TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/11308 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AAV

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 4] [Adresse 12] (M^e Olivia SETBON)

C/

S.A.S. CHAVISSIMO (M^e Béatrice PORTAL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5]

domiciliée : chez IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Bouziane BEHILLIL de la SELARL BEHILLIL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, M^e Olivia SETBON, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

S.A.S. CHAVISSIMO

immatriculé au RCS de [Localité 15] sous le numéro 434 189 221

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.M. C.V. MMA IARD

immatriculée au RCS du Mans sous le n° 775 652 126

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

De mars 2011 à mars 2019, la société CHAVISSIMO a assuré les fonctions de syndic de la copropriété située [Adresse 3] et [Adresse 11].

Le Cabinet BERTHOZ a ensuite exercé les fonctions de syndic de mars 2019 à avril 2021.

La société CHAVISSIMO a de nouveau assuré les fonctions de syndic à compter d’avril 2021.

Par courriel du 13 novembre 2021, la société CHAVISSIMO informait le conseil syndical de sa démission.

Dans cette continuité, le Conseil Syndical, adressait aux copropriétaires une convocation à une assemblée générale du mercredi 06 avril 2022 lors de laquelle les copropriétaires votaient la résolution désignant la société IMMO DE FRANCE, en qualité de nouveau syndic de la Copropriété.

Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2023,le SDC 14-16 [Adresse 14] et [Adresse 9] a assigné la société CHAVISSIMO devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 avril 2025, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-1 et suivants du code civil, le SDC 14-16 [Adresse 14] et [Adresse 9] sollicite de voir le tribunal :

« -JUGER recevable en ses demandes, fins et conclusions le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE et les JUGER bien fondées ;

— JUGER que la Société par Actions Simplifiée CHAVISSIMO a commis de multiples fautes de nature contractuelle tirées de la violation de la loi du 10 juillet 1965, notamment de son article 18, mais également des dispositions du contrat de mandat ce qui a consisté notamment à engager pour le compte de la copropriété des diligences facturées sans justification / autorisation ou à présenter au Syndicat de Copropriété par courriel du 13 décembre une démission à effet immédiat ;

En conséquence,

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE subit les préjudices matériels suivants à savoir, soit la somme globale de 107 957,56 euros qui se décompose comme suit :

— Le coût du mandat inexécuté de CHAVISSIMO soit 9.600 euros ;

— Les vacations non justifiées soient 2 760 euros ;

— Les sommes dues au titre de la mauvaise gestion des dégâts des eaux du 4 octobre 2021 à savoir 11 556 euros ;

— Les sommes dues au titre du sinistre du mois de novembre 2021 du fait de l’absence de déclaration auprès de l’assurance soit 2 090 €

— Tous les travaux réalisés sans autorisation ou régularisation soit 32 176,02 euros ;

— Le coût du rapport du bureau d’études RENNER non nécessaire soit 2 280 €

— Le solde des arriérés de charge en l’absence de clôture des comptes soit 20.319,61 euros ;

— Le non-respect du vote de l’A.G du 2 décembre 2020 dans sa 28ème résolution (syndic BERTHOZ) à savoir la pose de répartiteurs soit 5.800 euros ;

— Toutes les diligences accomplies par le syndic IMMO DE FRANCE au titre de la mauvaise gestion de CHAVISSIMO notamment la reprise des comptes soit 3.150 euros ;

— L’absence d’ouverture d’un compte rémunéré aux fins de placement des fonds travaux soit 127,5 euros ;

— La liquidation de l’astreinte au titre de la non-communication des documents demandés par M. [B] par voie de LRAR du 20 décembre 2021 soit 17 385 €

En conséquence

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum la Société par Actions Simplifiée CHAVISSIMO et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE la somme totale de 107 784,13 euros, au titre des préjudices matériels, montant à parfaire au cours de la présente instance, incluant la valeur de la liquidation de l’astreinte définitive,

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum la Société par Actions Simplifiée CHAVISSIMO et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE la somme 30.000 euros au titre du préjudice du fait de la démission abusive, irrégulière, inopinée

Toutes les sommes seront assorties des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir, avec application de l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil.

— DEBOUTER la société CHAVISSIMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER ensemble, solidairement ou in solidum la Société par Actions Simplifiée CHAVISSIMO et son assureur de responsabilité civile professionnelle la société MMA IARD , à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE la somme la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Au soutien de ses prétentions, le SDC [Adresse 2] affirme que :

la démission du syndic est abusive en ce qu’elle ne repose sur aucun motif légitime, a eu lieu en cours de mandat, n’a respecté aucun délai de prévenance et n’a pas assuré sa succession en convoquant une assemblée générale, le syndic n’a pas exécuté son mandat de sorte que la somme réglée à ce titre doit être restituée, c’est au syndic de rapporter la preuve de l’accomplissement de sa mission, le SDC ne pouvant rapporter de preuve négative, le syndic n’a pas clôturé les comptes ce dont il résulte un solde d’arriérés de charges et a utilisé une mauvaise clef de répartition des charges,le syndic a fait réaliser des travaux inutiles et n’a pas assuré le suivi d’un sinistre du 4 octobre 2021, le syndic n’a pas déclaré le sinistre de novembre 2021 et a engagé des dépenses non urgentes sans l’accord de l’AG, et a facturé plusieurs fois les mêmes dépenses, les travaux non nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble engagés sans autorisation préalable ni ratification a posteriori sont irréguliers et en conséquence doivent être remboursés,La non-exécution des délibérations, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, prises aux termes de l’Assemblée Générale de Copropriété du 2 décembre 2020 dans sa 28ème résolution (syndic BERTHOZ) dont celle obligeant à la pose de répartiteurs, l’attitude agressive reprochée au conseil syndical n’est pas démontrée.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 mai 2025, au visa de l’article 21 la loi du 10 juillet 1965, la société CHAVISSIMO sollicite de voir :

« Déclarer l’action en justice du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 10] irrecevable au titre de la demande de pénalités pour non communication de documents et leur liquidation pour défaut de qualité et d’intérêt à agir du Syndicat

Et :

— A titre principal

Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 7] de ses demandes

Mettre la Société CHAVISSIMMO hors de cause

— A titre subsidiaire

Rejeter toutes les demandes financières du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 7], comme injustes et non fondées

Rejeter la demande d’exécution provisoire

A titre très subsidiaire en cas de condamnation de la société CHAVISSIMMO,

Vu l’article 1194 du code civil et L 113-5 du Code des Assurances

— Condamner MMA IARD en sa qualité d’assureur de la société CHAVISSIMMO à relever et garantir la société CHAVISSIMMO de toute condamnation en principal et accessoires.

Reconventionnellement

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 10] à payer à la société CHAVISSIMMO la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 10] à payer à la société CHAVISSIMMO la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Prononcer l’exécution provisoire du jugement sur ce point.

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 7] aux dépens de l’instance (article 696 du CPC). »

Au soutien de ses prétentions, la société CHAVISSIMO fait valoir que :

le syndic ne peut se voir reprocher l’exécution ou l’inexécution d’une décision prise en assemblée générale,Monsieur [B], président du conseil syndical, ne représente pas le syndicat des copropriétaires,de même, le syndic n’est titulaire d’aucun mandat vis à vis du président du conseil syndical, aucune faute n’est caractérisée, en effet, la reprise de la comptabilité n’est pas comprise dans le mandat et les comptes avaient été approuvés en assemblée générale, s’agissant de la démission du syndic, celle-ci n’a pas a être motivée et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune sanction au non respect du formalisme, en outre elle n’a causé aucun préjudice,s’agissant de l’absence de communication de pièces ; celles faites postérieurement à la démission du syndic sont sans objet et celles faites antérieurement ne l’ont pas été dans les formes puisqu’adressées en qualité de président du conseil syndical. En outre l’action appartient au conseil syndical ou au président et non au SDC,s’agissant de l’absence de clôture des comptes, aucune pièce justificative n’est produite et en tout état de cause n’a pas pour effet d’entrainer un endettement de la copropriété,s’agissant de la mauvaise clé de répartition, les comptes et la clé de répartition, qui a toujours existé et n’a jamais été remise en cause, ont toujours été approuvés en AG,les vacations supplémentaires accomplies par IMMO de FRANCE ne sont pas justifiées, s’agissant de l’intervention du bureau d’étude Renner, le syndic peut se faire assister de tout sachant. Lors de l’AG du 2 decembre 2020 avait été votée la pose de répartiteurs de chauffage or ces derniers sont inutiles dans robinets thermostatiques de sorte que l’intervention du bureau d’étude était nécessaire dans l’intérêt de la copropriété,le sinistre du 4 octobre 2021 a été géré, le SDC est demandeur à l’instance et doit donc rapporter la preuve de ses allégations, ce qui n’est pas le cas, le tribunal n’ayant pas vocation à réaliser un audit de gestion, le SDC ne justifie pas de ses demandes indemnitaires, et tous les travaux réalisés l’ont été dans l’intérêt de la copropriété qui n’a rien trouvé à y redire,sur l’absence d’exécution de la résolution 28 du 2 décembre 2020, celle-ci est imputable au précédent syndic,le SDC ne saurait se prévaloir d’un préjudice moral, L’assureur doit prendre en charge le sinistre en cas de condamnation,

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir du SDC au titre de la demande de pénalités pour non communication de documents

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

En l’espèce, la fin de non recevoir a été soulevée par Chavissimo dans le cadre de conclusions au fond, sans saisine préalable du juge de la mise en état, lequel dispose d’une compétence exclusive. Dès lors, la fin de non recevoir est irrecevable.

Sur la responsabilité de Chavissimmo

Le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l’article 1992 du code civil, envers le syndicat, son mandant.

À l’égard du syndicat, il s’agit d’une responsabilité d’ordre contractuel qui découle du lien juridique l’unissant au syndicat. L’article 18, IV affirme que le syndic est « seul responsable de sa gestion ».

Le mandataire salarié doit agir avec un soin vigilant, une diligence attentive, un comportement averti, une attitude de « bon père de famille ». Tenu d’une obligation de prudence et de diligence, la responsabilité personnelle du syndic suppose une faute de sa part, mais il n’assume aucune obligation de sécurité ou de résultat à l’égard des copropriétaires.

Sur les fautes

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il appartient au syndicat, demandeur à l’action qui se prévaut de fautes commises par le syndic, de prouver l’existence desdites fautes.

Sur la démission du syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

En l’espèce, le syndic a présenté sa démission par mail du 13 novembre 2021, sans préciser les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires, sans respecter aucun préavis, sans convoquer d’assemblée générale afin de pourvoir à sa succession malgré les nombreuses mises en demeure adressées en ce sens par le président du conseil syndical. Dès lors, il y a lieu de considérer que la rupture est fautive et ouvre droit à réparation.

Si Chavissimmo soutient que sa démission est liée au comportement harcelant du président du conseil syndical, cela n’est aucunement démontré.

Il résulte des pièces versées que par assemblée générale du 5 avril 2022, convoquée par le président du conseil syndical du fait de la carence du syndic, le syndic Immo de France a pris la suite de Chavissimo dont le mandat a été officiellement révoqué à compter du 5 avril 2022. Toutefois, il n’est pas contesté par Chavissimo, que celui-ci a pleinement cessé d’exercer ses fonctions le 13 décembre 2021, de sorte que la copropriété est restée sans syndic durant près de quatre mois.

Il résulte du contrat de syndic conclu entre le SDC VALETTE POLO et Chavissimo que celui-ci était valable pour une durée de 14 mois, du 6 avril 2021 au 5 juin 2022, moyennant une tarification de 9600 euros.

De fait, Chavissimmo n’a exercé son mandat que pendant 8 mois et n’a dès lors pu remplir pleinement ses fonctions et notamment la tenue de l’assemblée générale annuelle, la clôture des comptes ou encore l’exécution de résolutions votées en assemblée générale. Dès lors, Chavissimo sera condamné à restituer la moitié du montant de ses honoraires prévues pour 14 mois, soit la somme de 4700 euros et à indemniser le préjudice moral du SDC qu’il convient justement de fixer à 10.000 euros.

Sur l’absence de clôture des comptes

Si Chavissimmo n’a certes pas clôturé les comptes du fait de sa démission fautive, il ne saurait néanmoins lui être imputé le le solde d’arriérés de charges qui n’en est pas la conséquence directe.

sur l’application d’une mauvaise clé de répartition

La production d’un seul courriel émis par Immo de France évoquant une erreur des cabinets Berthoz et Chavissimo ne saurait à lui seul démontrer l’existence d’une faute à ce titre.

sur la facturation de prestations indues

Il résulte des pièces versées au débat que si la reprise de comptes constitue effectivement une option facultative payante, non comprise dans le contrat de syndic ab initio, celle-ci a été facturée par Chavissimo pour un montant de 600 euros au SDC au mois de décembre 2021, soit quelques jours avant sa démission. Pour autant, Chavissimmo ne conteste pas ne pas avoir réalisé la reprise des comptes du précédent syndic Berthoz.

Dès lors Chavissimmo sera condamnée à rembourser le montant de cette prestation facturée sans contrepartie.

Il résulte de la comptabilité versée au débat que plusieurs prestations supplémentaires ont été facturées par Chavissimmo le 1er novembre 2021, soit le jour de l’établissement d’un devis par l’entreprise Ventre et antérieurement à la démission. Il n’est pas démontré que ces prestations ont eu lieu sans contrepartie.

sur l’absence de communication de documents

Il résulte du contrat de syndic qu’en application du septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion et d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En l’absence de transmission desdites pièces, au delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement de la pénalité dont le montant est fixé par décret par jour de retard.

En vertu de l’article 2 du décret du 7 octobre 2020, le montant de la pénalité mentionnée au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard.

En l’espèce, il est établi que par divers courriels et courriers recommandés et notamment un courrier recommandé du 21 décembre 2021, Monsieur [B] en qualité de président du conseil syndical, qualité qui n’apparaît pas contestable, a sollicité la communication de divers documents au syndic, lequel n’en a communiqué aucun. Il est indifférent que cette demande ait eu lieu postérieurement à la présentation de la démission de Chavissimo dans la mesure où le syndic était tenu légalement à l’exécution d’un préavis et que la démission n’était valable qu’un jour après la tenue d’une assemblée générale désignant le nouveau syndic. En outre, si le texte prévoit que c’est le président du conseil syndical de saisir le tribunal sous la forme de la procédure accélérée au fond d’une demande d’indemnisation pour le compte du syndicat, cette disposition vise à permettre une action rapide, sans la lourdeur administrative inhérente à une action en justice du syndicat. Dès lors, a priori, rien ne s’oppose à ce que le syndicat saisisse le tribunal d’une demande au fond dans la mesure où il est le bénéficiaire de l’indemnité et bénéficie donc d’un intérêt à agir.

Dès lors Chavissimo sera condamné au paiement d’une somme de 1575 euros de pénalité compte tenu de l’absence de communication des pièces entre le 21 décembre 2021 et le 5 avril 2022, soit 105 jours.

sur l’absence d’exécution de la résolution 28 du 2 décembre 2020,

Si la démission de Chavissimmo est effectivement fautive, l’absence d’exécution de cette résolution dans un délai de 7 mois n’apparaît pas fautive. En outre le préjudice qui en découle n’apparaît pas suffisamment établi.

sur la mauvaise gestion du sinistre du 4 octobre 2021,

Il résulte du constat d’huissier en date du 25 septembre 2023 que des travaux de peinture ont été réalisés par l’entreprise Ventre, à la suite d’un dégât des eaux survenu au mois d’octobre 2021, alors que les murs étaient encore gorgés d’eau de sorte que de nombreux autres dégâts sont apparus postérieurement.

Toutefois, il ne saurait sérieusement être reproché au syndic Chavissimmo, qui n’est pas un technicien du bâtiment et qui justifie des diligences accomplies, d’avoir agi avec diligence dans le cadre d’un sinistre subi par la copropriété. En effet, l’entreprise Ventre, professionnelle du bâtiment, n’a pas signalé d’obstacle à la réalisation des travaux. En outre, c’est cette même entreprise qui a été engagée pour les travaux de reprise, ce qui laisse penser qu’il était difficile de prévoir la survenance de nouveaux désordres.

Dès lors, Chavissimmo n’a pas commis de faute à ce titre.

sur l’absence de déclaration du sinistre du mois de novembre 2021

Le seul devis établi par l’entreprise Ventre le 1 novembre 2021 portant sur des travaux de peinture dans le hall d’entrée ne saurait à lui seul démontrer l’existence d’un nouveau sinistre non déclaré, qui aurait été pris en charge par l’assurance en cas de déclaration.

Sur l’engagement de dépenses non urgentes sans l’accord de l’AG

l’article 37 du décret n°676223 du 17 mars 1967 suivant lequel : « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En principe, dans le domaine de l’administration, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, le syndic dispose d’un pouvoir propre ou pouvoir d’initiative, c’est-à-dire qu’il peut décider et agir seul, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale, ni l’avis du conseil syndical dans des cas limités notamment :

— l’entretien courant et les menues réparations,

— les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble auxquelles le syndic peut faire procéder, en cas d’urgence,

Le syndic qui négligerait de convoquer l’assemblée engagerait sa responsabilité envers le syndicat, en ayant commandé irrégulièrement les travaux, et ne pourrait réclamer aux copropriétaires le paiement de leur participation, sauf si l’intervention du syndic a été efficace et qu’aucune considération technique n’a été négligée de sorte qu’il n’en résulte pas de préjudice. C’est au SDC de caractériser l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, si des travaux ont effectivement été commandés sans convocation de l’assemblée générale, dans la mesure où Chavissimmo a démissionné avant la tenue d’une assemblée générale, ceux-ci apparaissent être des travaux d’entretien courant, des menues réparations ou des mesures urgentes. En outre aucun préjudice n’est démontré.

Sur la facturation multiple de mêmes dépenses

Il ressort de la comptabilité produite que deux dépense apparaissent facturées en double,

— une en date du 2 octobre 2020, soit antérieurement au mandat de CHAVISSIMMO qui ne saurait donc lui être reprochée,

— une en date du 24 novembre 2021 PACA POSE ECHELLE d’un montant de 820,50 euros qui sera dès lors remboursée.

Sur le bureau d’étude Renner

En principe, dans le domaine de l’administration, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, le syndic dispose d’un pouvoir propre ou pouvoir d’initiative, c’est-à-dire qu’il peut décider et agir seul, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale, ni l’avis du conseil syndical dans des cas limités notamment :

— l’entretien courant et les menues réparations,

— les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble auxquelles le syndic peut faire procéder, en cas d’urgence,

Le syndic outrepasse ses pouvoirs, lorsque, en dehors de l’urgence et sans autorisation préalable de l’assemblée, il commande des études rémunérées.

En l’espèce, Chavissimmo a fait réaliser une étude par le bureau d’étude Renner pour un montant de 2280 euros, sans accord de l’assemblée générale ou du conseil syndical, alors que cette étude n’apparaissait ni urgente, ni nécessaire à la conservation de l’immeuble.

Sur la facturation de vacations supplémentaires par Immo de France

Si le syndicat justifie en effet avoir payé la somme de 3150 euros au syndic Immo de France au titre de vacations supplémentaires, celles-ci ne sont nullement détaillées, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir de lien de causalité avec une faute commise par Chavissimmo.

Sur l’absence d’ouverture d’un compte rémunéré

Cette carence n’est pas contestée. En conséquence, Chavissimmo sera tenue au paiement d’une somme de 127,5 euros.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que Chavissimmo sera condamnée au paiement de la somme de 10103 euros au titre du préjudice matériel et 10000 euros au titre du préjudice moral.

Sur la procédure abusive

En droit, l’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, le SDC VALETTE POLO qui obtient l’attribution de dommages-intérêts dans le cadre de l’action engagée, n’a pas agi de manière abusive. La demande formulée par CHAVISSIMMO à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’appel en garantie de l’assureur

Il est établi que l’assureur de responsabilité civile professionnelle du syndic Chavissimmo, qui a régulièrement déclaré son sinistre, est la société MMA IARD.

Dès lors MMA IARD sera condamnée in solidum avec CHAVISSIMMO.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum CHAVISSIMO et MMA IARD qui succombent aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum CHAVISSIMMO et MMA IARD à verser au SDC VALETTE POLO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par Chavissimmo ;

CONDAMNE in solidum la SAS CHAVISIMMO et la société MMA IARD à payer au SDC [Adresse 3] et [Adresse 8] les sommes de :

10 000 euros au titre du préjudice moral10103 euros au titre du préjudice matériel,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE la SAS CHAVISIMMO de la demande formulée au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum la SAS CHAVISIMMO et la société MMA IARD aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum la SAS CHAVISIMMO et la société MMA IARD à verser au SDC [Adresse 3] et [Adresse 8] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE