TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 11 juillet 2025

à M^e Aude VAISSIERE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à Mme [K] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00953 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BKZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FICAMER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [W] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 23 septembre 2024, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 762 euros outre 40 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FICAMER a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI FICAMER a fait assigner Madame [O] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience, la SCI FICAMER, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 6 409,73 euros, au 6 mai 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Enfin, elle demande le rejet de la demande reconventionnelle de maintien dans les lieux, arguant du fait que Madame [O] [K] a produit une caution frauduleuse lors de la conclusion du bail.

Madame [O] [K] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle précise qu’elle ignorait le caractère frauduleux de la caution fournie lors de son entrée dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI FICAMER produit la notification à la CCAPEX en date du 25 novembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [O] [K], soit deux mois au moins avant l’assignation du 7 février 2025.

La SCI FICAMER produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 mai 2025.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties, qui contiennent une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 pour un arriéré locatif de 2 402,92 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 12 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [O] [K] à payer à la SCI FICAMER une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 802 euros), à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI FICAMER.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [O] [K] restait débitrice d’une dette locative de 3 787,92 euros au 5 février 2025.

Vu le décompte actualisé au 6 mai 2025, fixant la dette locative à une somme de 6 333,23 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais bancaires pour impayés, non justifiés.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [O] [K] à payer à la SCI FICAMER la somme de 6 333,23 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 787,92 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [O] [K], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [O] [K] ne justifie nullement de diligences accomplies en vue de son relogement.

Par ailleurs, elle n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et ne conteste pas qu’elle a recouru à une caution frauduleuse lors de son entrée dans les lieux.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [K], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SCI FICAMER une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI FICAMER recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 23 septembre 2024 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 12 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FICAMER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [O] [K] à payer à la SCI FICAMER à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 802 euros) ;

CONDAMNONS Madame [O] [K] à verser à la SCI FICAMER la somme de 6 333,23 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 787,92 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [O] [K] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [O] [K] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS Madame [O] [K] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [O] [K] à payer à la SCI FICAMER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [K] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,