Décision du 14 Avril 2026

2ème chambre

N° RG 25/09409 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77XM

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/09409 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C77XM

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2025

JUGEMENT

rendu le 14 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Hannah KOPP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1413

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Hannah KOPP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1413

Madame [H] [S] [F] UDAF DE [Localité 1] – en qualité de curateur de Monsieur [O] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Alexandre LUC-WALTON de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0517

Monsieur [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Alexandre LUC-WALTON de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0517

Monsieur [C] [K]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2181

Madame [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2181

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[B] [K] est décédé le 6 mai 2020, laissant pour lui succéder ses cinq enfants :

— [O] [K], placé sous curatelle renforcée,

— [J] [K],

— [C] [K],

— [R] [K],

— [I] [K].

Sa succession se compose notamment d’un immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 6] (Seine-[Localité 7]), d’un local commercial sis, [Adresse 6] à [Localité 8], et d’un l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 8]

Par acte d’huissier du 8 août 2025, [R] [K] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond [O] [K] et son curateur Mme [D], [J] [K], [C] [K],, [I] [K] aux fins essentielles de voir ordonner la licitation de biens immobiliers à [Localité 6] (Seine-[Localité 7]) et à [Localité 8].

A l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 9 décembre 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 17 février 2026.

A l’audience du 17 février 2026, [R] [K] et [I] [K], ce dernier étant désormais également demandeur, sollicitent du président du tribunal judiciaire, aux termes de leurs conclusions soutenues oralement, de :

« Vu l’article 380 du Code de procédure civile,

Vu l’articles 815-6 du code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

RECEVOIR Madame [R] [K] et Monsieur [I] [K] en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

AUTORISER Madame [R] [K] et Monsieur [I] [K] à passer seuls en qualité d’indivisaires, l’intégralité des actes de vente, tant sous seing privé qu’authentique du bien situé [Adresse 8] au prix de 370 000 euros ainsi que celui du [Adresse 5] à [Localité 9] au prix de 800 000 euros.

DIRE que le prix de vente sera réparti, une fois les charges de la succession réglées, selon les droits de chacun des coïndivisaires (1/5) ;

DIT que l’acte de vente ainsi régularisé sera opposable à l’ensemble des autres indivisaires ;

REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNER à titre solidaire Monsieur [O] [K], Madame [J] [K], Monsieur [C] [K] à verser à Madame [R] [K] et Monsieur [I] [K] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par conclusions signifiées par voie électronique et soutenues oralement, [O] [K] assisté de son curateur l’UDAF de Paris demande au président du tribunal judiciaire de :

« Vu l’article 1380 du code de procédure civile,

Vu l’article 815-6 du code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces citées,

Il est demandé à Madame, Monsieur, le Juge du tribunal judiciaire de Paris :

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que les conditions de mise en œuvre de l’article 815-6 du code civil ne sont pas réunies ;

REJETER l’ensemble des demandes formulées par Madame [R] [K] tenant à être autorisée à vendre seule les biens indivis sis [Adresse 6] à [Localité 10] et sis [Adresse 5] à [Localité 11] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

AUTORISER Madame [R] [K] à vendre seule le bien sis [Adresse 6] à [Localité 10] au prix net vendeur de 370.000 € ;

Et, dans l’hypothèse d’une vente de ce bien :

ORDONNER que le prix de vente soit versé sur le compte du Notaire en charge de la succession, soit Me [X], sis [Adresse 9],

ORDONNER que l’ensemble du passif successoral, incluant les droits de succession, les charges impayées et tout autre frais inventorié par le Notaire en charge de la succession, devra être réglé sur le prix de vente,

ORDONNER que le prix de vente soit ensuite réparti par le Notaire entre les ayants droits en fonction de la dévolution successorale.

REJETER la demande de Madame [R] [K] tenant à être autorisée à vendre seule le bien indivis sis [Adresse 5] à [Localité 11] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETER la demande formulée par Madame [R] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [R] [K] au règlement de la somme de 2.000 € à Monsieur [O] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2026 et soutenues oralement, [J] [K] et [C] [K] demandent au président du tribunal judiciaire de :

« Vu les articles 815 et 815-6 du Code civil,

Vu l’article 1380 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les principes gouvernant l’indivision et l’interprétation stricte des pouvoirs conférés au Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond,

À titre principal,

CONSTATER que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un péril actuel et imminent compromettant l’intérêt commun des indivisaires au sens de l’article 815-6 du Code civil ;

CONSTATER que la mesure sollicitée, consistant à autoriser la vente unilatérale de biens immobiliers indivis, constitue un acte de disposition définitif excédant le cadre des mesures urgentes prévues par le texte précité ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [R] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à savoir l’ensemble de ses demandes tenant à être autorisée à vendre seule les biens indivis sis [Adresse 6] à [Localité 10] et sis [Adresse 5] à [Localité 11] ;

À titre subsidiaire,

AUTORISER Madame [R] [K] à mettre en vente le bien sis [Adresse 6] à [Localité 10],

DIRE que toute mise en vente devra intervenir sous le contrôle de Me [X] qui effectuera le partage de la somme au sein de l’indivision ;

DIRE que le bien concerné devra préalablement faire l’objet d’au moins deux avis de valeur émanant de professionnels indépendants du secteur, le prix de mise en vente ne pouvant être inférieur à la moyenne des estimations les plus élevées et inférieur à la somme de 380.000 euros ;

DIRE que la vente ne pourra intervenir qu’au prix ainsi déterminé et dans des conditions garantissant la parfaite information et la participation de l’ensemble des indivisaires ;

DIRE qu’à défaut d’accord sur la régularisation de l’acte, celui-ci ne pourra être passé qu’en vertu d’une décision judiciaire spécifique fixant les conditions définitives de la cession.

REJETER la demande de Madame [R] [K] tenant à être autorisée à vendre seule le bien indivis sis [Adresse 5] à [Localité 11] ;

En tout état de cause,

REJETER la demande formulée par Madame [R] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [L] et Madame [J] [K],

REJETER la demande formulée par Monsieur [O] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [L] et Madame [J] [K],

CONDAMNER solidairement Madame [R] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [I] [K] à verser à Monsieur [L] [K] et à Madame [J] [K], la somme de 3.000 euros en application des articles 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Madame [R] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [I] [K] aux entiers dépens. »

Oralement, [C] [K] et [J] [K] ont indiqué abandonner, dans leur demande subsidiaire, celle de « DIRE qu’à défaut d’accord sur la régularisation de l’acte, celui-ci ne pourra être passé qu’en vertu d’une décision judiciaire spécifique fixant les conditions définitives de la cession. »

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de [R] [K] et de [I] [K] d’être autorisés à passer seuls la vente des bien indivis sis, [Adresse 6] à [Localité 1] et [Adresse 5] à [Localité 6] :

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

L’article 815-6 du code civil énonce :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

En l’espèce, la demande de [R] [K] et [I] [K] doit être appréciée sur le fondement de l’article 815-6 du code de procédure civile, dont l’application nécessite que soient caractérisés les critères cumulatifs d’urgence et d’intérêt commun.

Si [R] [K] et [I] [K] justifient du refus ou du silence de leurs coindivisaires s’agissant de la proposition de vendre le bien indivis sis, [Adresse 6], il est toutefois rappelé qu’au contraire de l’article 815-5 du code civil, l’article 815-6 du code civil n’exige pas cette démonstration préalable.

Par ailleurs, si [C] [K] et [J] [K] demandent de « CONSTATER que la mesure sollicitée, consistant à autoriser la vente unilatérale de biens immobiliers indivis, constitue un acte de disposition définitif excédant le cadre des mesures urgentes prévues par le texte précité », il apparaît que l’article 815-6 du code civil n’exclut pas par principe les actes de disposition de son périmètre, si tant est qu’ils soient urgents et de l’intérêt commun.

Il s’infère de l’assignation de [R] [K] qu’un total de 106 160 euros avait été prévu par le projet de déclaration de droits de succession. A l’audience, étant rappelé que [I] [K] est désormais également demandeur, celle-ci a indiqué sans être contesté que les droits de succession n’avaient toujours pas été payés, étant désormais de l’ordre de 250 000 euros, le conseil d'[O] [K] précisant que la somme due était au départ de l’ordre de 120 000 euros, mais avait augmenté compte tenu de la majoration de 10 % par an. D’ailleurs, il est justifié d’un courriel du 16 février 2026 de Maître [T] [X], notaire, rappelant que « la succession encourt des pénalités et majorations depuis un moment ».

Si les dettes fiscales de droits de succession constituent des dettes personnelles d’indivisaires, elles peuvent toutefois être de nature à mettre en péril l’intérêt commun en ce que les créanciers peuvent au besoin en poursuivre les recouvrements sur les fonds indivis.

Les demandeurs font en outre valoir que le local commercial situé [Adresse 10] aurait généré une dette de 8,239,66 euros au titre des charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, tel que cela ressort de l’appel de fonds du 6 mars 2025, et qu’une somme de 6 138,47 euros due au titre des honoraires du notaire.

Au 16 février 2026, le bordereau de situation de l’administration fiscale montre pour le bien de [Localité 6] un reste à lui devoir de 13 106,63 euros.

[R] [K] et [I] [K] soutiennent que les différents indivisaires ne seraient pas en mesure de payer ces charges. [R] [K] justifie que ses ressources sont particulièrement limitées, exerçant comme serveuse, et si les situations financières des défendeurs sont inconnues, force est en tout cas de constater qu’ils n’ont, ensemble, pas réglé le passif subsistant. Or, au-delà des seules charges courantes, ce passif est particulièrement important en raison des droits de succession tel qu’exposé précédemment.

Par ailleurs, l’indivision ne génère pas actuellement de revenus, ainsi que le montre le relevé de compte établi par le notaire pour la période du 28 octobre 2020 au 13 février 2026. En effet, si ce relevé fait état d’un total au débit de 72 673,22 euros et au crédit de 73 024,74 euros, il doit être observé que l’essentiel de la somme au crédit résulte d’une recette du 28 octobre 2020 pour 48 929,62 euros, correspondant selon les demandeurs à la saisie-vente de la licence IV de l’ancien locataire d’un bien indivis, et au versement de loyers. Or, outre ce produit n’ayant pas un caractère récurrent, il est constant que l’indivision ne génère plus de loyers, mais uniquement des charges, lesquelles ne pourront qu’accroître le passif indivis.

D’ailleurs, les demandeurs justifient que [R] [K] a reçu différents courriers de relance ou de notification à tiers détenteurs au titre des biens indivis, avec par exemple des relances de l’administration fiscale les 25 novembre 2025 et 21 janvier 2026.

Par ailleurs, les demandeurs justifient que le bien situé à [Localité 6] a fait l’objet d’un rapport en date du 30 mars 2025 puis d’un courrier de l’administration en date du 9 avril 2025. Dans ce courrier, la ville de [Localité 6] demandait d’effectuer sous trois mois des travaux pour « lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons » et de « prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement ». Il est donc aussi démontré que le bien de [Localité 6] se dégrade, et nécessite la réalisation de travaux en raison d’humidité et de moisissures consécutives à l’absence d’un système de ventilation efficace.

En ce qu’au même titre que les créances susvisées les droits de succession peuvent être recouvrés sur les biens indivis, et compte tenu de la nécessité de réaliser des travaux dans l’un des biens indivis qui se dégrade, il est donc démontré tout à la fois qu’il est urgent et de l’intérêt commun de vendre, a minima, un des deux biens indivis.

Il est produit :

— concernant le bien de [Localité 1], une estimation en date du 9 janvier 2025 de l’agence SWIXIM ayant estimé ce bien entre 380 000 et 430 000 euros, et une estimation de l’agence ORPI du 13 janvier 2025 à 300 000 euros,

— concernant le bien de [Localité 6], une estimation en date du 9 janvier 2025 de l’agence IAD entre 950 000 euros et 1 050 000 euros, et une estimation de l’agence SWIXIM du même jour situant la valeur de ce bien entre 740 000 euros et 780 000 euros.

[R] [K] et [I] [K] demandent d’être autorisés à vendre le bien de [Localité 1] à un prix minimum de 370 000 euros, et celui de [Localité 6] à un prix minimum de 800 000 euros.

Il résulte de ce qui précède que si la situation est susceptible de caractériser une urgence, mais ne peut en aucune façon justifier d’autoriser la vente de deux des biens indivis, la vente d’un seul d’entre eux étant largement susceptible de combler le passif indivis comme les droits de succession.

Au regard du fait que :

— le prix envisagé pour le bien de [Localité 1] s’inscrit dans la moyenne des évaluations produites,

— qu’une offre de 370 000 euros a d’ailleurs été reçue,

— que ce montant permet d’apurer le passif indivis, et laisse envisager que le reliquat puisse permettre la réalisation des travaux attendus de l’administration pour le bien de [Localité 6], même si leur montant est ignoré,

— qu’oralement, les demandeurs ont indiqué sur interrogation du juge, préférer que le bien de [Localité 1] soit vendu plutôt que celui de [Localité 6], si la vente d’un seul de ces biens devait être ordonnée,

— que les défendeur constitués, s’ils s’opposent à titre principal à la vente des deux biens immobiliers, demandent à titre subsidiaire que seule la vente du bien de [Localité 1] soit autorisée.

Il y a donc uniquement lieu d’autoriser [R] et [I] [K] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision successorale, le bien sis, [Adresse 6] à [Localité 8], au prix minimum de 370 000 euros, et de rejeter la demande concernant le bien sis, [Adresse 5] à [Localité 6] (Seine-[Localité 7]).

Il n’y a donc pas lieu de faire droits aux demandes subsidiaires d'[C] [K] et de [J] [K] relatives aux modalités de cette vente, à savoir le fait qu’elle devra intervenir après deux autres avis de valeur et à un prix résultant de leur moyenne ne pouvant être inférieur à 380 000 euros.

En revanche, l’article 815-6 du code civil rappelant que le président du tribunal judiciaire « peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. », il y a lieu de dire que le prix de vente sera versé sur le compte du notaire en charge de la succession, et que ce prix devra servir à payer les charges impayées de l’indivision ainsi que les droits de succession.

Il n’y a pas lieu de dire que le prix de vente sera réparti entre les indivisaires à proportion de leurs droits une fois les charges payées, cette demande s’analysant en une demande de partage partiel du prix, lequel reste indivis, laquelle ne relève pas du président du tribunal judiciaire statuant suivant la procédure accélérée au fond mais de la procédure écrite ordinaire.

Il n’y a pas lieu de spécifiquement préciser que l’acte de vente sera opposable à l’ensemble des autres indivisaires, cela résultant déjà de l’autorisation qui est accordée, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une demande saisissant la juridiction et qu’il n’y sera pas répondu au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Il est justifié, compte tenu de la solution donnée au litige de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La nature familiale de l’instance justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire en premier ressort,

Autorise [R] [K] et [I] [K] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision successorale de [B] [K], et à passer tout acte sous seing privé ou authentique à cet effet, le bien situé [Adresse 6] à [Localité 8], au prix minimum de 370 000 euros ;

Dit que le prix de vente devra être versé sur le compte de Maître [X], notaire en charge de la succession, et devra être affecté au règlement du passif indivis et des droits de succession ;

Rejette les demandes de [J] [K] et [C] [K] suivantes :

« DIRE que le bien concerné devra préalablement faire l’objet d’au moins deux avis de valeur émanant de professionnels indépendants du secteur, le prix de mise en vente ne pouvant être inférieur à la moyenne des estimations les plus élevées et inférieur à la somme de 380.000 euros ;

DIRE que la vente ne pourra intervenir qu’au prix ainsi déterminé et dans des conditions garantissant la parfaite information et la participation de l’ensemble des indivisaires ; »

Rejette les demandes tendant la répartition du prix de vente à proportion des droits des indivisaires ;

Rejette la demande de [R] [K] et [I] [K] d’être autorisés à vendre seuls, pour le compte de l’indivision, et à passer tout acte sous seing privé ou authentique à cet effet, le bien situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Seine-[Localité 7]) ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 14 Avril 2026

La Greffière Le Président