TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

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3ème Chbre Cab A3

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ORDONNANCE D’INCIDENT

AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 23 OCTOBRE 2025

DÉLIBÉRÉ DU 18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 22/10243 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ITT

AFFAIRE : M. [E] [Z]

C/ S.C.I. FLY, M. [V] [E] [C], Compagnie d’assurance BPCE ASSURANCES , Société GAN ASSURANCES, S.D.C. [Adresse 6]

Nous, Madame GIRAUD, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame SARTORI, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Z]

né le 26 mai 1990

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Clara LEMARCHAND, avocate au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

S.C.I. FLY

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 801 569 419

dont le siège social est sis [Adresse 9]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocate au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [E] [C]

exerçant sous l’enseigne 4 [Localité 13] ET 1 TOIT

dont le siège social est sis [Adresse 10]

défaillant

Compagnie d’assurance BPCE ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 11]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître François-Xavier GOMBERT de la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société GAN ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6]

représenté par son administrateur en exercice Maître [G] [X] de la SELARL AJ ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Ordonnance signée par GIRAUD Stéphanie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DE L’INCIDENT :

L’immeuble situé au [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [E] [Z] ( ci-après dénommé Monsieur [Z]) est copropriétaire au sein de l’immeuble. Il a fait réaliser des travaux dans son appartement par Monsieur [E] [C] exerçant sous l’enseigne 4 murs et 1 toit, qui ont été interrompus suite au sinistre déclaré par la société FLY, propriétaire de l’appartement de l’étage supérieur.

Par exploit d’huissier devant le juge des référés en date du 25 avril 2018, la société FLY a fait assigner Monsieur [Z], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Monsieur [V] [E] [C], exerçant sous l’enseigne 4 [Localité 13] & 1 TOIT, ainsi que la société BPCE en qualité d’assureur de la société FLY afin de solliciter à leur contradictoire un expert judiciaire. Les sociétés ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED et GAN ASSURANCES ont été appelées en garantie par la société BPCE.

Par ordonnance de référé en date du 14 septembre 2018, Madame [S] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.

Aux termes des conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 mai 2019, a été constaté un fléchissement du plancher du premier étage de l’immeuble.

La copropriété a été placée sous administration judiciaire provisoire depuis l’ordonnance du 20 décembre 2019 ayant désigné Monsieur [N] es qualité d’administrateur provisoire.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2022, Maître [G] [X], représentant la SELARL AJ ASSOCIES, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire en lieu et place de Monsieur [N].

Par assignation en date du 6 octobre 2022, Monsieur [E] [Z] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la société FLY, Monsieur [V] [E] [C] exerçant sous l’enseigne 4 MURS et 1 TOIT, la société BPCE ASSURANCES, la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 39.720 euros TTC correspondant au coût de renforcement de la structure du plancher tel que préconisé par l’expert, la somme de 46.079 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice, outre la condamnation de la société FLY à entamer les travaux sous astreinte à compter de l’achèvement de ceux du rez-de-chaussée, les dépens et les frais irrépétibles.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/10243.

Par conclusions signifiées au RPVA le 19 avril 2023, la SCI FLY a sollicité reconventionnellement la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires, de Monsieur [Z], et de Monsieur [E] [C] exerçant sous l’enseigne 4 MURS et 1 TOIT, au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier.

Par conclusions signifiées au RPVA le 19 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [Z] a formulé les demandes complémentaires suivantes contre le syndicat des copropriétaires :

— Le condamner solidairement avec les autres défendeurs au paiement de la somme de 61.699 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— Le condamner à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à lui verser dans un délai de 2 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,

Par assignation en date du 27 novembre 2024, Monsieur [E] [Z] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la société GAN ASSURANCES aux fins de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 1112, 1217, 1231-1,1792 du code civil,

Ordonner la jonction de la présente procédure à la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/10243

Condamner in solidum la société GAN ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à exécuter les travaux sur les parties communes tels que préconisés par l’expert dans le budget suivant :

—  39720 euros TTC pour les travaux sur les parties communes du rez-de-chaussée,

—  10.416 euros TTC pour les travaux de construction d’une dalle de béton de 5m d’épaisseur

Condamner la société GAN ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à exécuter lesdits travaux sous astreinte de 1000 euros à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir,

Dispenser Monsieur [Z] du paiement des charges afférentes à ces travaux, aux frais de procédure et à l’astreinte.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/13245.

Par ordonnance en date du 27 février 2025 le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure RG24/13245 à la procédure RG22/10243, sous ce dernier numéro.

Par conclusions d’incident numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 6 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [Z],

Déclarer irrecevables les demandes de la société FLY,

Rejeter toutes les demandes de Monsieur [Z],

Rejeter toutes les demandes de la société FLY.

Par conclusions d’incident en défense régulièrement signifiées au RPVA le 14 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société FLY demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur provisoire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur provisoire au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La société FLY soutient que les conditions posées par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont cumulatives : à savoir une créance ayant une origine antérieure à l’ordonnance, et une créance ayant pour objet la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent, ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Par conclusions d’incident en défense régulièrement signifiées au RPVA le 21 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [E] [Z] demande au juge de la mise en état de :

Au visa des articles 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions

REJETER les fins de non-recevoir soulevées au titre de l’article 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965

STATUER sur le fond des demandes

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur provisoire au paiement de la somme de 1000€ sur le fondement de l’articles 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son administrateur provisoire aux dépens.

La société BPCE n’a pas conclu sur l’incident, considérant ne pas être concernée par celui-ci.

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L’audience sur incident s’est tenue le 23 octobre 2025, et l’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025.

MOTIFS :

Il résulte de l’article 789 du Code de procédure civile que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

II. — Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.

III. — Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.

Le président du tribunal judiciaire peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;

2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code.

Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires.

IV. — L’administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété.

Aux termes de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965, Une copie de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires.

Une copie de l’ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal judiciaire au procureur de la République, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné. A leur demande, les rapports établis par l’administrateur provisoire leur sont communiqués par le greffe du tribunal judiciaire.

Aux termes de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965,

I— La décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.

Le présent I est applicable aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des copropriétaires. Si, en application de l’article 26-6, le prêteur bénéficie d’une délégation du syndic l’autorisant à prélever directement auprès de chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires, cette délégation est suspendue par la décision de désignation.

II. — Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu’à trente mois.

III. — Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de l’exécution du contrat.

IV. — Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à l’encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause de l’administrateur provisoire.

Aux termes de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965,

I. — Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II. — A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

III. — Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

Dans un délai et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, une action en relevé de forclusion peut être exercée par un créancier qui établit que sa défaillance n’est pas due à son fait.

Aux termes de l’article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965,

I. — L’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes.

Ce plan, d’une durée maximale de cinq ans, comporte un échéancier des versements auprès des créanciers du syndicat des copropriétaires.

II. — Le projet d’échéancier est notifié aux créanciers figurant dans la liste prévue au deuxième alinéa du II de l’article 29-4.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire part de leurs observations. Les créanciers peuvent formuler individuellement des propositions de remise de dettes.

L’administrateur provisoire notifie le plan d’apurement définitif aux créanciers et au conseil syndical. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour saisir le juge d’une contestation.

A défaut de contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de l’administrateur provisoire. L’ordonnance d’homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif.

III. — La notification de l’ordonnance ou du jugement entraîne, tant que le plan d’apurement est respecté, le maintien des suspensions et interdictions prévues aux I et II de l’article 29-3.

Le plan d’apurement est mis en œuvre par le syndic à l’issue de la mission de l’administrateur provisoire.

IV. — Si la situation financière du syndicat des copropriétaires évolue, le plan d’apurement peut être prorogé ou modifié par décision du juge, saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, les créanciers, le syndic ou l’administrateur provisoire.

V. — Dès lors qu’ils ne compromettent pas la réalisation du plan d’apurement, l’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat.

Par application de l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967, le délai de déclaration fixé en application du II de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 est de 3 mois à compter de la publication mentionnée à l’article 62-17.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de Monsieur [Z] et de la société FLY portent sur une créance qui a une origine antérieure à la décision plaçant la copropriété sous administration provisoire, pour résulter de désordres anciens et antérieurs à celle-ci, et qu’ils sont donc irrecevables pour ne pas avoir déclaré leurs créances dans les délais impartis, et qu’elles sont inopposables à la procédure en application des dispositions précitées.

Il précise par ailleurs que le fait générateur des créances ne saurait résider dans les demandes reconventionnelles, qui visent à demander l’indemnisation d’un préjudice débutant en juillet 2017, date du sinistre, qui est donc bien antérieur à la décision de l’administrateur provisoire. Le syndicat des copropriétaires ajoute par ailleurs, s’agissant des arguments de Monsieur [Z] concernant l’origine du sinistre, qu’ils sont inopérants, dans la mesure où il n’est pas besoin d’établir les responsabilités pour chiffrer un préjudice. Au surplus, il rappelle que le dépôt du rapport d’expertise judiciaire les parties ont eu connaissance de l’origine des désordres.

Il soutient ainsi que Monsieur [Z] et la société FLY qui disposaient de 3 mois à compter de la publication de l’ordonnance le 17 mai 2020 au BODACC, n’ont pas été diligents, et que par voie de conséquence ils ne sont pas recevables en leurs demandes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que Madame [S] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 10 mai 2019, qu’elle y relève la présence de désordres affectant les parties communes, et notamment le plancher, avec un fléchissement du plancher du 1er étage de l’immeuble :

— La solidité du plancher est compromise du fait de l’état alarmant des poteaux en bois, dont la base est totalement pourrie par l’humidité,

— Les étais mis en place par la société 4 [Localité 13] et 1 TOIT permettent de palier à la faiblesse des poteaux. Il faudra remédier à leur confortement sans délai, dès la reprise des travaux.

— La solidité du plancher est compromise dans la totalité de sa superficie par l’affaissement de l’enfustage : l’état de celui-ci est dégradé par le fléchissement des pannes sur lesquelles il repose, le phénomène s’étant aggravé par les dégâts des eaux rapportés comme récurrents par les parties.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert judiciaire précise qu’il s’agit d’un phénomène ancien, évolutif. Les revêtements de sol dans l’appartement du 1er étage ne sont pas d’origine et se superposent avec des revêtements plus anciens, amenant de ce fait à une surcharge non négligeable pour les pannes.

Il ressort donc des conclusions expertales déposées le 10 mai 2019 que les travaux de reprise devaient porter sur le plancher qui est une partie commune, or seul le syndicat des copropriétaires peut être recherché au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de sa responsabilité.

L’expert a chiffré en outre le coût de la reprise des désordres et des préjudices consécutifs.

Il sera de plus relevé que l’administrateur provisoire a été désigné par ordonnance en date du 20 décembre 2019 (7 mois après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire), publiée au BODACC le 17 mai 2020, et que les prorogations de cette dernière ont elles aussi été publiées.

L’ordonnance qui a désigné Monsieur [N], administrateur provisoire, a emporté suspension de toutes les actions en justice contre le syndicat portant sur le paiement d’une somme d’argent ou sur l’exécution d’une obligation de faire, sauf autorisation du juge.

De sorte que toute créance née antérieurement à la désignation dudit administrateur aurait dû être déclarée dans le délai imparti après la publication au BODACC de l’ordonnance, qu’il s’agisse d’une obligation de faire comme l’est une demande de condamnation aux fins de réaliser des travaux, ou de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance causé par ces désordres.

Or, ni [E] [Z] ni la SCI FLY n’ont déclaré leur créance dans les délais impartis.

Ces derniers, au regard des conclusions expertales de Madame [S], reprises plus haut, ne peuvent valablement soutenir qu’ils ignoraient l’origine du sinistre, et les responsabilités des intervenants à la date à laquelle l’administrateur a été désigné, et à la date de la publication au BODACC de celle-ci.

Au vu de ce qui précèdent, ils disposaient de tous les éléments pour chiffrer leur créance, y compris contre le syndicat des copropriétaires, s’agissant de créances nées antérieurement à la désignation de l’administrateur provisoire.

Le rapport de Madame [S] met clairement en évidence l’origine et les causes des désordres, ainsi que leur nature. Il ne peut être contesté qu’ils touchent des parties communes. Cela signifie que la créance était certaine dans son principe et dans son montant avant la désignation de l’administrateur provisoire. Même si le préjudice de jouissance perdure, la jurisprudence assimile ce type de situation à une créance antérieure dès lors que le fait générateur (les désordres) est antérieur, et que la persistance du dommage n’est qu’un effet continu d’une cause antérieure. Le dommage peut continuer mais la créance en indemnisation est née dès le constat du trouble et non chaque jour où il se prolonge.

Par voie de conséquence, si la créance trouve sa source dans des désordres antérieurs à l’ordonnance, elle est antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire, et elle est donc soumise au régime des dispositions légales rappelées précédemment.

La créance au titre du préjudice de jouissance devait donc faire l’objet d’une déclaration de créance auprès de l’administrateur provisoire. A défaut l’action est irrecevable en application de l’article 29-4 précité.

S’agissant de l’obligation de faire réaliser les travaux sous astreinte pour mettre en conformité les parties communes et réparer les désordres, elle tombe elle aussi sous le coup des dispositions de l’article 29-4 précité. Cela implique qu’une telle action tendant à contraindre le syndicat à exécuter des travaux, et donc à engager des dépenses pour les exécuter les travaux, est suspendue par l’ouverture de la procédure d’administration provisoire, sauf si le copropriétaire obtient l’autorisation préalable du juge ayant désigné l’administrateur.

En l’espèce, cette créance est également antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire, et résulte de l’expertise judiciaire elle-même.

Enfin, l’astreinte est une mesure accessoire à la condamnation principale. Elle est donc l’accessoire de l’obligation de faire destinée à assurer l’exécution de cette obligation. De sorte que tant que la condamnation principale est elle-même irrecevable, l’astreinte ne peut prospérer seule.

En conséquence, les demandes de Monsieur [Z] résultant des conclusions au fond du 19 avril 2024 portent sur une créance née antérieurement à la désignation de l’administrateur provisoire et n’ont pas été déclarées dans les délais légaux. De sorte que les demandes tendant au paiement et à la réalisation des travaux sous astreinte sont irrecevables.

Il en est de même pour les demandes de la SCI FLY résultant de ses conclusions au fond notifiées le 19 avril 2023.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] et la SCI FLY succombent, ils seront condamnés à payer pour moitié chacun les dépens de l’incident.

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal ;

Déclarons irrecevable l’action de Monsieur [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par la SELARL AJ ASSOCIES

Déclarons irrecevable l’action de la SCI FLY à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par la SELARL AJ ASSOCIES

Disons qu’il sera fait masse des dépens de l’incident,

Condamnons Monsieur [Z] et la SCI FLY à prendre en charge les dépens à hauteur de 50% chacun,

Renvoyons l’affaire à la mise en état électronique du 30 avril 2026 à 14h, à charge pour Monsieur [Z] et la SCI FLY de conclure sur le fond avant le 20 février 2026, et pour les défendeurs de répliquer avant le 20 avril 2026.

Condamnons la SCI FLY

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-HUIT DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT