TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 39]

Expropriation

N° RG 23/00107 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YQQI

Jugement du :

18 Mars 2024

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

Société [Localité 36] DES ARTS

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 18 Mars 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 12]

[Localité 28]

représentée par M^e Jean-marc PETIT, avocat au barreau de LYON

ET :

Société [Localité 36] DES ARTS

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 27]

représenté par Maître Véronique GIRAUDON de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [G] [V]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l’établissement public local SYTRAL MOBILITES (le SYTRAL MOBILITES) pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 41], [Localité 39] et [Localité 31], ont été déclarés d’utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment l’utilisation d’une partie de l’assiette de la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 18], appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 37] », [Adresse 15], [Adresse 23] [Adresse 25] et [Adresse 4] à [Localité 44].

Cette emprise, d’une surface de 398 m², a été cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], le reliquat de la parcelle, d’une surface de 12 737 m², étant désormais cadastré section [Cadastre 30], n° [Cadastre 20].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 09 juin 2023, distribué le 15 juin 2023, le SYTRAL MOBILITES a notifié à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » son offre d’indemnisation.

Par mémoire reçu au greffe le 16 octobre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] [Adresse 34] Arts ».

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 22 janvier 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 20 octobre 2023 et distribué le 24 octobre 2023.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 22 janvier 2024.

A l’audience du même jour, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 05 février 2024.

A l’audience du 05 février 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire déposé au greffe le 22 janvier 2024 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » à la somme de 80 860,00 euros, se décomposant comme suit :

72 600,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

8 260,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts », représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 22 janvier 2024 et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 500 092,00 euros ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 3 500,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 22 novembre 2022 et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] [Adresse 34] Arts » de la manière suivante :

72 600,00 euros au titre de l’indemnité principale ;8 260,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 04 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

En l’espèce, il est constant, en premier lieu que l’emprise expropriée, constituée par la parcelle désormais cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], détachée de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 18], dont le reliquat est cadastré section [Cadastre 30], n° [Cadastre 20], présente une surface de 398 m².

Elle prend la forme d’une bande étroite entre la parcelle n° [Cadastre 20] du Syndicat des copropriétaires et l'[Adresse 29].

La ligne séparative entre la parcelle n° [Cadastre 21] et celle n° [Cadastre 20] est matérialisée sur le plan versé aux débats par la ligne rouge reliant les points X1 à X27.

Entre les points X1 et X11, l’emprise expropriée est constituée de trottoir. Ce trottoir est, selon les endroits, situé :

au pied d’un muret de soutènement en béton appartenant à la copropriété, retenant les terres d’un aménagement paysager et surmonté d’une barrière et d’une haie ;

devant la barrière de clôture et la haie en bordure de la copropriété, toutes deux implantées à l’arrière d’une bordure en béton les séparant du trottoir ;

devant un portail d’accès carrossable à la copropriété depuis l'[Adresse 29].

Cette portion de l’emprise expropriée, dont la surface n’est pas déterminée, est donc ouverte à la circulation publique et se voit entretenue par la collectivité, bien qu’il s’agisse d’une partie de la parcelle cadastrale servant d’assiette à l’ensemble immobilier.

Entre les points X11 et X16, l’emprise expropriée accueille la bordure en béton séparant le trottoir du terrain de la copropriété, la barrière et la haie de celle-ci, ainsi que des espaces engazonnés. La largeur de cette portion de la parcelle est très faible du point X11 au point X14, puis d’une largeur de quelques mètres jusqu’au point X16.

La surface de cette portion de l’emprise, détachée des parties communes, n’est pas déterminée.

Entre les points X16 et X17, l’emprise expropriée devenue la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], est constituée de l’extrémité de la voie d’accès goudronnée au parking de la copropriété.

La surface de cette portion de l’emprise, détachée des parties communes, n’est pas déterminée.

Entre les points X17 et X27, l’emprise expropriée devenue la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], est constituée de :

un talus empierré, situé entre, d’une part, la bordure en béton séparant la parcelle de la copropriété du trottoir et, d’autre part, le parking extérieur exploité par la société PROVENCIA, sous l’enseigne [Adresse 33], dont il fait office de soutènement ; il s’agit d’une partie commune ;

35 m² de la surface de stationnement du parking exploité par la société PROVENCIA, sous l’enseigne [Adresse 33]  ; la nature privative ou commune de cette surface est discutée entre les parties ;

l’extrémité de la rampe d’accès pédestre au parking exploité par la société PROVENCIA, sous l’enseigne [Adresse 33] ; il s’agit d’une partie commune.

En deuxième lieu, une discussion s’est élevée entre les parties au sujet la propriété d’une surface de 35m², à destination de parkings extérieurs du centre commercial.

Le SYTRAL MOBILITES indique que cette surface de 35 m² serait située dans le périmètre du lot privatif de la société PROVENCIA et ne constituerait donc pas une partie commune, de sorte qu’elle n’aurait pas à être prise en compte dans la consistance du bien dont le Syndicat des copropriétaires est exproprié.

Pour sa part, le Syndicat des copropriétaires avance que le règlement de copropriété qualifierait de partie commune la totalité du sol, que le terrain soit bâti ou non et ajoute que les charges d’entretien des parkings extérieurs sont supportées par la copropriété. Il en déduit que le parking extérieur dont serait expropriée une emprise de 35 m² constituerait une partie commune et que la société PROVENCIA ne disposerait que d’un droit de jouissance privatif le concernant.

Le Commissaire du gouvernement considère que seuls 363 m² de la parcelle cadastrée section BB, n° [Cadastre 21], seront retirés des parties communes de la copropriété. Il précise que la surface de 35 m² relevant du lot privatif n° 688 et appartenant à la société PROVENCIA fait l’objet d’une autre instance en fixation des indemnités d’expropriation, enregistrée au répertoire général sous le numéro 23/00108.

Sur cette question, il appert que le règlement de copropriété dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires et qu’il produit en pièce n° 1 :

stipule qu’il « est destiné à régir les copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » 2ème tranche, bâtiments [O] et [J], CENTRE COMMERCIAL, BUREAUX, PARKINGS et GARAGES […] » (p. 2) ;

précise que l’ensemble immobilier « consiste en un ensemble à usage principal d’habitation et garages formant les groupes de bâtiments [O] et [J], un CENTRE COMMERCIAL et des BUREAUX, PARKINGS ET GARAGES.Il sera question dans le présent règlement plus particulièrement de l’immeuble [O].

Le Centre commercial, l’immeuble à usage de bureaux et l’ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé [J] devant faire l’objet d’un acte complémentaire modificatif du présent règlement. » (p. 4) ;

qualifie de parties communes « la totalité du sol, c’est à dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins. », une mention manuscrite illisible se trouvant en marge (p. 7) ;

prévoit, en son article 12, que « les charges et dépenses faites relativement à l’entretien des parkings extérieurs seront supportées par la copropriété. » (p. 36).

En parallèle, le SYTRAL MOBILITES verse aux débats le titre de propriété de la société PROVENCIA, daté des 02 et 16 juillet 1998, dont il ressort qu’elle a notamment acquis le lot privatif n° 688, à destination de « parkings extérieurs », avec les 750 / 100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes (p. 6). L’assiette de ce lot est expropriée pour une surface de 35 m² selon le plan de division produit par le Commissaire du gouvernement.

Or, le propriétaire d’un lot de copropriété, dont les parties privatives sont constituées par un bâtiment, ne dispose pas pour autant d’un droit exclusif de propriété sur le sol d’implantation de son lot, cette fraction du sol demeurant dans l’indivision entre tous les copropriétaires, avec le statut de partie commune.

Il résulte de ce qui précède que le parking litigieux a la nature de partie privative et que le sol d’assiette de l’ensemble immobilier, en ce compris le sol servant d’assise au lot privatif à destination de parkings extérieurs de la société PROVENCIA, est une partie commune indivise entre les copropriétaires.

Par ailleurs, la parcelle expropriée est située en zone URc2 du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 39]. Il s’agit d’une zone d’immeubles collectifs « en plots », à dominante résidentielle, qui regroupe les ensembles d’immeubles de logements collectifs dont les éléments bâtis revêtent des formes de plots, parfois de barres, en recul des voies, ordonnancés de façon discontinue au sein d’une composition paysagère où domine la végétalisation des espaces libres.

L’objectif poursuivi est de promouvoir, dans les sites appropriés, cette organisation d’habitat collectif dans un environnement paysager qualitatif et d’encadrer ces compositions urbaines existantes dans leur densité.

Les parties communes concernées n’ont pas été données à bail et son libres de toute occupation, hormis le sol d’assise du lot privatif n° 688.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et aux possibilités de construction

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 39], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’appréciation de la qualification de terrain à bâtir d’une emprise détachée d’une parcelle partiellement expropriée doit s’effectuer selon la qualification de la parcelle d’origine (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-24.969).

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, les parties n’ont pas fait état de ce que l’usage effectif de la parcelle expropriée fut différent, à la date du 18 juin 2019, de celui qui a été constaté lors du transport sur les lieux. Son usage effectif était donc, pour partie, celui de trottoir, pour partie celui d’espaces verts et, pour le surplus, de talus et d’accès pour véhicules et piétons.

Par ailleurs, à cette même date, l’emprise constituant désormais la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], était située en zone URc2 du PLU-H, dont il a été vu qu’il s’agit d’un secteur constructible. De même, elle était directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bordure de route en centre ville, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement de grandes dimensions.

Le SYTRAL MOBILITES soutient que si la parcelle présente les caractéristiques nécessaires pour être juridiquement qualifiée de terrain nu à bâtir, elle est, matériellement, inconstructible. En réponse à l’exproprié qui argue de la possibilité d’agrandir les bâtiments existants, il réplique qu’il ne prend pas en compte les dispositions du PLU applicables à l’implantation des bâtiments ou au coefficient de pleine terre, alors que la parcelle est déjà largement bâtie. Il ajoute que le Défendeur ne justifie d’aucun projet d’extension de son bâti et que le préjudice invoqué n’est pas certain.

Le Syndicat des copropriétaires affirme que l’emprise constitue un terrain à bâtir puisqu’elle présente les caractéristiques prévues par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. Il ajoute que le PLU-H autorise les implantations en retrait à cinq mètres de la limite de référence et qu’il lui serait donc possible d’agrandir les bâtiments existants jusqu’à cette limite. Contestant la position du Commissaire du gouvernement, il indique que son terrain est donc constructible.

Le Commissaire du gouvernement confirme pour sa part que la parcelle constituée de l’emprise expropriée constitue un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, mais fait valoir que la configuration de la parcelle et les règles d’urbanisme applicables annihilent toute possibilité de construction effective, de sorte qu’il s’agirait d’un terrain à bâtir non constructible.

Il résulte de ce qui précède que la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 18], dont l’emprise expropriée devenue la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], a été détachée, était, à la date du 18 juin 2019, située dans un secteur désigné comme constructible et effectivement desservie par une voie d’accès et différents réseaux de dimensions suffisantes à sa capacité de construction, de sorte qu’elle doit être qualifiée de terrain à bâtir.

Ce nonobstant, l’évaluation de cette parcelle de terrain à bâtir doit tenir compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient au 18 juin 2019.

Or, le Syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que les contraintes du PLU-H applicables à la zone URc2 imposent un retrait de cinq mètres par rapport à la voirie, alors que l’emprise est au contact direct avec la voirie et a une largeur comprise entre quelques centimètres et environ trois mètres.

En outre, aucun bâtiment ne saurait être édifié sur une bande de terrain d’une telle largeur, a fortiori lorsque le coefficient de pleine terre est au moins égal à 35 %.

Il s’ensuit que si l’emprise expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir, elle est à évaluer comme un terrain nu inconstructible en raison l’absence de possibilité effective de construire, l’éventuelle perte de possibilité de construire en extension des bâtiments existants affectant le surplus de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 18], devenue la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 20].

Par conséquent, il sera retenu que l’emprise expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir non constructible et sera donc évaluée comme tel.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES propose une indemnité d’un montant de 200 € / m² pour une surface de 363 m², après déduction des 35 m² compris dans le périmètre du lot privatif de la société PROVENCIA. Elle fonde sur évaluation du prix sur :

la promesse unilatérale de vente consentie par [Localité 39] METROPOLE HABITAT, pour une emprise sise [Adresse 3] à [Localité 32] 67 m² au prix de 9 400 €, soit 140,30 € / m² ;

la promesse unilatérale de vente consentie par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 38] », sis [Adresse 10] [Localité 41] [Adresse 1]), pour une emprise de 291 m², au prix de 48 000 €, soit 164,95 € / m².

Le commissaire du gouvernement note que ces termes de comparaison sont de simples promesses et non des ventes définitives, outre le fait qu’elles concernent des parcelles distantes de 2,8 et 3,4 kilomètres. Il propose de ne pas les retenir comme termes de comparaison.

Ensuite, le Syndicat des copropriétaires se prévaut des ventes suivantes, servant de termes de comparaison et dont il ressort un prix moyen au m² de 1 045 € :

du 23 mars 2023, au [Adresse 6], d’une parcelle de 492 m² au prix de 472 300 €, soit 959,95 € / m² ;

Le Commissaire du gouvernement observe qu’il s’agit d’un terrain à bâtir constructible, disposant d’un permis de construire transféré lors de la vente. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

du 16 mars 2023, au [Adresse 13], d’une parcelle de 949 m² au prix de 1 200 000 €, soit 1 264,49 € / m² :

Le Commissaire du gouvernement observe qu’une maison d’habitation et un garage automobile sont édifiés sur cette parcelle. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

du 19 janvier 2023, [Adresse 35] [Localité 41] [Adresse 1]), d’une parcelle de 557 m² au prix de 268 800 €, soit 482,59 € / m² :

Le Commissaire du gouvernement observe qu’il s’agit d’un terrain à bâtir constructible, disposant d’un permis de construire pour trois maisons individuelles, transféré lors de la vente. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

du 27 juillet 2022 au [Adresse 8], d’une parcelle de 374 m² au prix de 350 000 €, soit 935,83 € / m² :

Le Commissaire du gouvernement observe qu’il s’agit d’un terrain bâti et non bâti comprenant huit garages, disposant d’un permis de démolir les garages et de construire une maison individuelle, transféré lors de la vente. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

du 05 juillet 2022 au [Adresse 16] à [Adresse 42] ([Adresse 26]), d’une parcelle de 299 m² au prix de 220 000 €, soit 735,79 € / m² :

Le Commissaire du gouvernement observe qu’il s’agit d’un terrain à bâtir constructible, disposant d’un permis de construire un bâtiment artisanal en R+2 d’une surface de plancher de 252,15 m², transféré lors de la vente. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

du 29 juin 2022 au [Adresse 11] à [Adresse 42] ([Adresse 26]), d’une parcelle de 762 m² au prix de 1 440 000 €, soit 1 889,76 € / m².

Le Commissaire du gouvernement observe qu’il s’agit d’un terrain à bâtir constructible, cédé à une société civile de construction vente. Il en conclut que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, l’emprise objet de l’instance n’étant pas constructible, et propose de l’écarter.

Enfin, le Commissaire du gouvernement a procédé à la recherche des ventes dans un rayon de 1 000 mètres autour du [Adresse 17], sur la période allant de janvier 2020 à octobre 2023, pour des parcelles de terrain nu de 20 m² à 900 m². Après avoir exclu les terrains constructibles et les cessions à l’euro symbolique, il retient les termes de comparaison suivants :

vente du 15 juin 2020, au [Adresse 22] à [Adresse 43]), d’un terrain de 866 m² au prix de 54 125 €, soit 62,50 € / m² ;

vente du 1er juillet 2020 au [Adresse 19], d’un terrain d’une surface de 83 m² au prix de 6 225 €, soit 75 € / m² ;

vente du 25 novembre 2022, au [Adresse 9], d’un terrain de 843 m² au prix de 46 3650 €, soit 55 € / m² ;

vente du 06 juin 2023 au [Adresse 5]), d’un terrain d’une surface de 300 m² au prix de 93 000 €, soit 310 € / m² ;

vente du 12 septembre 2023 au [Adresse 7] à [Adresse 42] ([Adresse 26]), d’un terrain d’une surface de 21 m² au prix de 1 575 €, soit 75 € / m².

Il en déduit un prix moyen de 115,50 € / m² et une médiane à 75 € / m².

En application du prix moyen à une surface de 363 m², il aboutit à une indemnité principale de 41 926,50 €, qu’il arrondit à 42 000 €.

Il en conclut que l’indemnité principale proposée par le SYTRAL MOBILITES est satisfactoire et propose de la retenir.

*****

En premier lieu, s’agissant des 35 m² de l’emprise expropriée situés dans le périmètre du lot privatif n° 688 de la société PROVENCIA, il a été vu que le sol d’assise de ce lot constitue une partie commune.

Ce lot, à destination de parkings extérieurs, est aménagé comme tel et exploité par son propriétaire avec le centre commercial devant lequel il se trouve.

Or, si l’aménagement d’un lot privatif sur l’assiette du sol partie commune ne confère pas un droit de propriété exclusif sur le sol au propriétaire du lot, il prive ce terrain de tout potentiel de constructibilité, dès lors que l’édification d’une construction nouvelle impliquerait que le Syndicat des copropriétaires dépossède la société PROVENCIA d’une partie de son lot.

Partant, ces 35 m² sont dépourvus de toute valeur indépendamment du lot privatif dont ils constituent l’assiette et l’indemnisation de leur expropriation devra être intégrée à celle du lot privatif, sans indemnisation distincte du sol.

De ce fait, seule une surface de 363 m² donnera lieu à indemnisation du Syndicat des copropriétaires.

En second lieu, les termes de comparaison proposés par l’expropriant ne revêtent pas de caractère probant de la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où il ne s’agit que de promesses de vente et non de ventes définitives.

Les termes de comparaison avancés par le Syndicat des copropriétaires ne sont pas plus pertinents, dès lors que deux d’entre eux accueillent des bâtiments et que tous sont voués à des opérations de construction immobilière, alors que la parcelle expropriée ne bénéficie d’aucune possibilité effective de construction, quand bien même il s’agit d’un terrain à bâtir.

Seuls pourront donc être retenus les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement.

En troisième lieu, les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement établissent un prix des terrains nus non constructibles situés dans un rayon de 1 000 mètres du bien exproprié de 115,50 € / m².

Ce prix est largement inférieur à celui de 200 € / m² proposé par le SYTRAL MOBILITES et par le Commissaire du gouvernement en indemnisation de l’exproprié.

Ainsi, il sera retenu en application de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La valeur vénale de l’emprise expropriée sera donc fixée à 72 600,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » à la somme de 72 600,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20 % pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15 % pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10 % pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] [Adresse 34] Arts » à la somme de 8 260,00 euros.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Il est à rappeler qu’en application des articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le Syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété (Civ. 3, 16 mars 2023, 22-11.429).

En l’espèce, d’une part, la demande du Syndicat des copropriétaires, qui sollicite une indemnité pour la dépréciation du surplus de la copropriété, est mal fondée en droit.

D’autre part, contrairement à ce qu’il soutient, l’expropriation de l’emprise désormais cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], n’aura pas pour effet de faire disparaître l’accès piéton donnant sur la [Adresse 40], ni celui donnant sur l'[Adresse 29].

Tous deux sont en effet représentés sur la plan qu’il verse lui-même aux débats.

Par conséquent, la demande fondée sur ce poste de préjudice sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, il appert que le montant des indemnités d’expropriation dues au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » s’élève à la somme qu’avait proposé l’expropriant dès le mois de juin 2023.

Il apparaît donc équitable de dire n’y avoir lieu à condamnation de ce chef et de rejeter la demande du Défendeur.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] [Adresse 34] Arts » pour

l’emprise de 398 m² à détacher de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 18], aux [Adresse 15], [Adresse 24] et [Adresse 4] à [Localité 44], cette emprise étant désormais cadastrée section [Cadastre 30], n° [Cadastre 21], le reliquat de la parcelle initiale, d’une surface de 12 737 m², étant désormais cadastré section [Cadastre 30], n° [Cadastre 20] ;

à la somme de 80 860,00 euros (QUATRE VINGT MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS), se décomposant comme suit :

72 600,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ; 8 260,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 36] des Arts » du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 39], le 18 mars 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT