TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Avril 2024

GROSSE :

Le 01/07/24

à M^e HABERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01/07/24.

à Mr [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01167 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SYN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ANDROMEDE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [J] [S]

née le 22 Juin 1994 à [Localité 4] – COMORES, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [M] [Y]

né le 10 Mars 1985 à [Localité 3] – MAYOTTE, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 1er février 2020, la SCI ANDROMEDE a loué à Madame [V] [J] [S] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 610 euros, outre 10 euros de provision pour charges.

Monsieur [M] [Y] s’est porté caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ANDROMEDE a fait délivrer à Madame [V] [J] [S], par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 908 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [M] [Y] le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SCI ANDROMEDE a fait assigner Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 15 avril 2024 aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du manquement de Madame [V] [J] [S] à son obligation contractuelle de régler les loyers,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,les condamner solidairement au paiement de :la somme de 2 225 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 620 euros et potentiellement indexée sur l’indice INSEE, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et à la procédure d’expulsion subséquente.

A cette audience, la SCI ANDROMEDE, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2 521 euros, au 15 avril 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [V] [J] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

Monsieur [M] [Y] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il conteste le montant suite à un paiement intervenu le 28 mars 2024, dont il justifie – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire est mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, la SCI ANDROMEDE produit la notification à la CCAPEX en date du 29 septembre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [V] [J] [S], soit deux mois au moins avant l’assignation.

Par ailleurs, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 avril 2024.

Sa demande est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [J] [S] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 1 908 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai minimum en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines et faute par le débiteur de s’être exécuté, que la bailleresse pourra se prévaloir de la clause.

La SCI ANDROMEDE sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, il ressort des pièces produites que Madame [V] [J] [S] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’au 8 février 2024 la dette locative de Madame [V] [J] [S] n’était pas soldée ; et qu’au 15 avril 2024, cette dette s’élève à 2 521 euros.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [V] [J] [S], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] [J] [S] sera enfin condamnée à payer à la SCI ANDROMEDE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 720 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI ANDROMEDE.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par Madame [V] [J] [S].

Il ressort du décompte joint à l’assignation qu’au 8 février 2024, la dette locative de Madame [V] [J] [S] s’élevait à la somme de 2 225 euros.

Le décompte actualisé au 15 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 2 521 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [V] [J] [S] au paiement de la somme de 2 521 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 225 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’engagement de Monsieur [M] [Y] en sa qualité de caution

Monsieur [M] [Y] s’étant porté caution solidaire des engagements de Madame [V] [J] [S] dans le cadre du bail d’habitation, ce qu’il ne conteste aucunement, il sera condamné solidairement au paiement de toutes les sommes susvisées dues par Madame [V] [J] [S].

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ANDROMEDE, Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

DEBOUTE la SCI ANDROMEDE de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er février 2020 entre les parties, concernant le logement situé au [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANDROMEDE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] solidairement à verser à la SCI ANDROMEDE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 720 euros ;

CONDAMNE Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] solidairement à verser à la SCI ANDROMEDE la somme de 2 521 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 225 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] in solidum à verser à la SCI ANDROMEDE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [J] [S] et Monsieur [M] [Y] in solidum aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,