, il est acquis aux débats que les dispositions pertinentes du règlement de la copropriété sont les suivantes : article VIII/3, alinéa 1 : « Tout copropriétaire a la faculté de louer sa fraction
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d’immeuble; il demeure responsable des agissements de son locataire. »
● article VIII/5: « Les appartements ne peuvent être affectés qu’à l’usage bourgeois. Toutefois, l’exercice d’une profession libérale sera autorisé. »>
Il est encore constant que les résolutions suivantes ont été présentées en assemblée générale des copropriétaires : le 20 septembre 2003, résolution n° 13 visant à modifier le règlement de copropriété pour renforcer l’exigence d’occupation bourgeoise, mais le syndicat admet que cette modification, certes adoptée mais non publiée, demeure inopposable aux défendeurs, le 28 mai 2021, résolution n° 20 visant à « interdire la location par AIRBNB […] »,
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laquelle n’a toutefois pas été adoptée à l’unanimité comme l’exigerait l’article 26 in fine de la loi susvisée du 10 juillet 1965, le 14 mai 2022, résolutions n° 36 et suivantes autorisant le syndic à débuter la présente
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procédure, décisions de simple administration n’emportant aucune modification des droits substantiels des copropriétaires.
Pour les raisons susexposées, ces résolutions d’assemblées générales sont indifférentes à la résolution du litige.
L’occupation bourgeoise s’entend comme l’obligation d’occuper le logement à titre d’habitation, et surtout comme l’interdiction d’y pratiquer notamment des activités commerciales.
Aussi, ayant été relevé que la location est en principe autorisée par le règlement de copropriété, seule une location présentant un caractère commercial (donc non bourgeoise) est de nature à contrevenir audit règlement.
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Cette qualification commerciale de l’activité locative résulte notamment du caractère habituel de son exercice et/ou de la fourniture de services accessoires rapprochant la prestation de celle qui serait fournie par un hôte professionnel.
Le simple fait que le contrat de location soit conclu par l’intermédiaire d’une plateforme numérique n’implique pas nécessairement la satisfaction de ces conditions. Cette circonstance ne saurait donc conduire à présumer la commercialité des opérations qui y sont conclues, et donc leur irrégularité au regard du règlement de copropriété.
Par conséquent, ce seul motif imposerait déjà le rejet de la demande, quelle est expressément cantonnée aux locations touristiques conclues < par l’intermédiaire d’une plateforme type Airbnb et autres ».
En l’espèce et de plus, le syndicat demandeur verse essentiellement aux débats : une sommation interpellative de Maître RAYNAL, huissier de Justice, signifiée le 16 septembre 2021 suivant laquelle une occupante du logement […] lui a déclaré occuper ce logement en vertu d’un contrat de location de courte durée conclu via la plateforme AIRBNB, deux captures d’écran du site AIRBNB correspondant à une annonce de mise en location du logement des défendeurs, une attestation de Monsieur AD AE, relatant de façon générale les nuisances
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résultant de locations de courte durée dans l’immeuble, des attestations de Monsieur AF AG et de Madame AH AI, d’un contenu sensiblement identique, des factures de dératisation.
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Les deux premières de ces pièces établissent certes l’existence d’au moins deux locations touristiques de courte durée, activité non contestée par les défendeurs, mais elle est insuffisante pour caractériser objectivement des actes d’habitude. Il n’est pas justifié de prestations hôtelières ou para-hotelières annexes.
Les attestations ne visent pas spécifiquement le lot de Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA, ce qui empêche d’imputer à ces derniers les constatations qui
y sont relatées.
Il en va de même des factures de dératisation, qui concernent de façon générale l’ensemble de la copropriété composée de plusieurs centaines de lots.
Par conséquent, il convient de rejeter comme insuffisamment fondées les demandes tendant à juger que les locations saisonnières de courte durée conclues par l’intermédiaire de plateformes de type AIRBNB sont incompatibles avec le règlement de copropriété, et de faire cesser lesdites locations.
Sur le trouble anormal de voisinage
En application de l’article 544 du code civil, nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Cette exigence est substantiellement reprise par l’article VIII/3, alinéa 2 du règlement de copropriété : «< Chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble et à ne pas troubler la jouissance des voisins par des bruits et odeurs quelconques ».
En l’espèce, les pièces versées aux débats, déjà recensées ci-avant, ne suffisent pas à démontrer que les troubles rapportés par les attestants auraient pour origine certaine les locataires de
Monsieur X LEROUX et Madame Y Z AA.
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Partant, la demande indemnitaire sera écartée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Compte tenu des termes de la résolution du litige, le syndicat demandeur sera condamné aux dépens de l’instance.
Il n’apparaît cependant pas inéquitable d’abandonner à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.
Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LA SEIGNEURIE » de l’ensemble de ses demandes ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives tirées de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LA SEIGNEURIE » aux dépens de l’instance;
CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;
Le présent jugement a été signé par le président et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE. LE PRÉSIDENT,
tu FROSSARD L. MOTIER
La présente expédition certifiée conforme a été signé et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de Lisieux, soussigné,
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