TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 septembre 2025 prorogée au 25 Septembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025

GROSSE :

Le 25 septembre 2025

à M^e ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02539 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MAN

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [K]

né le 24 Février 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [I]

né le 13 Juillet 1976 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 avril 2023, Monsieur [T] [C] a donné à bail à Monsieur [P] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 540 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Selon acte de vente en date du 11 octobre 2024, reçu par Maître [X] [N], Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] ont acquis le bien sis [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] a fait signifier à Monsieur [P] [F] par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à Madame [B] [Y] le 21 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] ont fait assigner Monsieur [P] [F] ainsi que Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] à titre provisionnel au paiement de la créance soit au principal 3.600 euros, de 223 euros de frais de commandement de payer, soit 3.823 euros,

— de constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

— En conséquence de condamner Monsieur [P] [F] à libérer immédiatement les lieux qu’il occupe [Adresse 5] (de la loi du 9 juillet 1991),

— Et dans l’hypothèse où Monsieur [P] [F] n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus-indiqué, de condamner Monsieur [P] [F] à en être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ( article 62 de la loi du 9 juillet 1991),

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au moment actuelle du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] aux intérêts légaux à compter de l’assignation (article 1153 alinéa 4 du code civil),

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble (article 696 du code de procédure civil).

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 janvier 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I], représentés par leur conseil sollicite au terme de ses conclusions :

— de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] à titre provisionnel au paiement de la créance soit au principal 5.400 euros, de 223 euros de frais de commandement de payer, soit 5.623 euros,

— de constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

— En conséquence de condamner Monsieur [P] [F] à libérer immédiatement les lieux qu’il occupe [Adresse 5] (de la loi du 9 juillet 1991),

— Et dans l’hypothèse où Monsieur [P] [F] n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus-indiqué, de condamner Monsieur [P] [F] à en être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ( article 62 de la loi du 9 juillet 1991),

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au moment actuelle du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] aux intérêts légaux à compter de l’assignation (article 1153 alinéa 4 du code civil),

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

— De condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble (article 696 du code de procédure civil).

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [P] [F] et Madame [B] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025, prorogée au 25 septembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 avril 2023 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié de plein droit : en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge, en cas de défaut de versement du dépôt de garantie, en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire) en cas de trouble de voisinage constaté par ue décision de justice ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [P] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [F] reste devoir la somme de 5.400 euros, à la date du 3 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [P] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.400 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.800 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, les requérants n’apportent pas la preuve de l’engagement de caution signé par Madame [B] [Y], la mention de cette dernière en qualité de garant dans le contrat de bail ne suffit pas a établir la caution.

La demande de Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] de condamner solidairement Madame [B] [Y] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2023 entre Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] et Monsieur [P] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] "[Adresse 8] ne sont pas réunies ;

REJETTE en conséquence la demande d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [F] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3][Adresse 8] ;

REJETTE en conséquence la demande de condamner Monsieur [P] [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I], à titre provisionnel, la somme de 5.400 euros décompte arrêté au 3 juillet 2025 incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.823 euros à compter du 28 avril 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de condamner solidairement Madame [B] [Y] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [K] et Madame [D] [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de frais d’exécution forcée ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président