TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 juillet 2025

à M^e David LAYANI

Le 18 juillet 2025

à M^e BONNOT Marion

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02810 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44T5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FEUILLANTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 4]

(AJ totale)

représenté par M^e Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante (décédée)

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI FEUILLANTS a donné à bail à Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 520 euros, outre 30 euros de provision sur charges et 50 euros de provision pour la consommation EDF.

Le 21 avril 2023, la SCI FEUILLANTS a fait signifier à Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] un commandement de payer la somme en principal de 3.324 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024, la SCI FEUILLANTS a fait assigner Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’audience du 27 juin 2024, aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.324 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer du 21 avril 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

. Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

. Au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, la SCI FEUILLANTS et Monsieur [H] [G] étant représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions, la SCI FEUILLANTS sollicite de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner qu’il sera procédé à l’expulsion des locataires avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [H] [G],Condamner solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [X] [I] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.324 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer du 21 avril 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

. Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

. Au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [H] [G] sollicite de :

A titre principal,

Juger que la créance de la SCI FEUILLANTS n’est pas certaine, liquide et exigible,En conséquence,

Débouter la SCI FEUILLANTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

Condamner la SCI FEUILLANTS à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement dans l’appartement occupé par Monsieur [H] [G], conformément au rapport de visite diagnostic technique en date du 10 octobre 2023 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, Condamner la SCI FEUILLANTS à verser à Monsieur [H] [G] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi,

En tout état de cause,

Débouter la SCI FEUILLANTS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI FEUILLANTS au paiement de la somme de 1.000 euros au bénéfice de l’avocat du concluant, Maître Marion BONNOT, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que ce dernier renonce à percevoir la part contributive de l’État prévue en la matière,Condamner la SCI FEUILLANTS aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [H] [G] indique que Madame [X] [I] est décédée sans fournir aucun justificatif au soutien de son assertion.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [X] [I] n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 23 avril 2024 a été dénoncée le 23 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI FEUILLANTS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 25 avril 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, le commandement signifié le 21 avril 2023 fait état d’impayés sur la base d’un décompte mentionnant une dette locative antérieure d’un montant de 2.336 euros qui n’est pas détaillée et pour laquelle aucun décompte n’est fourni.

De surcroit, force est de constater :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;que la bailleresse ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux ; qu’il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué aux locataires le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Par conséquent, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

En toute hypothèse, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l’existence d’un différend entre les parties et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Monsieur [H] [G] justifie en effet de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SCI FEUILLANTS de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Ainsi, Monsieur [H] [G] verse aux débats :

un courrier adressé par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de Marseille à la SCI FEUILLANTS le 26 juin 2023 la mettant en demeure de prendre les dispositions suivantes dans un délai d’un mois et d’adresser les justificatifs et factures attestant de leur réalisation :faire procéder à la réfection des huisseries et des fenêtres du logement :présence de trous à la base des ouvrants en bois (permettant l’introduction de nuisibles),présence de lattes de volets manquantes,impossibilité de fermer les volets bois d’une des fenêtres du séjour et les volets bois de la fenêtre de la chambre,aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement (absence d’amenée d’air frais),assurer la remise en état du chauffage électrique mural situé dans la chambre ;un courrier adressé par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] à Monsieur [H] [G] le 13 septembre 2023 faisant état d’une nouvelle visite de contrôle du logement en date du 13 septembre 2023 ayant permis de constater qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés ;un rapport de visite diagnostic technique des compagnons bâtisseurs, mandatés par la CAF pour effectuer un diagnostic technique du logement, relevant des dysfonctionnements relevant du locataire, à savoir une vitre cassée dans le séjour et des joints sanitaires avec de la moisissure, et des dysfonctionnements liés à la non décence :fenêtres qui ferment mal et huisseries abîmées,manque des lattes aux volets, volet de la fenêtre de la chambre qui ne ferme pas,tableau électrique non sécurisé, nombre de prises insuffisant dans le logement (une seule prise pour tout le logement),pas de compteur électrique propre au logement, ni de compteur d’eau,convecteur qui ne fonctionne pas dans le séjour et pas de chauffage dans la chambre,humidité à l’entrée de la chambre en partie basse,absence d’amenée d’air dans le logement,absence de ventilation haute dans la salle de bains/WC,nombreux trous par lesquels entrent les nuisibles : cafard, souris et rats,au rez-de-chaussée de l’immeuble, présence d’une cour intérieure pleine de détritus par où pénètrent les nuisibles ;un courrier de la CAF des Bouches-du-Rhône adressées à Monsieur [H] [G] du 2 novembre 2023 l’informant que l’immeuble dans lequel il réside fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 31 octobre 2023 portant sur les parties communes et qu’à ce titre, le loyer payé au titre de l’occupation principale cesse d’être du (article L521-2 du code de la construction et de l’habitation), l’aide personnelle au logement étant suspendue à compter du 1er novembre 2023 ;un courrier de la CAF des Bouches-du-Rhône adressé à Monsieur [H] [G] du 1er décembre 2023 l’informant que suite au diagnostic réalisé, le constat ayant conclu à la non-conformité de son logement, son propriétaire avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans l’attente, l’allocation de logement ne serait plus versée au bailleur et qu’il ne pourrait pas la lui réclamer, le locataire étant toujours dans l’obligation de payer la part de loyer demeurant à sa charge ;une attestation d’intervention du bataillon de marins pompiers de la ville de [Localité 5] du 13 février 2024 faisant état d’une intervention pour inondation les 2 et 3 février 2024 au deuxième étage du [Adresse 2] à [Localité 6], précisant que l’appartement du niveau inférieur a été touché par l’inondation et un constat amiable de dégâts des eaux du 2 février 2024 entre Monsieur [H] [G] et son voisin ;un jugement sur opposition rendu par le tribunal de police de Marseille le 18 décembre 2024 ayant déclaré coupable la SCI FEUILLANTS pour :non respect d’un règlement sanitaire départemental, présence de trous à la base des ouvrants en bois permettant l’introduction de nuisibles,non-respect d’un règlement sanitaire départemental, présence de lattes de volets manquantes,non-respect d’un règlement sanitaire départemental, impossibilité de fermer les volets bois d’une des fenêtres du séjour et les volets bois de la fenêtre de la chambre,non-respect d’un règlement sanitaire départemental, absence d’amenée d’air frais au sein du logement (ventilations situées en partie basse),non-respect d’un règlement sanitaire départemental, dysfonctionnement du chauffage électrique mural situé dans la chambre du logement,et l’ayant condamnée à deux amendes contraventionnelles de 300 euros et une dispense de peine pour trois des infractions, ainsi qu’à payer à Monsieur [H] [G] 400 euros au titre de son préjudice moral et 200 euros au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Les nuisances évoquées peuvent potentiellement permettre à Monsieur [H] [G] d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustrait à ses obligations.

En effet, si la bailleresse fournit une facture de remplacement des volets défectueux, de changement des huisseries des fenêtres du logement, de changement d’un radiateur électrique à inertie et d’installation d’un thermostat électronique du 5 novembre 2024, elle ne fournit aucun élément quant à des travaux concernant les autres désordres relevés tant par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 5] que par le diagnostiqueur mandaté par la CAF.

Le locataire quant à lui ne fournit aucun élément venant étayer son assertion d’une persistance des désordres, les photographies qu’il fournit n’étant ni datées, ni géolocalisées, de sorte qu’elles ne sauraient être rattachées au logement loué.

Dès lors, à ce stade, le débat portant sur l’indécence du logement loué, susceptible de faire obstacle à la résiliation de plein droit du bail mérite un débat au fond, qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Des comptes sont également à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI FEUILLANTS se heurtent à l’existence de contestations sérieuses et qu’il en est nécessairement de même des demandes de Monsieur [H] [G].

En conséquence, il n’y pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI FEUILLANTS recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la SCI FEUILLANTS et Monsieur [H] [G] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION