TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e Sandrine PROSPERI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05534 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NAU

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E], [P], [V] [L]

née le 03 Mai 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Sandrine PROSPERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 02 juillet 2021, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [E] [P] [V] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 327,51 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 13 HABITAT a fait signifier à Madame [E] [P] [V] [L] par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023 un commandement de payer la somme de 1189,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la société 13 HABITAT a fait assigner Madame [E] [P] [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la Loi n° 89462 du 6 Juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu l’article L 213-4-4 du COJ, vu l’article R 213-9-7 COJ :

— Au fond, renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme il leur appartiendra, mais d’ores et déjà,

— Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 31.08.2023 dans les délais légaux,

— En conséquence, entendre prononcer la résiliation du bail,

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’Article 1343-5 du Code Civil,

— En conséquence, entendre ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 4],

— S’entendre condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 2 043.70 €, comptes arrêtés au 08.08.2024, augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,

— S’entendre condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux,

— S’entendre condamner au paiement de la somme de 300.00 € au titre de l’Article 700 du CPC,

— Au visa de l’Article 696 du CPC s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 août 2023 et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée une fois pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la société 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1137,01 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Elle indique néanmoins ne plus s’opposer à des délais de paiement.

Madame [E] [P] [V] [L], représentée par son conseil, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la société 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 02 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 4-4-1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023 pour la somme en principal de 1189,03 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [P] [V] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [P] [V] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 464,52 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [E] [P] [V] [L] reste devoir la somme de 777,63 euros (frais déduits), à la date du 21 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [E] [P] [V] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [E] [P] [V] [L] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 777,63 euros, avec les intérêts au taux légal compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [P] [V] [L] déclare percevoir des indemnités journalières pour un montant mensuel d’environ 1500 euros. En outre, il résulte du décompte fourni qu’elle justifie avoir fait plusieurs versements ces derniers mois pour réduire sa dette locative. Enfin, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [E] [P] [V] [L], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [E] [P] [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [E] [P] [V] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [P] [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 13 HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2021 entre la société 13 HABITAT et Madame [E] [P] [V] [L], concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [P] [V] [L] à verser à la société 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 777,63 euros, décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [E] [P] [V] [L] à s’acquitter de la dette par 18 acomptes successifs et mensuels de 43,20 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [P] [V] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [E] [P] [V] [L] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 464,52 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [P] [V] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [E] [P] [V] [L] à verser à la société 13 HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,