TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Henri LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M. [S] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04070 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5E5Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [N]

née le 30 Avril 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5][Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée établi en date du 29 janvier 2019 avec prise d’effet au 08 janvier 2019 et assorti d’un avenant en date du 19 avril 2023, la SA LOGIREM a donné à Madame [S] [H] un bail d’habitation portant un appartement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel initialement fixé à 369,76 euros outre 135,09 euros de charges, assortie de 35 euros au titre de la consommation d’eau chaude et 37,80 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [S] [N] le 23 octobre 2023 pour la somme de 1958,75 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SA LOGIREM a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et conventionnelles, de régler le montant des loyers et des charges,

— constater que la locataire présente une dette locative, décompte arrêté au 02 janvier 2024, d’un montant de 1832,83 euros,

— constater que malgré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 23 octobre 2023, la situation débitrice reste inchangée,

En conséquence,

— constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé à [Adresse 6] [Localité 1][Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [S] [H] à payer à la Société LOGIREM, la somme de 1832,83 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 2 janvier 2024,

— condamner Madame [S] [H] à payer à la Société LOGIREM, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter de la présente ordonnance, et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [S] [H] à payer à la Société LOGIREM, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [S] [N] aux entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la SA LOGIREM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 574,23 euros, selon décompte en date du 06 septembre 2024. Elle indique ne pas s’opposer aux délais ni à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [H], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais sur environ 15 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 janvier 2019 avec prise d’effet au 08 janvier 2019 et assorti d’un avenant en date du 19 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7-6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023 pour la somme en principal de 1958,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 décembre 2023.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, dit n’y avoir lieu à référé sur la constatation du manquement grave et réitéré de la locataire ni de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses obligations légales et conventionnelles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] [H] reste devoir la somme de 551,37 euros, à la date du 06 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de pénalité enquête non justifiés (7,62 euros x 3) terme du mois d’août 2024 inclus

Pour la somme au principal, Madame [S] [H] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [S] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 551,37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [H] déclare percevoir un salaire mensuel de 700 euros par mois et se faire aider par sa fille. Il résulte du décompte que Madame [S] [H] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. De plus, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Madame [S] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA LOGIREM les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2019 avec prise d’effet au 08 janvier 2019 et assorti d’un avenant en date du 19 avril 2023 entre la SA LOGIREM et Madame [S] [H] concernant le logement situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la constatation du manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et conventionnelles ni de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de cinq-cent-cinquante et un euros et trente-sept centimes (551,37 euros), décompte arrêté au 06 septembre 2024, incluant la mensualité de d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [H] à s’acquitter de la dette par 9 acomptes successifs et mensuels de soixante-et-un euros et vingt-six centimes (61,26 euros), et une 10-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [S] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [S] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq-cent-soixante-et-un euros et quarante-trois centimes (561,43 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA LOGIREM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE