TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/01748 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VZS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [R] épouse [U]

née le 30 Janvier 1984 à , demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 septembre 2011, la SA Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]

[Localité 4], pour un loyer mensuel de 331,41 euros, outre 180,51 euros de provision sur charges.

La SA UNICIL vient aux droits de la SA Phocéenne d’Habitations.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A UNICIL, a fait signifier à Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U], par acte d’huissier de justice, en date du 24 août 2022, un commandement de payer la somme de 1.398,38 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par avenant du 6 septembre 2022, à la suite du départ de Monsieur [V] [U], Madame [Y]

[R] épouse [U] est devenue la seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2024 et du 08 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL, a fait assigner respectivement Madame [Y] [R] épouse [U] et Monsieur [V] [U], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à lui payer les loyers et charges impayés au 20 février 2024, soit la somme de 2.742,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux fixée provisoirement au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires, indemnité qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.

— condamner Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a fait objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, la S.A Phocéenne d’Habitations, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1 043,08 euros, au 30 juin 2024, terme du mois de juin inclus. Elle a fait valoir la solidarité des défendeurs sur le fondement de l’article 220 du Code civil.

Monsieur [V] [U], comparaissant en personne, a contesté son obligation de payer la dette locative déclarant son départ des lieux il y en a plus de deux ans. Il a indiqué être domicilié à [Adresse 3] et percevoir 900 euros par mois d’allocation chômage.

Madame [Y] [R] épouse [U], citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par une ordonnance du 26 septembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 octobre 2024 et invité les parties à justifier de la transcription du divorce de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] sur les actes d’état civil ainsi que faire leurs observations à ce sujet.

A l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 612,72 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 22 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mars 2024 et le 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 mars 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 septembre 2011 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2022 pour la somme en principal de 1.398,38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 octobre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] [R] épouse [U] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit 771,14 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] restaient débiteurs d’une dette locative de 2.742,13 euros au 20 février 2024.

Le décompte actualisé au 30 novembre 2024 fixe la dette locative à une somme de 612,72 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à payer à la SA UNICIL, la somme de 612,72 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] justifient avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2024. D’importantes régularisations de charges sont également intervenues au mois de novembre 2024 pour un montant de plus de 800 euros.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail (13 ans), du montant de la dette, de la qualité de la bailleresse et de la situation personnelle et financière (dépôt d’une demande d’aide auprès du Fonds de solidarité de logement) de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U], il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [Y] [R] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2011 entre la SA UNICIL et Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] concernant le logement, situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 612,72 euros décompte arrêté au 30 novembre 2024, incluant la mensualité du mois de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à s’acquitter de la dette par 10 acomptes successifs et mensuels de 61,27 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 609,64 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente