TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à Mme [W] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/01118 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CNN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V] [F] [G] veuve [L]

née le 07 Février 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [M] [P]

né le 07 Mai 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [C] [Z]

née le 12 Février 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [J] [P]

né le 28 Décembre 2196 à [Localité 7] (BOSNIE-HERZEGOVINE), demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2021, Mme [W] [L], née [G] a donné à bail à M. [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 260 euros.

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, M. [J] [P] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire, pour la durée initiale du bail, soit jusqu’au 30 novembre 2023.

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2021, Mme [Z] [C] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire, avec date d’effet au 1er janvier 2022, pour la durée initiale du bail, soit jusqu’au 30 décembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] [L], née [G] a fait signifier à M. [M] [P] par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 un commandement de payer la somme de GEFIELDMONT_CDT17 878,62 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié aux cautions, Monsieur [J] [P] par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 et Madame [C] [Z] par exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Madame [W] [L] née [G] a fait assigner Monsieur [M] [P] en qualité de locataire ainsi que Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z], en leur qualité de cautions, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la partie demanderesse et la résiliation immédiate du bail consenti à Monsieur [M] [P],

— ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés, l’expulsion immédiate et sans délai des lieux loués de Monsieur [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [M] [P], Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z] à payer à la partie demanderesse la somme de 21 240, 62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 février 2025,

— condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [M] [P], Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z] à payer à la partie demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel éventuellement revalorisé, charges en sus, due depuis l’assignation jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner solidairement Monsieur [M] [P], Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z] à payer à la partie demanderesse la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [P], Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, des dénonces aux cautions, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure, notamment les mesures conservatoires éventuellement prises.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, Madame [L] née [G], comparante en personne, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 21.728,74 euros, selon décompte en date du 24 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Cité par acte remis à sa personne, Monsieur [M] [P] n’a pas comparu ni été représenté.

Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z], cités par exploit transformé en procès-verbal de recherche aux termes de l’article 659 du code de la procédure civile, les lettres recommandées ayant été retournées au commissaire de justice avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », n’ont pas comparus et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mai 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

En application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts afin que Mme [W] [L] née [G] justifie d’un titre de propriété du bien loué.

A l’audience du 25 septembre 2025, elle justifie de sa propriété par une attestation notariale.

A cette audience, Mme [W] [L], née [G], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 26 712,13 euros, selon décompte en date du RGEFIELDDATE_CRE25 septembre 2025, terme de septembre inclus (le loyer d’octobre 2025 n’étant pas exigible au 25 septembre 2025).

Monsieur [J] [P] et Madame [C] [Z] n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Le tribunal a été destinataire d’un bordereau de carence au titre de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 juin 2021 contient une clause résolutoire (article IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 pour la somme en principal de 17 878,62 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 décembre 2024.

M. [M] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 273,60 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [M] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [P] reste devoir la somme de 26 712,13 euros, à la date du 25 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, M. [M] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [M] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 27 712,13 euros, avec les intérêts à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faute de signifier à la caution le commandement de payer délivré au locataire dans un délai de 15 jours, celle-ci ne peut être tenue aux pénalités ou intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [J] [P] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 35 496 euros et jusqu’au 30 novembre 2023.

Le commandement de payer délivré au locataire le 22 octobre 2024 lui a été signifié le 30 octobre 2024, dans le délai de 15 jours du commandement de payer.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Mme [C] [Z] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de dans la limite de la somme de 41 760 euros et jusqu’au 30 décembre 2024.

Le commandement de payer délivré au locataire le 22 octobre 2024 lui a été signifié le 5 novembre 2024, dans le délai de 15 jours du commandement de payer.

Par conséquent il convient de faire droit, dans la limite de la durée des leurs engagements respectifs, à la demande de condamnation solidaire formée par Mme [W] [L] née [G] à l’encontre de M. [J] [P] et Mme [C] [Z] au titre du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de M. [M] [P] pour la garantie desquels cette sûreté personnelle avait été précisément conclue.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [P], M. [J] [P] et Mme [C] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonces aux cautions;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [L], née [G] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2021entre Mme [W] [L], née [G] et M. [M] [P] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [L], née [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [P] solidairement avec Monsieur [J] [P], dans la limite de 10 457,97 euros et Mme [C] [Z], dans la limite de 19 724,62 euros, à verser à Mme [W] [L], née [G], à titre provisionnel, la somme de 26 712,13 euros décompte arrêté au 25 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE M. [M] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 273,60 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [P], Monsieur [J] [P] et Mme [C] [Z] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonces aux cautions;

CONDAMNE M. [M] [P], M. [J] [P] et Mme [C] [Z] in solidum à verser à Mme [W] [L], née [G] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président