Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b4, 10 juin 2025, n° 22/06764

TJ Marseille 10 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation contractuelle de paiement
Le tribunal a constaté que la défenderesse a reconnu son obligation de paiement et que la livraison a eu lieu, rendant la demande de paiement fondée.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance
Le tribunal a jugé que la résistance abusive ne peut être invoquée que pour des comportements en cours dans le cadre d'un litige, et que la demanderesse n'a pas prouvé le préjudice causé par cette résistance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a jugé que la défenderesse, ayant succombé, doit indemniser la demanderesse pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b4, 10 juin 2025, n° 22/06764
Numéro(s) :	22/06764
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Walter VALENTINIPierre CAVIGLIOLI
Cabinet(s) :	VALENTINI & PAOLETTI
Parties :	), La société EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 ( S.N.C. ) c/ La société JSP ( S.C.I. ), S.C.I. JSP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06764 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2AOJ

AFFAIRE :

S.N.C. EUROPEAN HOMES PROMOTION 3( la SELARL VALENTINI & PAOLETTI)

S.C.I. JSP, représentée par M^e Pierre CAVIGLIOLI

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : MANNONI Corinne, Vice-Président

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI [R],

Greffier : PLAZA Sylvie

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : MANNONI Corinne, Vice-Président

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI [R]

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 (S.N.C.)

identifiée sous le numéro SIREN 538 863 234 et immatriculée au RCS de la ville de [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Walter VALENTINI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocats au barreau de GRASSE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société JSP (S.C.I.)

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° D 831 814 165

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre Toussaint CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un acte reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 3], avec la participation de Maître [G] Notaire à [Localité 6], en date du 22 décembre 2017, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 a vendu en l’état futur d’achèvement à la société civile immobilière JSP, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], Batiment B1 à B6 en cours d’édification, les lots n°11, 53, et 23 moyennant un prix de 313.000 euros payable comptant à concurrence de 46.950 euros, le solde d’un montant de 266.050 € étant payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement visé dans ledit acte notarié.

Le 9 mai 2018, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 a annoncé à la société civile immobilière JSP la livraison du bien pour le 11 juin 2018.

Des désaccords concernant le bon achèvement des travaux sont intervenus entre les parties.

Par acte d’huissier en date du 01er juillet 2022, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 a assigné la société civile immobilière JSP devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de venir la SCI J.S.P. s’entendre condamnée à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme principale de 21 127,50 euros au titre des sommes restant dues sur la vente en 1'état futur d’achèvement portant sur les lots *numéro 11, 53_et 23 d’un ensemble immobilier dénommé le [Adresse 4], bâtiment B1 à B6, concrétisée le 22 décembre 2017 en l’étude de Maître [Z], notaire à AUBAGNE, avec la participation de Maître [G], notaire à MARSEILLE, outre les intérêts de retard continuant à courir sur les sommes dues depuis la mise en demeure du 29 juin 2018 jusqu’à leur règlement effectif.

L’affaire a initialement été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2022 et fixée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 13 avril 2023.

A l’audience du 13 avril 2023, les deux parties sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi à la mise en état, il a été fait droit à leur demande.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 juin 2024, au visa des articles 1134, 1315 et 1147 anciens du code civil devenus les articles 1103, 1104, 1353 et 1231-1 nouveaux du code civil, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 sollicite de voir :

— débouter la SCI J.S.P. de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées tant à titre principal que reconventionnel ou subsidiaire à l’égard de la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 ;

— condamner la SCI J.S.P. à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme principale de 21 127,50 euros au titre des sommes restant dues sur la vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots numéro 11, 53 et 23 d’un ensemble immobilier dénommé le [Adresse 4], bâtiment B1 à B6, concrétisée le 22 décembre 2017 en l’étude de Maître [Z], notaire à AUBAGNE, avec la participation de Maître [G], notaire à MARSEILLE, outre les intérêts de retard continuant à courir sur les sommes dues depuis la mise en demeure du 29 juin 2018 jusqu’à leur règlement effectif

— condamner la SCI J.S.P. à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI J.S.P. à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI J.S.P. aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 affirme qu’au titre des articles R261-1 et R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les éventuels défauts de conformité/malfaçons non substantiels ou ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination n’empêchent pas l’achèvement et la livraison de l’immeuble, soit sa mise à disposition entre les mains de l’acquéreur.

La demanderesse indique qu’une réception a bien été effectuée et un procès-verbal de livraison est par suite intervenu le 25 juin 2018 ensuite de laquelle les réserves d’usage ont été annotées et « levées » (sic) avant la fin d’année. Eu égard au procès-verbal du 25 juin 2018, la garantie de parfait achèvement était acquise au plus tard le 25 juin 2019 et la garantie biennale de bon fonctionnement découlant des dispositions de l’article 1792-3 du code civil au 25 juin 2020.

La défenderesse ne s’est pas prévalue des garanties légales visées par les articles 1792 et suivants : elle ne pourrait désormais, au titre des prescriptions, qu’éventuellement se prévaloir de la garantie décennale, ce qu’elle ne fait pas. Une expertise n’aurait donc aucun intérêt et serait sans objet.

L’achèvement de l’immeuble ainsi vendu par la demanderesse au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation susvisé est incontestable, tout comme l’obligation de payer le solde du prix qui découle des dispositions de l’article R.261-14 du même code.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 janvier 2023, au visa des articles 803 du code de procédure civile et 1792 à 1792-6 du code civil, la société civile immobilière JSP sollicite de voir :

— révoquer l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2022 et prononcer la réouverture des débats ;

— envoyer la cause devant le juge de la mise en état ;

— ordonner une expertise et fixer telle consignation qu’il appartiendra, à la charge des parties pour moitié chacune ;

— commettre tel expert qu’il appartiendra avec mission notamment de convoquer les parties, de se rendre sur les lieux en leur compagnie et d’y fixer à tout accédit qu’il estimera convenable, recueillir les observations des parties et se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, dresser la liste des omissions, désordres, non-conformités et malfaçons affectant l’ouvrage et ses accessoires, et toutes autres tâches que le tribunal estimera utile à sa détermination future ;

— dire et juger qu’à cette occasion devra être organisée, sous son contrôle et par ses soins, une réunion de réception des travaux, à l’occasion de laquelle sera établie contradictoirement une liste des réserves et un procès-verbal qui demeurera annexé à son rapport d’expertise ;

Subsidiairement, si tant est que le tribunal s’estime suffisamment éclairé par les éléments d’ores et déjà versés aux débats :

— condamner la société « European homes 3 » à procéder à la reprise de l’ensemble des désordres, non-conformités et malfaçons affectant l’ouvrage et ses accessoires tels que récapitulés dans les envois successifs de la concluante à la société demanderesse, et illustrés par le constat d’huissier versé aux débats ;

— rejeter toutes demandes fins et conclusions autres ;

— condamner la société « European homes 3 » à verser à la société concluante la somme de 2000 €, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière JSP fait valoir que la livraison est intervenue avec soixante-dix jours de retard. La demanderesse pouvait le prévoir : ce retard est imputable à un arrêté préfectoral dont la demanderesse ne pouvait qu’avoir connaissance.

Lors des discussions amiables, le gérant de la défenderesse a été brutalisé, a été hospitalisé et a déposé une main courante.

La défenderesse fait valoir que la réception ne se confond pas avec la livraison effective du bien. Si le bien objet du contrat a bien été réceptionné, il n’a pas été livré. La défenderesse a soulevé un ensemble de réserves, qui n’ont pas donné lieu à des travaux de reprise.

La défenderesse ne saurait se prévaloir du fait que le souci relatif aux volets roulants a été signalé hors délais, dès lors qu’il n’y a eu entre les parties aucun procès-verbal de réception. Par ailleurs, dès un mail du 17 juin 2019, la défenderesse évoquait un ensemble de « vices apparents », selon ses termes : il s’agit en fait juridiquement de vices cachés.

Au regard de l’absence de réception régulière du bien et de l’absence de comptes entre les parties, une expertise apparaît nécessaire.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Par message au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 2 avril 2025, la société civile immobilière JSP a sollicité la clôture de la procédure et sa fixation en audience de plaidoirie en formation collégiale. Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction du litige et a fixé l’affaire en audience de plaidoirie en formation collégiale du 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2022, la réouverture des débats et le renvoi de la cause devant le juge de la mise en état :

L’ordonnance de clôture du 28 novembre 2022 a été révoquée à l’audience du 13 avril 2023, ce que la société civile immobilière JSP ne peut ignorer, puisque cette révocation a été demandée et obtenue par son propre avocat lors de cette audience.

Les prétentions tendant à la révocation, la réouverture des débats et le renvoi de la cause devant le juge de la mise en état sont donc mal fondées.

Sur l’expertise :

La société civile immobilière JSP sollicite à titre principal une expertise. Il convient néanmoins de relever que la défenderesse ne forme aucune demande d’indemnisation à titre principal pour de prétendues « malfaçons et non-conformité », de sorte que le bénéfice attendu de l’expertise sollicitée apparaît non déterminé. La défenderesse n’indique pas pour quel motif une expertise serait nécessaire.

Si la défenderesse sollicite la réalisation de reprise des désordres, cette prétention est formée uniquement à titre subsidiaire, c’est-à-dire précisément pour le cas où il n’y aurait pas d’expertise ordonnée.

La société civile immobilière JSP sollicite donc une expertise sans former, simultanément, aucune autre demande justifiant cette demande d’expertise.

Au surplus, la société civile immobilière JSP sollicite que l’expert ait notamment pour mission de procéder à la « réception ». Toutefois, il convient de rappeler qu’au terme des articles 1792 et suivants du code civil, que vise la défenderesse dans le dispositif de ses conclusions, la réception est l’acte qui fait partir les délais de responsabilité des constructeurs. Une réception ne peut donc être organisée qu’au contradictoire de l’ensemble des constructeurs, dont il n’est pas allégué qu’ils auraient été attraits à la présente procédure. L’attestation de livraison du 25 juin 2018 mentionne bien la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3, en qualité de « maître de l’ouvrage » et non en qualité de constructeur.

Au surplus, la réception n’a pas besoin d’être réalisée par expert judiciaire.

La société civile immobilière JSP est donc mal fondée en totalité en sa demande d’expertise. Elle en sera déboutée.

Sur la somme de 21 127,50 € :

Il n’est pas contesté par la société civile immobilière JSP qu’elle a signé le contrat l’obligeant au paiement du prix. L’obligation à paiement est donc reconnue dans son principe.

Le paiement est exigible à la livraison : la défenderesse verse elle-même aux débats un « état des lieux de livraison » daté du 25 juin 2018 et signé par les deux parties. La livraison a donc eu lieu, contrairement à ce que prétend la défenderesse, qui procède à une confusion entre la livraison et l’existence de réserves. Elle admet dans ses conclusions, en page 3 que la remise des clefs a bien eu lieu. Il résulte d’ailleurs des propres déclarations de Monsieur [L] [X] (représentant de la société civile immobilière JSP) à l’occasion d’une déclaration à la gendarmerie du 26 juin 2018, que, le 25 juin 2018, il a pris les clefs du bien immobilier sur le bureau du responsable de chantier, malgré l’opposition verbale de celui-ci, indiquant à cette occasion qu’il « récupérait son appartement ». La société civile immobilière JSP est donc d’autant plus mal fondée à soutenir que la livraison ne serait pas effective.

Il convient de relever que l’article 768 du code de procédure civile fait obligation au parties représentées par avocat de distinguer, dans leurs conclusions, un exposé du litige et une discussion des moyens. En violation de ce texte, la défenderesse s’abstient de rédiger un exposé des faits constants du litige. Elle ne distingue pas de partie « discussion » quant à ses moyens. Elle n’indique pas les fondements juridiques de ses moyens dans la partie « sur le fond » de ses conclusions. La défenderesse indique uniquement, au visa de son « par ces motifs », qu’elle se réfère aux articles « 1792 à 1792-6 du code civil ».

Ces textes peuvent fonder une prétention indemnitaire reconventionnelle de la part de la société civile immobilière JSP ou une demande de reprise des travaux.

S’agissant de la prétention indemnitaire, la défenderesse n’en formule pas. S’agissant de la demande de reprise de travaux, elle est formée à titre subsidiaire, mais en tout état de cause cette demande ne remet pas en cause l’obligation de payer le prix des travaux.

La société civile immobilière JSP évoque aussi, dans le corps des motifs de ses conclusions, la qualification de « vice caché », sans toutefois citer aucun texte juridique, ni indiquer quelles conséquences elle entend tirer de cette éventuelle qualification. Notamment, le Tribunal relève que la défenderesse ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions :

— ni la restitution du prix ;

— ni la diminution du prix ;

— ni des dommages et intérêts.

La défenderesse ne tire donc pas les conséquences juridiques de ses propres affirmations.

Aussi, il apparaît que la société civile immobilière JSP est mal fondée dans sa résistance à la prétention de la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 21 127,50 €. La société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 démontre le bien- fondé contractuel de cette prétention et la livraison effective du bien est établie.

La société civile immobilière JSP sera condamnée à verser à la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme de 21 127,50 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2018, date de la mise en demeure de paiement.

Sur les travaux de reprise :

L’article 4 du code de procédure civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

L’article 5 du même code dispose que : « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

L’article 768 du même code dispose notamment que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il convient de relever que la prétention de la société civile immobilière JSP relative aux travaux de reprise est formulée comme suit : « condamner la société « European homes 3 » à procéder à la reprise de l’ensemble des désordres, non-conformités et malfaçons affectant l’ouvrage et ses accessoires, tels que récapitulés dans les envois successifs de la concluante à la société demanderesse, et illustrés par le constat d’huissier versé aux débats ».

Il convient de relever que cette prétention, qui devrait pourtant saisir le Tribunal en indiquant avec précision ce qui est demandé, est vague, floue. La défenderesse procède par renvoi à des courriers qui, d’ailleurs, ne sont pas même visées ni énumérés, et à un constat d’huissier.

Il n’appartient pas au Tribunal, par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, de « deviner » les limites et le contenu des demandes présentées par les parties. C’est aux parties qu’il incombe de soumettre au Tribunal des prétentions précises, lui permettant ensuite de les trancher, soit en les rejetant, soit en y faisant droit pour tout ou partie.

Il n’incombe pas au Tribunal de rechercher dans les pièces le contenu même des demandes des parties : au titre de l’article 768 sus-cité, le contenu des prétentions doit figurer de manière explicite dans le dispositif des conclusions, et non pas dans d’autres documents.

En l’état, la prétention de la société civile immobilière JSP relative aux travaux, imprécise dans sa formulation et donc insuffisamment déterminée quant à son objet, sera rejetée.

Sur la résistance abusive :

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part, dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

La société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 indique que la société civile immobilière JSP résiste « depuis six ans » à ses demandes en paiement.

Il convient de rappeler que puisque le régime juridique de la résistance abusive est l’application de la théorie de l’abus de droit à la résistance à l’action en justice, il ne peut y avoir de résistance abusive qu’à l’occasion d’un litige en cours devant un tribunal.

La société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 ne peut donc pas invoquer des comportements de la société civile immobilière JSP antérieurs à l’assignation du 01 juillet 2022 pour caractériser la résistance abusive. Elle ne peut donc pas prétendre démontrer une résistance abusive « depuis six ans » dans le cadre d’une procédure en cours depuis trois ans.

Au surplus, la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 sollicite une indemnisation à hauteur de 5 000 €. Elle n’indique pas à quoi correspond, in concreto, ce préjudice prétendu.

Aussi, la demanderesse est mal fondée à solliciter l’allocation de la somme de 5 000 € de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière JSP, qui succombe aux demandes de la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière JSP à verser à la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière JSP sera déboutée de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa prétention tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2022 ;

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa prétention tendant à la réouverture des débats ;

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa prétention tendant au renvoi à la mise en état ;

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société civile immobilière JSP à verser à la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme de 21 127,50 € au titre du solde de la vente en l’état futur d’achèvement du 22 décembre 2017 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2018 ;

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa prétention tendant à voir « condamner la société « European homes 3 » à procéder à la reprise de l’ensemble des désordres, non-conformités et malfaçons affectant l’ouvrage et ses accessoires tels que récapitulés dans les envois successifs de la concluante à la société demanderesse, et illustrés par le constat d’huissier versé aux débats » ;

DEBOUTE la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 de sa prétention à la somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la société civile immobilière JSP aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière JSP à verser à la société en nom collectif EUROPEAN HOMES PROMOTION 3 la somme de deux mille cinq cents euros (2500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière JSP de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT